中國居住服務業數字化20載探索傳統企業轉型方法論

產業一旦啓動數字化迭代，帶來的不僅是發展速度“量級”的提升，更為重要的是以“質”的顛覆，推動行業模式切換，進入更高層級的發展軌道。以貼近大眾生活的衣、食、住、行為例，淘寶改變了一代人的消費習慣，美團引發用餐習慣和餐飲業態的劇變，滴滴則利用數字化調配出行資源。而在“住”的領域，數字化又將觸發什麼樣的變動？2020年的新冠疫情，更加速了“數字化生存”的到來，讓數字化轉型成為居住服務業再次聚焦的命題。

9月21日，貝殼研究院、清華大學中國經濟社會數據研究中心、21世紀產業研究院聯合發佈《中國居住服務業數字化發展報告》（以下簡稱報告）梳理居住服務業20年的數字化路徑，指出供需關係、政策、技術正在驅動居住服務業進入數字新時代。

中美時差縮小：居住服務業的數字化加速度

一直以來，“住”天然存在低頻高額的交易屬性，部分重度依賴線下完成的環節成為居住服務業難以逾越的數字化鴻溝。根據麥肯錫全球研究院評估，中國房地產領域數字化程度不足10分。然而，隨着移動互聯網時代的到來、VR/AI等技術的應用，我國居住服務行業正在經歷數字化的加速度發展。

貝殼研究院聯合清華大學中國經濟社會數據研究中心及21世紀產業研究院首次梳理中國居住服務業近20年的數字化歷程。以數字化為尺丈量二十載，中國居住服務業走過了“信息化”、“互聯網化”、“移動化”階段，正在着力向智能化邁進。

1998年中國福利分房時代結束，中國居住服務業方才開啓市場化進程。反觀英美市場，多數國家早已在70-80年代便開始了企業信息化建設，而在中國這一進程則要等到2001年。以我愛我家ERP系統應用為里程碑，我國居住服務業一改純線下時代經紀人之間就近、線下、隨機信息分享與合作的模式，滯後啓動了數字化之路。

2003年“非典”疫情爆發，特殊的時代背景促使購房者開始大規模“觸網”。以搜房幫上線為標誌，中國居住服務業進入互聯網化階段。而從國外情況來看，早在1994年，美國便已經出現線上房源列表和房源廣告，MLS（Multiple Listing Service）系統開始聯網，1999年即誕生了消費者廣泛觸及房源信息的門户網站MOVE。

隨着移動互聯網普及與APP的廣泛應用，中國居住服務業在2014年起進階移動化。以愛屋吉屋上線、搜房從線上向線下擴張、鏈家等從線下向線上進軍為關鍵節點，線上線下流程接駁的O2O模式走入歷史舞台。報告分析，移動化階段房源和人的數據相較均呈現量級提升，房源信息維度顆粒度遠超PC時代，消費者與經紀人行為數據被廣泛記錄，為下一智能化階段打下基礎。而在美國，基於地理位置（LBS）找房服務的E2E（End toEnd）模式則出現在2009年，中國居住服務業從移動互聯網時代開始加速趕超。

此後，中國居住服務領域探索出全新的發展路徑。2018年4月，從鏈家網轉型而來的貝殼找房成立，開放積累的大量數據能力，利用VR、AI等綜合數字化技術拓展垂直領域的多場景應用，促成多方協作，重構交易流程，國內居住服務進入智能化應用階段。智能化時期，國內產業互聯網平台逐步追平美國。短短2年內，貝殼找房已經具備全球領先的VR算法和採集能力，並向日本上市房產科技公司GA出口該項技術。

數字化正在改變人類的生產方式和生活方式，極大地提升社會生產力。清華大學經濟管理學院教授、國家統計局原副局長許憲春表示，在數字化背景下，企業生產經營方式、政府治理方式、居民生活方式將繼續發生重大變化。數字化轉型可能使世界經濟格局發生重大變化，誰先抓住機遇，就有可能脱穎而出，擁有更大的發展空間和話語權。

垂直生長橫向開放：傳統企業數字化轉型方法論

根據聯合國《數字經濟2019》報告，2018年全球數字經濟規模佔GDP的15.5%，全球數字服務出口額約2.9萬億美元，過去15年數字經濟增速是全球GDP增速的2.5倍——居住服務數字化無疑是充滿想象空間的大市場。然而，傳統行業如何數字化轉型，居住服務的數字化之路又有何蹊徑，這是行業眾多參與者一直在思索的命題。

報告以貝殼找房為案例，專章分析居住服務業的數字化轉型的四步方法論：第一步，深入產業，洞察業務，提煉業務關鍵要素，搭建指標體系；第二步，在資源和技術約束下，集中資源，策略性取捨；第三步，標準產品化，數據積累，反哺業務；第四步，產品智能化，重構流程。

回顧企業發展來路，貝殼找房的數字化歷經了“垂直生長”。與消費互聯網不同，產業互聯網的轉型必須建基於對產業的深刻洞察。依託鏈家十多年的深耕經驗，貝殼找準“房-人-流程”三大要素，並以此為目標逐個數字化突破。

據介紹，貝殼找房以超過6億元投入，撬動房源的原始數據積累。早期，通過人工挨家挨户數樓、拍照，對數據與證據進行對比。後期，依靠GPS定位儀實地跑盤，拍攝並記錄樓棟、單元號、樓層、房間號等，並進行人工核實。隨着VR技術的應用，房源信息突破二維、靜態形式，貝殼自2018年開始全面升維房源數據，目前已累計掃描重建超過646萬套VR房源。

攻克“房”的數字化後，貝殼開始啓動更復雜的“人”的大數據積累。截至2020年5月，共積累3.4億條、1307維的用户數據，用以刻畫身份、性別、年齡、職住、設別、瀏覽頻率、商機頻率等。

而這些數據則成為向“流程”智能化躍升的基礎。據悉，貝殼通過AI模型構建了447億條三元組構成網狀的知識圖譜，包括60類維度、24億條級別覆蓋商圈、房屋、地標、學校、客户、經紀人推理關係的知識體系，及294類維度、52億覆蓋權屬、價格、簽約、帶看、屬性、地理位置的知識關係網絡。

從外部來看，貝殼找房正在進行“橫向開放”。其通過以樓盤字典、A+、貝殼分、小貝助手等為代表的大數據與數字工具搭建了行業新型基礎設施，面向經紀人、店東、品牌、政府進行全行業開放和輸出。

不僅如此，交易數據的溢出效應與業務延展性使以貝殼為代表的交易平台開始撬動全居住服務產業鏈的數字化。據瞭解，貝殼找房已連接34家銀行與評估機構，向其開放在線能力評估數據，提升房屋評估與房屋抵押貸款效率。在家裝領域，通過VR+AI裝修產品實現消費者的裝修需求前置挖掘，上線施工平台（被窩家裝）重新定義家裝行業流程，並實現工程進度的可視化，提升消費者家裝服務體驗。

整體來看，居住服務業企業在數字化轉型過程中，仍面臨戰略認知、資金儲備、人才和組織、數據孤島等挑戰。報告指出，為推動產居住服務業數字化，一方面需企業在堅定數字化戰略決心基礎上，借力產業互聯網平台實現輕投入轉型；另一方面，政府政策也可為轉型提供保障。