住房抵押貸款違約率飆升美樓市火熱背後暗藏金融風險

2020-10-22

美國經濟在新冠肺炎疫情衝擊之下，遭到沉重打擊。但房地產的表現卻遠好於經濟表現。最新的數據顯示，受超低貸款利率的刺激以及疫情影響，新需求不斷出現，美國新房市場持續火熱，但商業地產依然萎靡。

新房市場持續火熱

10月20日公佈的最新統計數據顯示，受到單户型住宅建築活動大幅增加的提振，美國9月份新屋開工數增長。與此同時，9月份的建築許可也出現攀升，這表明住宅建設在第三季度末勢頭強勁。

9月份新屋開工數較之前一個月增長1.9%，達到摺合年率142萬套。彭博調查的經濟學家預測中值為147萬套。細分來看，9月單户型住宅開工數達13年多以來最高水平，在整體新屋開工數中佔比達78%，是自2010年以來的最大份額。與此同時，多户型住宅開工數減少，這反映出新冠肺炎疫情造成人們偏好的轉變，更大空間的住房和郊區住房受到青睞。報告顯示，9月份單户住宅開工數增長到摺合年率111萬套。波動較大的多户型住宅開工數下降了16.3%，至30.7萬套。

新屋開工數量和建築許可的攀升主要是由於目前美國國內新屋供不應求。報道顯示，美國新房售罄時間已縮短至3.3個月，持續刷新四年低位。有46.4%的房子掛牌2周內就簽約，這也是2012年以來的最高水平。

其他房地產市場的表現也都不錯。據NAR統計，美國8月的成屋售價中位數再次打破紀錄創新高至31.06萬美元，同比增長11.4%。成屋銷售中位數售價已經突破2007年金融危機前樓市泡沫頂峯時的23萬美元。

房屋價格保持堅挺的主要原因是，一方面，受疫情壓抑的春季樓市需求得到釋放，另一方面，更多人在家辦公，樓市更為活躍。像丹佛這樣的靠近羣山的地區備受熱愛户外和自然的買家歡迎。另外在海邊，比如邁阿密，房屋銷售量近期也出現飆升。

據CNBC報道，科羅拉多州的丹佛正成為買家的競爭之地。丹佛房產經紀人協會的數據顯示，九月，丹佛待售房屋數量幾乎減少了一半，只有3000套獨棟房屋待售，兩年前這一數字超過5600。而實際上，九月掛牌的新房數量創下歷史新高，但是由於需求更為強勁，仍然呈現賣家市場特徵。其中豪宅尤其火爆，房價超100萬的房屋銷售同比上漲了80%。今年以來，豪宅市場的銷售數量比去年同期上漲了15%。丹佛的房屋掛牌出售時長的中位數僅有6天，此前最快紀錄還是在2015年和2016年的9天。獨棟屋和公寓屋的簽約以及成交銷售額超出了以往任何時間，獨棟屋和公寓屋的價格中位數分別達51萬和33.5萬，雙雙創下歷史新高。

商業地產仍然萎靡

與美國的住宅市場形成鮮明對比的是商業地產的萎靡不振。

受新冠肺炎疫情衝擊，目前美國商業地產價值已縮水高達25%-27%。英國《金融時報》的報道稱，自2020年年初以來，美國商業地產估值已經較正常時期貶值四分之一甚至更多。業內人士分析説，由於新冠肺炎疫情，美國的購物中心、酒店等商業地產遭到巨大沖擊，到2021年這部分地產的新開工仍將維持下降。摩根士丹利的報告預計，辦公大樓將貶值40％，租金繼續下滑，紐約市中三分之一的酒店將面臨破產。

據《美國基因》10月20日報道，旅館運營率按年下滑了32%，每個房間的收入更是下滑了50%。儘管旅遊業開始恢復，但是旅館的困境尚未得到解除。

外媒援引富國銀行研究報告稱，一旦商業地產所有者還不起貸款，其抵押的地產估值將會下降，平均貶值幅度高達27％。以估值為2590萬美元的休斯敦一家皇冠假日酒店為例，本月該酒店價值較2014年被捆綁進CMBS交易時下跌了46%。自3月份以來，該酒店就一直沒有償還抵押貸款，並在5月份被移交給特別服務機構。由於自4月以來沒有還清抵押貸款，美國田納西州哥倫比亞的一家假日酒店今年9月估值大跌37％至770萬美元。

金融風險悄然積聚

美國的房地產市場總體來説仍是美國經濟的一大亮點。由於抵押貸款利率繼續跌至新低，住宅房地產領域的旺盛勢頭幾乎沒有放緩的跡象。美國的10家銀行，其不良貸款合計猛增62%，其中，商業房地產的不良貸款增幅高達144％，至260億美元。目前市場總體來説仍是美國各大銀行都已開始提高撥備以抵禦這一風險。

但與此同時房貸利率降至30年來最低，美國住房抵押貸款違約率也出現飆升。糟糕的是，在新冠肺炎疫情期間，華爾街又重新向信用不佳的房主提供貸款。據高盛數據顯示，與私人債券捆綁中或沒有政府支持的住宅抵押貸款的違約率已從1月份約4%的低點飆升至7月份的約18%。作為解除對華爾街監管的承諾的一部分，特朗普政府在8月份提議降低部分抵押貸款標準。美聯儲主席鮑威爾曾經表示，如果美國政府不提供進一步的財政援助來緩解新冠肺炎疫情的經濟影響，抵押貸款違約和租客被驅逐的事件可能會大大增加。

今年二季度，在美國，壞賬風險最高的10家銀行，其不良貸款合計猛增62%，其中，商業房地產的不良貸款增幅高達144％，至260億美元。目前美國各大銀行都已開始提高撥備以抵禦這一風險。

據跟蹤債券發行的平台Finsight的數據，摩根大通和富國銀行是今年住宅抵押貸款債券的最大發行銀行。一旦大銀行開始放鬆對危機時期的罰款和監管調查，它們就開始加大對不符合質量管理或政府貸款標準借款人的放貸。

商業地產抵押證券的投資者也感到切膚之痛。好在這一市場的規模和美國的住宅抵押證券市場的規模相比小得多，暫時不至於形成太大風險。