國外怎麼做“長租公寓”生意
商家看重長期經營 法律保障各方權益
本報駐美國、德國特約記者 吳 倩 青 木 本報特約記者 陳 洋
英國媒體近日報道稱，香港富豪李嘉誠準備收購英國最大的“長租公寓”項目倫敦温布利公園地塊，該項目總價值高達30億英鎊，將新建8000套長租公寓。在國內，“長租公寓”最近爆出一些問題，市場正面臨洗牌，如何在中國形成高品質的長租公寓市場，成為很多人關注的焦點。美國、德國以及日本等發達國家的長租公寓市場，經過長時間積累，已經形成比較成熟的機制，這些國家怎麼經營“長租公寓”生意，《環球時報》駐外記者進行調查。
美國：公寓運營巨頭經驗豐富
美國“長租公寓”起步於19世紀末20世紀初，目前已經形成相對成熟的市場。在城市化、城市移民與租房人口大幅增長的前提下，美國的公寓出租業快速發展並日益成熟化，“保證生活質量的長租性中產公寓”受到青睞。美國長租公寓在投資、經營和管理環節均形成了相對規範化的市場。其中，投資環節由房產投資商、開發商、房地產信託基金、各類投資基金等共同把持，而在經營和管理環節，則由持有這些物業地產的專門運營商來負責。比如目前美國最大公寓運營商EQR，市值達到300億美元，成立於1969年，於1993年上市，擁有約10萬套公寓。目前，美國公寓運營商巨頭已從規模擴張轉為追求質量發展與資產管理，甚至有意識地減少物業地產持有規模，優化資產組合。
美國長租公寓管理依託法律與政策規範。美國《公平住房法》《公寓租用法》等法律確定了公寓出租的規範性指標，並對租客權益提供保護。在租金方面，美國50個最大城市中6個城市有租金管制政策，避免了租金的非理性漲跌，對出租者（業主）和租客的利益實施雙重保護。
由於相對充分的市場競爭，在競爭中生存下來的公寓運營公司進一步塑造了相對公平的市場規則，公寓運營商巨頭基本上均擁有幾十年的運營經驗和一套高度體系程序化的運營服務模式。不僅向租客提供搬家與傢俱租賃等居住便利化服務，還幫助租客融入社區並享受安全生活環境。一些公司還打造了針對特殊人羣的個性化服務，使得長租公寓市場的發展更趨健全化。
德國：房東被限制牟取暴利
“德國人租房潮未退！”德國《經濟週刊》近日報道稱，德國聯邦統計局公佈的最新報告顯示，2019年德國約有58%的家庭選擇租用“長期公寓”。10年來，這一比例的幅度相差基本都在3%之內。
在德國，從事長租公寓的企業，既有大型房地產公司，也有許多中介。在德國每個社區，都可以看到各類中介公司。德國還有眾多租房中介網站，輸入自己租房的各個要素，馬上有各種房源可以進行選擇。至於租房的人，幾乎遍及各個羣體，以年輕人為主。
奧拉夫一家四口住在德國科隆的一套90多平方米的公寓中。他告訴《環球時報》記者，他和妻子每月的淨收入（去掉各種税收和保險）約為5000歐元。這在德國算是收入較高的家庭。儘管房租包含各種雜費要1200歐元左右，但他們還是選擇租房，而不是買房。他們覺得買房負擔太重，首先要有一部分存款，其次每月還要拿出比租金更多的錢還款，又限制換工作等各種自由，搬遷時賣房更加複雜，往往被中介坑錢，所以選擇一直租房。
德國長租公寓在歐洲的比例數一數二，只有瑞士可以相比。這主要是德國嚴格規範長租公寓市場。比如，德國房東被限制牟取暴利，其房租最多隻能比當地的“比較租金”高10%，3年內租金的增長不得超過20%。有的城市還有具體的房租上限標準。如果房東對租客不滿意，必須提前3個月告知解除合同。如果租房合同超過5年，須提前6個月甚至9個月通知對方。
不過，由於德國近年來大批難民湧入，加上海外居民到德國買房，導致房租不斷上漲。一些城市開始限制房租上漲。這令租户高興，但投資者怨聲載道，認為這打擊了房地產公司的投資，市場將陷入惡性循環。
日本：專門機構打理租客業主糾紛
長租公寓在日本隨處可見，面積大多以25-30平方米為主，租期一年以上，房間內配有冰箱、洗衣機、電視等家用電器，基本上可以拎包入住。以東京為例，面積在25平方米的長租公寓的月租金大約為人民幣5000元左右。
日本採取的是規模化運營的包租模式，日本有2000多家中介公司，絕大多數房源是通過接受私人住宅租賃委託獲得的。中介公司承擔房屋租賃、裝修、設計、房租催繳等業務，並收取一定的中介手續費。據《日本經濟新聞》統計，日本長租公寓的市場規模大約在12萬億日元（約合人民幣7524億元）。
在日本，與租賃公寓相關的法律主要有《民法》《宅地建物取引業法》以及《借地借家法》三部。日本法律對租賃公寓的管理很細緻，比如法律規定，日本業主即便有正當理由，也要提前半年跟租客提出退房請求，否則租客完全有理由拒絕。業主不能在租賃中途漲租，合同期滿後才可以調整租金。所以日本很少出現類似中國隨意漲租而引起的糾紛。
《環球時報》特約記者此前在東京留學，曾一直租住一間帶有晾台的屋子將近7年，在這7年裏，房租始終沒有變，房東也從來沒有提出漲房租的要求。只不過在每兩年更新合同的時候，需要向中介支付一定費用，再沒有任何額外費用。
日本租客和業主之間也會產生矛盾，為此，日本有專門從事公寓管理的託管機構，定期向業主彙報房屋的租賃情況，實施清掃、保持建築物的整體美觀與整潔等工作，以及及時處理租客的投訴。有的託管機構甚至給租客提供24小時的緊急聯繫服務。▲