多地爛尾住宅“懸而未決”成民生之痛
部分項目建設週期已達10年，停工時長超過5年。一些開發商因資金鍊斷裂、項目手續不全等問題，購房業主長期無法收房入住，自身利益訴求得不到有效解決。近期，《經濟參考報》記者在全國多地走訪發現，爛尾住宅項目已成為地方民生之痛。加之受今年疫情影響，部分業主租房、生活開銷壓力陡增，一些“有家難回”的業主與項目開發商和地方政府矛盾不斷加劇。
受訪的業內專家建議，短期來看，可以從政府法院聯動、融資模式制度設計等方面有序推動爛尾樓問題解決；從長遠看，可以探索房地產預售機制改革試點，尤其是需要利用好房地產上行期的時間窗口，儘早處置化解爛尾樓項目問題。
業主“有房難住”“有家難回”
《經濟參考報》記者在多地走訪時看到，各地都存在規模大小不一的爛尾住宅項目。
在貴州省黔東南州凱里市，當地一房地產項目（格蘭十二號大院）從2015年初開始，長期處於停工狀態。由於開發商資金鍊斷裂，在此前較長一段時間內，該項目多次引發業主、施工方、農民工上訪。
在黑龍江省哈爾濱市，市民李某在2017年3月交付定金，購買位於哈爾濱市南崗區的華鴻金色紐約項目商品房，2017年6月與開發商哈爾濱華鴻世貿花園房地產開發有限公司簽訂“商品房買賣合同書”，合同規定2019年9月30日交房， 2017年9月李某開始還按揭貸款。據瞭解，華鴻金色紐約小區共有商品房近4000套，賣出去了大部分。
李某介紹，從2019年3月開始，華鴻金色紐約項目建設時斷時續，施工實際處於停滯狀態。2020年7月18日是該項目開發商哈爾濱華鴻世貿花園房地產開發有限公司承諾復工的日子。李某説，這一天，幾十名“工人”戴着安全帽出現在工地，放完鞭炮就走了。與華鴻金色紐約項目一路之隔的華鴻金色柏林項目，是華鴻公司開發的另一樓盤，本應2018年就交房，但至今也沒建成。
為協調解決問題，8月中旬，哈爾濱市南崗區通過抵押開發商部分房產用於華鴻金色紐約、華鴻金色柏林兩項目的電梯、窗户等分包商進場施工。除此之外，南崗區政府協調開發商抵押另一部分總價值近6000萬元的房產，支付給承建總包方江蘇南通二建有限公司，並明確此筆款項用於開工建設，不能用於抵償過去欠款，南通二建承諾復工。記者採訪瞭解到，從8月中旬開始，南通二建復工，但進展緩慢。至9月底，開發商答應支付總包方的進度款遲遲不到賬，南通二建逐步停工，截至目前工地徹底停工。業主們估算，自今年8月中旬復工至10月初停工，南通二建完成建築產值遠遠低於之前抵押的6000萬元。
同樣，陝西省西安市雁塔區南三環東儀路附近的西江月小區，曾是雁塔區最大的城改項目之一，也是西安市城中村綜合改造重點民生工程。但從2010年至今，這個項目的建設工期已延續了近十年，數千名購房業主和數千名西姜村城中村改造的村民仍沒有入住房屋。
購買了西江月房屋的業主夏某告訴記者，他2013年在西江月買了房。“按照銷售人員的説法，房屋2013年就能建成，我本來是想用作婚房的，現在孩子都上小學了也沒交房，我只能在附近租住了8年。”夏某説。
資金鍊斷裂、項目手續不全等成主因
《經濟參考報》記者採訪發現，各地住宅項目爛尾頻發，存在一定的歷史客觀原因。其中，開發商資金鍊斷裂，項目手續不全是導致住宅項目爛尾多發的主要原因。
首先是開發商資金斷裂，深陷債務泥沼。針對西南省份的爛尾項目，當地政府於2015年成立專項工作組，副組長吳某告訴記者。項目涉及的開發商資金鍊斷裂，和之前的城市發展方向規劃改變有一定關係。
該開發商楊某説，2012年公司在地方政府買了500畝土地建設工業園區，前後投資近七個億。然而，工業園區建好後卻無人問津。加之2013、2014年房地產行業開始調控。信貸規模收縮，二套房停貸，一套房嚴格控制，這讓開發商的境遇更加雪上加霜，住宅項目的後續建設就跟不上了。
同時，在金融貸款對房地產業收緊的情況下，房地產開發企業從民間高息融資，易形成高額債務，造成資金問題進一步惡化，債權關係越發複雜。
“民間融資雖然能解決一時的問題，但是如果沒有將企業輸血救活，高額的利息會進一步加劇企業的死亡。”楊某告訴記者。
西江月項目也面臨同樣的問題。2019年，自稱是該項目開發商的陝西長通投資開發有限公司項目總負責人，曾通過互聯網“地方領導留言平台”向當地政府求助稱：“由於企業資金鍊斷裂，公司急於解決問題，開始向市場融資，由此陷入投資公司‘套路貸’圈套，無法自拔，至今仍在承擔高額利息。”
在此背景下，這些項目的開發商非但沒有能力籌集到重啓項目的必要資金，反而在債務泥沼中越陷越深，導致爛尾住宅項目的解決遙遙無期。
項目違規，手續不全，房子沒了“準生證”。2013年10月，西安市建委下發了五證不全項目一律停止銷售的通知，西江月項目也被叫停銷售行為。
記者採訪瞭解到，在2013年西安市城改政策調整之前，西安市的城中村改造，開發商在完成回遷安置房建設後，可以通過繳納土地出讓金，拿到配套商業用地手續，建設後續的商品房，辦理預售證。
但在實際操作中，不少城改項目將安置房與商品房同步建設，希望先通過預售商品房回籠資金，再補交土地出讓費用補辦手續。
2016年，在接受媒體採訪關於西江月項目爛尾的問題時，時任陝西長通投資開發有限公司副總經理的王某就表示，長通公司就是將城改房與商品房同步啓動建設，並公開對外銷售商品房。
記者瞭解到，在被監管部門叫停後，西江月的商品樓盤部分，至今仍未繳納土地出讓金，建成的商品房目前仍屬於違法樓盤。
但在購房業主看來，開發商明知自身開發的樓盤存在手續問題，仍利用信息上的不對稱，坑害消費者。“對方説這個項目是當地最大的城改項目，是政府重點項目，還有機關單位參與團購，讓我們一定放心，手續一定能補上，政府也不會放任幾千名購房者不管。”西江月購房業主吳某説。
此後，西安市雁塔區也開展了多次針對西江月樓盤的“盤活”行動，但由於西安樓市持續火熱，土地出讓金節節攀升，加之原有的開發商自身債務關係複雜，引進的新開發商“知難而退”，“救援計劃”也始終無法正式出台。
對此，安徽省住建廳房地產市場監管處處長王立國認為，在當下的住宅房地產市場，出於各類不同原因，爛尾住宅問題背後已形成了複雜的債權、債務關係。“事實上，解決住宅爛尾樓的技術難度並不大，只要房子能夠建好，就能通過市場銷售實現資金回籠，解決現金流斷裂問題，但關鍵是如何處理背後的利益關係。”王立國説。
第三，政府職能部門監管不到位。記者從哈爾濱市住房和城鄉建設局獲悉，華鴻紐約項目是當地招商引資項目，按照哈爾濱市有關地方政策，哈爾濱市住建局對其實行資金免監管，目前在哈爾濱市成立了華鴻項目協調專班中，市住建局配合南崗區政府開展工作。去年，時任哈爾濱市住建局房開處負責人曾表示，華鴻的資金鍊沒有問題，並承諾華鴻金色紐約會在當年如期進户。
據華鴻紐約項目業主代表反映，2019年6月份以來，華鴻紐約項目出現停工後，眾多業主數十次到哈爾濱市住建局維權，要求哈爾濱市住建局按照國家有關規定對開發商進行資金監管，但哈爾濱市住建局一直沒有實行資金監管。
直到今年8月份，業主不斷維權，在哈爾濱市政府有關領導關注後才完成對其資金監管。業主們表示，資金監管來得太晚，此時華鴻金色紐約的在建住房大部分已銷售完畢。“開發商去年下半年以來，銷售了一批房子，但由於沒資金監管，這些資金不知去向，沒有用於復工復產上。”華鴻紐約項目一位業主代表説。
“懸而未決”易激化矛盾
西江月小區的多名購房業主告訴記者，不久前，西江月的部分業主們對小區爛尾樓盤進行走訪，對“已具備初步入住條件的樓進行了認定”，部分人員決定回遷入駐爛尾樓。夏某和吳某就是首批入住的人員。
“受疫情影響，我收入不穩定，負擔不起租房的費用。8月初，我搬進了爛尾房，只有簡易傢俱，帶着充電寶和瓶裝水，上廁所還得到小區外的臨時公廁。8月7日、8日，又有一些業主決定搬進爛尾樓裏，遭到了警方的攔阻。8日，400餘名小區業主和警方在西江月小區內發生了衝突，我們後來也被警方從爛尾樓裏趕了出來。”夏某説，“但我們還是要嘗試、要爭取，要儘早住進自己的家。”
在一份西江月小區業主的“求助信”上，業主們表示説，“如果開發商或者政府部門不聽勸告，出面阻攔，製造矛盾，威脅業主。那就不是簡單回遷入住了，業主們將組織密集的，長期的，規模更大的維權活動。”
去年以來，哈爾濱華鴻紐約和華鴻柏林數千業主不斷維權。今年哈爾濱市成立了華鴻項目協調專班，責成南崗區承擔起主體責任，市住建局配合。經過幾個月的工作，項目進展依然緩慢，業主們表示要繼續維權。
中國社會學會副會長、陝西省決策諮詢委員會民生組組長石英説。“受2020年疫情影響，一些爛尾住宅的業主生活壓力增大，負面情緒上升，更容易出現過激行為，需要地方政府引起重視。”
長短結合妥善處置爛尾項目
受訪專家表示，地方政府需重新審視爛尾樓問題，並利用房地產上行週期的時間窗口儘早處置，採取長短結合措施有序推動解決爛尾樓問題。
一是府院聯動，一案一策。基層幹部認為，爛尾樓項目必須要引入破產重整司法程序，但是遠不止是訴諸法律模式可以告終。面對爛尾樓項目的疑難雜症，需要政府、法院兩方工作重點形成合力，通力研判，才能確保破產重整工作順利完成。
合肥市住房保障和房產管理局局長許道和説，考慮到爛尾樓項目涉及部門多，必須要明確責任主體，每個爛尾樓項目都要明確負責推動的責任主體和責任人，對問題進行梳理排查，逐個解決，否則根本無法推動。
他分析認為，沒有政府的綜合協調，僅僅依靠市場主體自己跑，根本無法推動，比如爛尾樓項目電力、消防等驗收時，相關驗收標準已經調整，按照新標準無法驗收，重新建設又沒有資金投入，相關部門害怕本部門承擔責任，這種情況下，必須要有人敢於拍板，在確保安全的前提下，允許該項目驗收通過。
“這需要地方黨委政府敢於擔當、積極作為。”許道和説，爛尾樓問題大多一拖再拖，問題積累越來越多，時間越長解決的難度越大，這一特點在合肥包河區國開公館爛尾樓項目處置過程中比較明顯。該項目爛尾近10年，開發企業負責人攜帶大量房屋預售款逃往美國，連首期700多户業主預交的800萬餘元房產證辦理費用也被捲走。對這類爛尾樓項目，合肥市逐一成立專案組進行化解。目前，該項目第一期房主即將可以開始辦理房產證，意味着該項目全面盤活。
記者從西安市住建部門介紹，在處理爛尾樓項目過程中，西安市灞橋區成立遺留問題工作領導小組，由區委常委擔任組長、副區長、區法院院長擔任副組長，城改、法院、公安、信訪和街道辦等作為成員單位，發揮府院聯動作用，明確成員單位職責分工，建立聯席會議制度，做好法律協調、手續推進、施工建設、信訪維穩等工作，對工作推進中存在的問題逐一分析研判，制定解決方案，明確措施和完成期限，推動四德公司破產重整工作。府院聯動既解決了破產過程中產生的債務清償、財產分配、企業挽救等法律問題，又發揮政府的社會調整作用，保障了需要政府履行職責的企業税費繳納、開發手續辦理等問題得到制度化、常態化解決。
二是盤活爛尾樓，需解決融資難問題。參與合肥市爛尾樓項目的國厚資產管理股份有限公司執行總裁王東建議，應當針對爛尾樓項目，通過制度設計，解決爛尾樓盤復建過程中的融資難問題。
王東分析表示，銀行金融機構目前仍是我國社會融資的主體，銀保監部門對房地產行業有明確規定，認定房地產項目屬於嚴格限制融資類目，目前對房地產行業龍頭企業才授權融資，一般房地產企業是無法從銀行金融機構融資的。爛尾樓項目是房地產行業，如果想通過銀行等金融機構融資，則是難上加難。
王東建議，雖然爛尾樓項目確實屬於房地產行業，但是由於這類項目普遍涉及諸多業主居住權的問題，是一個民生項目，不應該單純將其作為房地產類目來限制其融資，而是鼓勵銀行、信託機構與地方資產管理公司合作為盤活此類項目提供專項融資支持。
他認為，在實際風險可控、有明確信用主體的情況下，銀保監部門可以對這類爛尾樓項目實施差異化對待，取消銀行、信託等金融機構對這類項目的管理機構放款限制，由金融機構自行判斷風險收益，並自行承擔相關責任和風險。否則，在沒有銀行、信託等金融支持的情況下，僅僅市場主體憑藉單方面的自有資金實力，來盤活爛尾樓這類重資產，過程艱難、效率較低。“市場對爛尾樓項目有一系列的成熟運作，法律風險處置、債權債務梳理、資產盤活處置運營等方面有着專業隊伍，建議處置這類爛尾樓項目充分發揮地方不良資產管理公司的作用。”他説。
三是有序推動房地產預售制度改革。合肥市住房保障和房產管理局調研員蘇奎分析認為，從體制機制而言，房地產預售制度是出現爛尾樓項目、引發社會不穩定的因素之一。預售制度是我國房地產行業起步之初借鑑香港地區做法的一套機制。目前，全世界範圍的國家和地區（包括香港地區）在內，都已經優化改善該機制，不再實行預售機制。我國應該適時推進預售制度的改革。
地方房產部門對改革預售制度有兩種觀點。一種觀點是應該儘快推進預售制度改革，因為預售制度除了會導致爛尾樓項目，同時也是現在房地產領域糾紛矛盾多發的原因之一，如果不再實行這種“先付錢、後交房”的做法，而是實行“一手付錢、一手交房”的方式，很多針對房屋質量的投訴可以迎刃而解。另一種觀點則認為，取消預售制度後，會導致大量房企無法存活，只有少量資金大、規模大的龍頭企業存貨，容易形成市場壟斷，導致房地產市場供給無法滿足需求，衝擊房地產市場問題。
四是推動房地產長效機制建設。蘇奎建議，針對預售制度是否改革的分歧，可以在個別城市、局部地區進行小範圍試點根據試點成效，結合其他國家現行的做法，推動房地產長效機制建設，消除房地產領域可能存在的社會風險隱患。合肥市房地產研究所副所長凌斌等房地產專家及地方房產部門人員認為，爛尾樓問題還應利用房地產上行週期的時間窗口儘早處置。當前處於房地產市場上行期，在處置爛尾樓項目時，由於當前房價普遍高於之前的房價，所以房屋銷售比較容易。相反，若房地產市場發生波動進入下行期，那麼就很難找到願意接手處置爛尾樓的市場主體，應抓住這一窗口期儘早處置。