深圳租金回報率持續下降 二房東也犯難

“2020年都快要過去了，房子還是沒去年好租，到現在還有幾十套房空着。”在深圳福田沙嘴村，一位二房東顯得有些無奈。對於深圳樓市，火熱的買賣交易市場背後，租賃市場卻依舊顯得相對平靜。

“我剛在寶安中心區的西城雅筑租了一套70平方米的三房，月租6900元，房東説這裏的房價之前一漲再漲，已經漲到每平方米12萬元以上，即使按這個價格計算，800多萬元的房子一年的租金不到85000元，這不是要收近100年才能收回成本？”胡華在深圳南山一家科技公司上班，這是他最近的租房經歷。

房屋租賃市場也是深圳房地產市場的另一個重要板塊，除了租客面對高房租的抱怨，業主也要面對持續走低的租金回報率。根據深圳中原研究中心監測顯示，10月深圳全市住宅租金為每平方米每月69.5元，環比下降1.64%，租金回報率繼續下滑至1.20%。此外，今年以來深圳住宅的租金回報率呈現持續下跌的態勢。

珊瑚數據利用市場數據計算，盤點了全深圳238個地鐵二手房的出租回報率。經統計，即便靠近地鐵站點周邊，深圳地鐵二手房的租金回報率也僅在1%至2%左右徘徊。租金回報率較高的片區幾乎都在羅湖區，但都沒有達到3%。Q房網數據研究中心的數據顯示，從租金變化趨勢來看，2020年深圳租賃市場受疫情影響較為明顯，租金在第二季度出現反彈後，隨着租賃活躍季過去，租金再度下行，並回到了2018年同期水平。

“投資房產，房東並非只是想獲得租金回報，而是房價上漲的溢價部分，可快速實現財富增值。但正因為房價上漲幅度超出絕大部分人的預期，又反過來壓制了租金的上漲，加之今年受到疫情的衝擊，租賃市場表現遠遠不及買賣交易市場。”有投資客對記者表示。

記者在深圳羅湖、福田和南山多個小區調查時也發現，多數小區今年空置待出租的房源明顯增多。許多業主也反映，今年的房子沒去年好出租，甚至願意在租金上做出讓步。在福田中心區的一個大型小區，有租客和房產中介向記者，小區一套大户型複式單位原本開價17000元，但最終降到月租12000元才有人問津。

租賃市場降温，長租公寓行業也受到考驗，暴雷事件時常發生，深圳市場也不例外。這時，一些深圳城中村的長租公寓日子也不好過。在深圳福田區沙嘴村，一位二房東告訴記者，自己在這裏包下近300套房源改做長租公寓，但至今仍有近40套房源空置，之前還推出了一些優惠以吸引租客。也有當地村民告訴記者，自己也將城中村房源改為長租公寓，改裝成本大概每套在5萬元左右。如果是二房東承包後出租，壓力可想而知。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，疫情期間長租公寓市場出現了很多問題。類似風險提示下，實際上有助於讓房東理性看待市場，不要因為租金收入高，就盲目把房屋交付長租公寓進行託管，也有助於租客理性看待租賃市場，防範各類交易風險的出現。