“銀十”直擊深圳樓市：二手成交量腰斬近五成

本報實習記者 蔣翰林 記者 童海華 深圳報道

從去年“8·18”深圳先行示範區的利好消息，到今年“7·15”“史上最嚴”調控新政，政策對深圳樓市的影響，從去年和今年的國慶黃金週表現，可以明顯感知。

據貝殼研究院統計數據顯示，相比去年黃金週，深圳今年國慶期間二手房成交量下降47%，腰斬近一半。

值得留意的是，相較於二手房市場明顯遇冷的狀態，今年國慶的新房市場卻穩中有升。10月1日至7日，深圳新建住宅成交411套，較去年同期的358套上漲15%。

業內專家在接受記者採訪時表示，一方面是“金九銀十”以來新房入市猛增，分流了部分潛在二手房客，另一方面是“7·15”新政對二手房市場的限制，將買家推到新房市場，這些都造成了黃金週新房和二手房的表現迥異。

記者在國慶期間以購房者身份，走訪了龍華區、龍崗區、寶安區多個樓盤，整個市場並沒有出現購房者預期中的普遍降價促銷，但有樓盤通過違規“贈送面積”為營銷噱頭，吸引購房者。有專家向記者分析，今年樓市黃金週效應有所衰減，建議房企在最後三個月供應量井噴的市場環境下抓緊出貨；而對購房者來説，接下來三個月或許是今年買房的最佳時機。

“打新”族的春天

“新房買到就是賺到，我國慶沒別的安排，就看新盤。”9月份已經陪跑兩個盤的陸先生告訴記者，想看看國慶能不能遇上打折優惠，説完馬不停蹄走進了龍華某樓盤銷售中心。

實際上，早在國慶前夕，已有不少新盤搶灘黃金週。據深圳房地產信息網公佈，國慶前一週就有8個新盤獲預售，9月30日至10月6日，又有4個項目入市，為“打新”一族提供貨量。

陸先生所看的樓盤位於龍華區，均價在55000元每平方米，比周邊市場價低2萬元左右。記者走訪發現，該樓盤附近為工業區，離地鐵站1.6公里，配套欠佳。但由於政府限價，價格優勢明顯，10月2日開盤當日一早，銷售中心外排起長隊等待入場。10月7日，樓盤銷售告訴記者，目前已經在清盤，僅剩幾套低樓層户型。

從數據來看，國慶假期新房樓市整體穩中有升。據中原地產研究中心統計，深圳10月1日至7日新建住宅成交411套，較2019年同期的358套同比上漲15%。國慶期間深圳日均銷售面積為0.58萬平方米，同比上升16.4%。

雖然黃金週成交量較去年同期表現亮眼，但環比表現卻不盡如人意。9月30日~10月6日深圳新房住宅共成交437套，環比下降41.7%。

事實上，這是由於深圳的“金九”新房市場表現尤為突出，成交4871套，創下近7年來9月份成交新高，出現不少“日光”盤。民軒攬翠台9月28日開盤，249套住宅當日售罄，認籌359批；金融街華髮融御華府9月27日開盤，390套房源9小時售罄；東部新盤碧桂園觀麓開盤當天，352套房500多人認籌。

一知名房產中介商告訴記者，新盤項目熱銷背後主要原因在於，“7·15”新政後，無房優先的選房規則使得市場中籤率提升，不少剛需加入到了打新的隊伍。以光明網紅盤金融街華髮融御華府為例，新政出台後，雖然認籌人數仍然不少，但相比一期394套房，認籌數高達8998批，中籤率僅2.6%來説，金融街二期390套房，認籌數2814批，中籤率已明顯提升。

“‘7·15’新政的一個核心內容就是鼓勵加大供應，而成交量與供應量息息相關，市場回升在情理之中。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向記者分析，再加上對二手房增值税免徵期從兩年改到五年等對二手房的限制，也將不少二手買家推到新房市場。

9月30日，深圳市住房和建設局發佈的數據顯示，截至2020年9月，本年內深圳市計劃入市的住宅及商務公寓項目64個，預計供應房源35881套。即10月~12月，深圳還有3.5萬套左右的新增供應，加上目前新房庫存的房源數量，總共有超過8.9萬套房源可供購房者選擇。

值得留意的是， 2020年計劃供應的新房總面積約為523.55萬平方米，相較於去年，上漲了19.5%，是深圳近五年來最高的新房供應。

對此，李宇嘉認為，雖然供給量出現井噴，但深圳樓市的供需失衡狀態依然嚴重。他建議，房企在最後三個月供應量井噴的市場環境下應抓緊出貨；而對購房者來説，接下來或許是今年買房的最佳時機。

二手房的“涼秋”

相較於新房市場的熱度高漲，二手房市場則將“7·15”新政以來“賣的不賣、買的不買”的觀望態勢，延續到了國慶黃金週。

南山區某房產中介林先生入行已有6年，他告訴記者，往年的國慶黃金週是自己最忙的時候，每天穿梭於各小區帶看，不會有時間在門店坐着。但今年受政策調控影響，從1號到3號，總共帶看2批，“房東出手的意願不強，買家也猶猶豫豫。”

房產中介帶客户看房的批量，是衡量樓市熱度的重要指標。據貝殼找房發佈的2020年城市“十一”找房熱度統計，一線城市中，深圳總帶看熱度指數為67.37，在四個一線城市中排在最後；總帶看量同比僅增長10.5%，帶看增幅排在18個重點城市最後。

除了帶看量，從掛牌價、網籤量、成交量等指標來看，國慶期間深圳的二手房已絕對降温。交易量同比下降47%，腰斬近半，排在18個重點城市最末；成交均價比九月份低4%；新增掛牌量同比減少20%，同樣位居最後；但業主調價中漲價佔比，深圳排在18個城市第一，為42%，可見房東強烈的觀望態度和漲價預期。

“國慶前一天，一位業主把自己三居室的房子價格上調了60萬，我給他算了下，按照新政房屋增值税及附加税的一般税率5.6%，他上浮的價格剛好覆蓋掉税費。”林先生告訴記者，國慶前將二手房價上調50萬~100萬元的不在少數，不着急出售的賣家都暫時不願向市場妥協。

國慶樓市亂象頻出

國慶期間，為了吸引購房者，記者發現深圳有樓盤悄悄將“買房送面積”的手段，作為國慶的營銷賣點。記者以購房者身份，走訪了龍華區一個項目。銷售人員稱，雖然國慶沒有打折，但可以通過某種方式給記者優惠十多萬元。在前往樣板房的電梯門口，保安和售樓人員要求記者把手機暫存在一旁的儲物櫃中，稱要看的樣板間禁止拍照，所以不能帶手機。

進電梯後，銷售人員告訴記者，B座的02、03户型贈送了半個陽台的面積，等於為購房者優惠了15萬元，但不要對外聲張。來到樣板間，售樓人員所稱的陽台劃了一條黃線標記，面積有約10平方米。“到時陽台可以自行改，轉化為套內可使用面積。”記者在隨後的户型圖上看到的陽台遠沒有10平方米。銷售人員表示，這部分贈送面積也不會寫在購房合同中。

隨後，一起帶看的中介向記者解釋，開發商將一部分實用面積以陽台名義來報建，政府規定陽台面積只算一半到報建面積中，這樣開發商就可以少繳税。“所以不讓拍照，擔心外傳被查處。”

就此操作，記者諮詢了北京法學會不動產法研究會理事王玉臣律師。他告訴記者，對於購房者而言，所謂的贈送面積無法受到法律的有效保護。再者，送陽台的房屋均價，往往比不送陽台的要貴，所以房款中實際上包括了這部分費用。

他補充説，這種“偷面積”往往是涉嫌違規多建、超建，沒有按照建設工程規劃許可證的規劃條件去建設，是法律明令禁止的。後續一旦被相關部門處罰或拆除，除非贈送面積寫入了合同中，否則往往難以索賠。甚至就算寫入了合同，因為名義上是贈送，也很難得到合適的賠償或補償，損失的還是業主。

除了違規“贈送面積”，還有中介告訴記者，如果想要搶網紅盤可以付一筆“喝茶費”進行內部鎖定房源。

實際上，上半年深圳寶安區就帶頭開展了打擊房地產開發企業、中介機構收取“喝茶費”“更名費”等價外費用違法行為的專項行動，引發廣泛關注。當時涉案的新錦安海納公館、雲璽錦庭、潤恆都市名薈等多個樓盤，全部暫停了房源網籤權限。