去新加坡買房得留意這些“坑”

本報駐新加坡特約記者 辛 斌

儘管受到新冠肺炎疫情和經濟陰霾籠罩的影響，但新加坡8月非有地私宅整體轉售價格指數連續第二個月上揚。實際上，過去三個月，不論是新私宅、轉售私宅或轉售組屋的銷售，還是預售組屋的認購率都有所上揚。《日本經濟新聞》等媒體認為，是中國資金撐起疫情下的新加坡房市。但如果去新加坡買房，國人也得注意一些細節。

新加坡橙易產業諮詢有限公司和亞洲最大房產科技集團居外IQI本月公佈的最新報告顯示，持永久居民身份的外國買家購買量創下兩年來的新高，無永久居民身份的外國買家購買量創下今年除1月外其他月份的最高水平。居外IQI董事會執行主席喬治·奇米爾表示，中國人對新加坡房地產的需求很高，而且還在增長。新加坡房地產顧問公司戴玉祥產業諮詢公司6月的報告顯示，今年一季度，在新加坡傳統黃金區，中國人仍為第一大外國購房羣體，佔比微升至25.6%；就其他地區（主要是城市邊緣區和郊區）而言，中國人和馬來西亞人位列外國購房羣體前兩位。

不過，中國人在新加坡不是什麼房子都能買，而是會受到不同程度的限制。新加坡有多種類型的房產，包括政府組屋、有地私宅、私人公寓等。政府組屋是新加坡最普遍的房地產種類，高達85%的新加坡人都住在組屋裏。組屋分兩種：新組屋和二手組屋。前者由政府提供預購項目，只開放給新加坡公民。比如，一對夫婦要申購新組屋，必須都是新加坡公民，或者其中一人是公民，另一人是永久居民。有非永久居民外籍配偶的新加坡人，可申購非成熟市鎮的二房式預購新組屋。夫妻兩人都是永久居民的外國家庭，可在公開市場上購買二手組屋，但前提是必須在獲得永久居民權後等滿三年，購買後必須在半年內賣掉國內外的私人房地產。

有地私宅指建在一片土地上的獨立式、半獨立式洋房（即別墅）和排屋。新加坡對外國人購買有地私宅有明確限制，規定只有新加坡公民才能購買有地私宅，經過律政部審批認定對新加坡具有特殊貢獻的永久居民也可購買。那些放棄新加坡公民權或永久居民權的人，必須脱售有地私宅。不過，位於新加坡最南端的聖淘沙升濤灣是例外。外籍人士可購買地皮和有地私宅，但地契一般只有99年，而且不能出租。這對那些抱着投資目的的中國買家來説意義不大。

所有私人公寓外國人基本上都可購買，價格為每平方米1萬-2萬新幣（約合5萬-10萬元人民幣）。美國不動產公司世邦魏理仕最新的統計顯示，新加坡平均房價為91.56萬美元（約合625萬元人民幣），可以説並不便宜。私人公寓的地契包括99年、999年和永久地契，目前市場上99年地契的私宅銷量佔比達90%以上。需要注意的是，99年地契的年限從地皮賣出去的那一年就算起了。如果開發商拿到地後在手裏屯個四五年才開盤，再花個四五年建好，那麼中間就會損失8到10年左右。而且99年地契的私宅地皮，在地契年限到期以後，如果沒有開發商出價購買地皮、重新發展的話，就會收歸國有。到時所有住户都要搬遷，騰出空間給政府蓋組屋。

外籍人士在新加坡購買多少間私人公寓都不是問題。但他們除了要準備好買房子的錢，還要準備律師費、房地產税和印花税。按照新加坡法律規定，在整個房屋產權交易過程中，買賣雙方均須有各自的代理律師在場，協助客户進行交易，辦理各種手續。律師費一般要3000新幣左右。

新加坡房地產税更傾向於弱勢羣體，對購買自用房者實施税收優惠，對於富人住房則收取高倍的土地出讓金及高倍物業費。房產印花税具體包括買方印花税、賣方印花税與買方額外印花税。買方印花税根據房產的購買價格或市場價值計算，税率通常在1%-4%之間。買方額外印花税對新加坡公民、永久居民及外國人的税率不一致。目前，永久居民購買第一套住宅的税率為5%，第二套及更多是15%；外國人無論買第幾套，均實行20%税率。

此外，如果去新加坡買房是為了學區，那麼一定要留意“樓盤是學區房，但你家不是學區房”。新加坡學區房的定義是以學校地點為圓心，在周圍圈出來一個半徑一公里的圓形。所以經常會出現同一個樓盤裏，部分單元樓在學區內，部分單元樓不在。因此，決定入手前，一定要查目標房產所在單元樓是不是在心儀學校的一公里圓圈內。▲