瞄準6萬億元老舊小區改造 房企積極搶灘城市更新

本報記者 王麗新 見習記者 郭冀川

今年年初以來，財政部、住房和城鄉建設部等部門均從各個方面強調推進老舊小區改造，包括“將城鎮老舊小區改造納入專項債券的支持範圍”、“鼓勵房地產開發企業參與老舊小區改造”等內容。

近期包括東莞、廣州、深圳等多個城市陸續公佈城市更新項目進展，明確未來改造計劃，多家房企也積極簽約城市更新改造項目。目前城市更新參與房企本土化特徵較為明顯，如在北京地區，首開集團、中海地產等房企是重要的參與者，在廣州則是富力地產、佳兆業集團等較為活躍。

11月12日，在第十六屆中國地產金融年會暨第二屆城市發展戰略高峯論壇上，中國人民大學國發院城市更新研究中心主任、原中國住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹表示，中國城鎮化正進入中高級發展階段，城市更新是提升城市能級最重要的舉措，是城市發展轉型和房地產企業發展轉型的一個結合點，值得企業高度重視。

從目前房地產開發商涉足城市更新的領域來看，多為城中村開發、老舊小區改造、老舊建築更新等，主要有三種開發模式，拆除重建類、有機更新類、綜合整治類。秦虹説：“城市更新不是房地產開發，必須要拋棄房地產開發思維，房地產開發更多的是解決增量問題，解決物質層面的問題。城市更新解決的是城市的綜合性問題，聚焦城市能級提升，既包括經濟上是否更有活力，資源配置是否更加平衡，還要實現社會目標，諸如更加包容的社會環境等。”

對於房地產企業來説，城市更新的市場規模並不小，比如中達證券的分析認為，考慮到老舊住宅的拆除，到2019年末，2000年以前建成的城鎮住房建築面積仍大於90億平方米，需改造老舊小區建築面積大於50億平方米，未來所需總投資額大於6萬億元。

近日，《中共中央關於制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標的建議》提出，推進以人為核心的新型城鎮化。實施城市更新行動，推進城市生態修復、功能完善工程，統籌城市規劃、建設、管理，合理確定城市規模、人口密度、空間結構，促進大中小城市和小城鎮協調發展。強化歷史文化保護、塑造城市風貌，加強城鎮老舊小區改造和社區建設，增強城市防洪排澇能力，建設海綿城市、韌性城市。

今年7月出台的《關於全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》規劃，2020年新開工改造城鎮老舊小區3.9萬個，涉及居民近700萬户；到2022年，基本形成城鎮老舊小區改造制度框架、政策體系和工作機制；到“十四五”期末，結合各地實際，力爭基本完成2000年底前建成需改造城鎮老舊小區改造任務。

目前各地正在探索老舊小區改造的新機制，針對最大的難點“誰出資”問題，業內認為，房地產開發企業和金融機構或許可以在其中扮演更重要的角色，這需要進一步挖掘項目發展模式，與各方合作探索出更合適的利益協調機制。

華高萊斯創始人兼董事長李忠對《證券日報》記者表示，在城市更新建設過程中，不僅僅是翻新重建，更是給老舊小區賦能新的商業化過程。李忠説：“如為一些老舊工業區加入一些高價值的產業，引入新的設計讓一些老舊小區吸引一些年輕人，通過保留底商和增加購物設施等運營商業項目，這是很多商業地產公司的強項，也是提升城市更新項目價值的可探索方向。”

願景集團董事長陶紅兵向《證券日報》等媒體表示，在老舊小區改造方面，政策已經給予了很多支持，由於城市更新是一個長期的、需要通過十幾年運營才能收回投資的事業，在房地產企業參與建設的過程中，金融機構也應該積極跟進，為項目提供低息、優質、長期的貸款，引導社會資本積極參與對社會產生重大意義的城市更新項目。