樓市運行邏輯已變 壓縮炒作空間

近期房地產市場熱度有所下降。隨着房企融資規範落地，以及“房住不炒”被明確寫入“十四五”規劃建議，房地產行業高槓杆擴張模式將逐漸退出歷史舞台，市場運行邏輯已出現根本性改變，未來樓市置業心態將趨向理性和平穩。

10月全國70個大中城市商品住宅銷售價格漲幅保持平穩回落態勢，新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比漲幅基本穩定。其中，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比漲幅比上月回落0.1個百分點；二手住宅銷售價格環比漲幅比上月回落0.4個百分點。31個二線城市新建商品住宅銷售價格環比漲幅比上月回落0.2個百分點。35個三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比漲幅比上月分別回落0.3和0.4個百分點。

經過二十多年的高速發展，我國住房市場供不應求矛盾已得到根本性轉變，市場運行邏輯已經改變。

一是政策管理邏輯已經改變。“房住不炒”首次寫入“十四五”規劃，將成為未來5至15年的基本政策基調。圍繞“房住不炒”定位，因城施策堵塞限購漏洞、租購併舉重點推進熱點城市住房租賃市場長期穩健發展，構建多層次住房供應體系，着力緩解住房市場供求錯位矛盾，滿足中低收入人羣住房需求成為政策基調。

二是資金槓桿邏輯已經改變。長期以來，我國房地產開發企業槓桿率普遍較高，為確保企業長期穩健經營，客觀上也存在降槓桿的內在動力。隨着近期對房地產開發企業融資管理不斷規範，過去房地產開發企業熟悉的高槓杆擴張運營模式將無以為繼。房地產行業開發和銷售模式也可能會進一步改革，加快銷售回款、減少囤地佔款將成為主流。

三是置業投資邏輯已經改變。當前，抑制房價非理性上漲，已成為各地房地產調控的焦點。隨着房價漲幅回落或維持平穩，置業投資回報相應受到影響。我國差別化住房信貸政策，特別是“認房又認貸”，阻止了相當規模的投資投機性需求進入市場。如果進一步嚴格管控信貸資金違規流入住房市場，特別是對借款人真實收入進行嚴格審核，熱點城市二手房市場變現週期也將繼續拉長，這將導致置業投資回報進一步下降。

四是供求匹配邏輯已經改變。目前，我國房地產市場供求關係在總量平衡下存在區域錯位和人羣錯位。區域錯位主要表現為非熱點城市相對過剩和熱點城市相對緊缺。人羣錯位體現為熱點城市部分人羣擁有多套住房和不少中低收入人羣一房難有。

綜上所述，堅持“房住不炒”定位極大壓縮了住房投機炒作的空間。當前，我國房地產行業已經進入高質量發展新階段，房地產和金融之間的動態關係將更加科學合理，金融、房地產和實體經濟也將更加均衡發展，未來樓市置業心態必將更加平穩和理性。