萬億級市場引發物業分拆上市潮

18家物業上市公司業主增值服務營收和佔比

數據來源：華泰證券

12月9日，華潤萬象生活正式登陸港交所，首日漲超25%，收報28.00港元。在此之前，恒大物業、金科物業、融創物業已經分別於11月份在港股陸續上市。

近年來，房地產行業進入存量市場，傳統房地產開發領域利潤率整體下滑。與此同時，物業行業萬億級市場規模引發新的想象空間。在樓市持續調控的背景下，越來越多的房地產上市公司開始通過分拆物業板塊上市的方式來拓展融資渠道，尋求業務新增長點。

年內新增13家物業企業登陸港股

2020年以來，物業企業上市成為資本市場一道新的風景線。中指院統計數據顯示，年內累計新增13家物業企業登陸港股，另有20餘家企業在準備上市進程。截至目前，共有34家物業企業登陸港股、3家企業進入A股。這些物業股大多數由規模型房地產開發企業分拆而出。

在業內看來，物業股由於具備穩定的現金流，一直被港股市場所青睞，普遍能獲得高估值。因此，上市房企將旗下存量資產單獨上市，將有利於補充地產公司的資金實力。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴《經濟參考報》記者，從目前來看，多家房地產上市公司分拆物業進行上市，並且絕大多數選擇在港交所上市，這説明2020年是物業股的上市窗口期。

根據中指院的統計數據，截至今年12月3日，港股上市物業企業總市值達5636億港元，較年初增長1203%，A股上市物業企業總市值達353億元人民幣，較年初增長21%。此外，港股上市物業企業平均市盈率約為35倍，遠高於港股平均市盈率的10.3倍。

針對上市房企陸續分拆旗下物業管理業務謀求資本化的現象，億翰智庫分析認為，中國恒大、融創中國、合景泰富等多家房企通過分拆物業管理板塊上市，一方面旨在拓寬融資渠道，優化企業槓桿。另一方面，從企業上市融資情況來看，非地產開發板塊更受資本市場青睞，估值更高。這一點從物業管理企業上市募集資金規模可見一斑。例如，11月19日，融創中國旗下的物業板塊融創服務登陸港交所，募集資金超90億港元。

上市物企競逐萬億新賽道

今年以來，物業管理行業迎來新的發展機遇期。物業管理服務企業在政策支持、行業地位、市場規模、科技應用、多元化服務等領域均有所突破。尤其是在疫情期間，物業企業在常態化防控方面發揮了重要作用。

政策面上，今年10月29日，發改委等多個部門聯合印發《近期擴內需促消費的工作方案》，提出“要搭建智慧物業平台，推動物業服務企業對接各類商業服務，構建線上線下生活服務圈，滿足居民多樣化生活服務需求。”此外還包括“增加社區生活服務消費”、“加大對城鎮老舊小區改造的支持”等內容。

另一方面，中國房地產市場已經進入存量時代。貝殼研究院近期發佈的研究報告顯示，受監測的20個重點城市的在記錄小區數量為15.39萬個，其中樓齡20年以上的老舊小區數量為5.96萬個，老舊小區的佔比近40%。老舊小區的數量佔總體存量比重最高的三個城市為上海、濟南、北京，20年以上老舊小區佔比分別為61%、49%、47%。

在房地產行業存量時代，物業行業將是個萬億級規模的新賽道，發展空間廣闊。東方證券分析測算，到2030年，基礎物管物業市場規模達1.7萬億元，行業總規模超過2.5萬億元。由於物管行業具有消費屬性，隨着中國的經濟發展方式由粗放式發展轉向精細化發展，很多輕資產行業都會受到追捧。此外，房地產存量時代到來，物管解決了存量資產的保值增值的痛點。

東方證券進一步分析認為，由於物業服務具有外部性，而資本市場給了物業公司一個價值重估的平台。因此，物業公司的上市潮並不影響其長期投資價值。行業將是一個可以持續創造價值的行業，也有望在估值上得以體現。

華泰證券分析指出，上市物管公司在增值服務領域已經具備先發優勢，未來領先優勢可能進一步擴大。該機構認為，龍頭公司以政策東風為契機，領先優勢或將持續擴大。

嚴躍進指出，隨着未來更多的物業企業登陸資本市場，上市企業數量有望迎來更大突破，行業集中度將進一步得到提升。不過，他同時指出，房地產上市公司分拆物業板塊上市以後，物業企業也需要關注經營狀況和資本市場表現，尤其是要積極開拓各類業務，增加收入來源，以真正促進物業股的健康發展。