易憲容：捂盤惜售頑疾必須祛除

最近，國內房地產市場十分關注一件事，成都市高新區因和記黃埔地產（成都）有限公司存在捂地、捂盤不良行為，禁止區內金融機構向該公司及其項目公司提供新增融資、貸款等幫助。

公開資料顯示，2004年和記黃埔地產拿下成都高新區1036.47畝土地，項目開發了近16年依舊還有兩期沒完成，成了房地產市場捂盤惜售的“經典案例”。

在香港土地制度安排及經濟環境下，捂盤惜售是其房地產市場的一種特色，也是房地產開發商獲取暴利的工具，在其他成熟的市場經濟國家，這種情況也會有，但不像香港市場這樣誇張。以此為工具，香港的房地產開發商不僅賺得盆滿缽滿，也得以很快控制香港經濟命脈。

1998年內地商品房市場啓動之後，一些城市不僅參考了香港的房地產市場模式，地方政府也以各種優惠條件吸引香港房地產開發商投資本地。李嘉誠的長實公司所購土地更是遍佈內地各主要城市，這也成為當時許多城市房地產市場發展最為重要的起點。

香港房地產開發商不僅帶來資金、人才、技術及管理經驗，更重要是把最有利於房地產商的經營理念帶到內地。記得在2005年土地招拍掛之前，一些地方政府先在土地一級市場整理了大片土地，然後以協議方式轉讓給他們認可的房地產開發商，一次一大片，房地產開發商再把這一大塊土地分多期開發。這樣，房地產開發商可以用最少的資金進入房地產市場（土地出讓金開發一期交一期款），甚至“空手套白狼”，地方政府則能夠無本生利及啓動當地的房地產市場。即使到了2005年後，這樣的方式也還在繼續。

正因為在初期的房地產市場，房地產開發商能夠一次性低代價獲得一大片土地並分期開發，這就為捂盤惜售創造了現實條件。此外，採取捂盤惜售的經營方式還必須滿足一個條件，住房是投資品而不是消費品。如果住房是消費品，不可投資賺錢，那麼購買者的需求有限，住房的價格也由基本的供求關係來決定，即供大於求時價格下跌，反之亦然。對於完全是消費品的商品，賣者是不會捂盤惜售的，否則一定會讓商品賣不出去。只有當住房是投資品時，其價格由市場預期來決定。當預期價格會上漲時，持有貨者不會輕易賣出，而是等更高的價格賣出。

在“房住不炒”的市場定位沒有確立之前，內地住房市場缺乏對住房的明確定位，更沒有用市場規則及法律來對投資與消費作清楚界定，因此住房既可消費又可投資。在這樣一個房地產市場最後一定會發展成以投資炒作主導，因為投資者的出價永遠會高於消費者。此外，住房與其他商品不同，不僅在於它的不動性，還在於它的唯一性，這有利於房地產開發商主導性或壟斷性定價，房地產的居住用途越是向後排，就越可能高定價。在這種情況下，房地產開發商永遠會預期房價上漲，特別是十幾年來各城市房地產市場價格只漲不跌，更是會強化房地產開發商的預期。所以，房地產開發商獲得土地之後，會盡量捂盤惜售。曾幾何時，這也是一些地方政府願意看到的，因為房價越高，土地的價格也會越高，地方政府的土地財政收入越大，也為一些尋租行為提供空間。

要祛除捂盤惜售這一頑疾，最關鍵在於用經濟槓桿來清楚界定住房消費與投資的屬性並嚴格加以區分。如果不能在税收上去除住房賺錢功能，房地產開發商總是有突破現有制度捂盤惜售的衝動。在土地拍賣時，不僅需對土地地塊區格化，減少土地的分期開發，還得對土地交易合同作嚴格限定，比如土地建造住房類型，住房可交易的時間等，減少合同協定的彈性等。否則，政府有權力收回合同及土地。（作者是青島大學經濟學院教授）