中國住房發展總報告（2020-2021）：2020樓市實現收斂性恢復
回顧：
中國住房市場現“V”型變化
過去一年，中國住房市場經歷急速下降後轉向邊際遞減式回升。
全國住房價格增幅經歷了下降、回升和企穩的過程。2019年10月，房價平均為9174元/平方米，同比增長9.8%，截至2020年11月，房價水平突破萬元大關，為10071元/平方米，同比增長7.9%。
住房銷量創新高，住房開發量增速有升有降。在需求方面，月度住房銷售面積增長率波動較大，總體保持由降轉升的恢復態勢，並創造了新高水平；在供給方面，新開工、施工與竣工面積經歷從驟降到波動性恢復的過程，總體來看，受新冠肺炎疫情以及停工停產的影響，住房建設與供給受到了嚴重的抑制，出現大幅下滑，而後續隨着疫情防控形勢的好轉和復工復產，住房供給保持整體恢復態勢；待售住房面積有所增加，同比增幅呈現倒“U”型變動，表明待售住房經歷疫情衝擊下的短暫積存升高後，隨着經濟社會和住房交易正常活動的恢復，又邁進正常軌道。
住房投資經歷從驟降到穩步恢復性增長的過程，對經濟增長貢獻較大。全國住房開發投資額增幅呈現“V”型變動，住房開發投資當月完成額同比增長率從2019年10月的12.56%下滑至2020年2月的-15.99%，隨後逐步上升，至2020年10月，住房開發投資當月完成額同比增速14.27%；住房開發投資對經濟恢復性增長具有重要意義。2020年，經濟增速與住房開發投資保持同步變動態勢，對於穩投資、促增長髮揮了重要作用。另外，考慮到房地產業與建材、傢俱、金融等產業關聯性高，帶動性強，住房開發投資對經濟增長的實際貢獻可能還要更大。租賃市場受疫情衝擊較大且恢復緩慢，疫情衝擊下全國住房租賃市場整體遇冷，不同層級城市間“冷熱不均”，分化明顯。
房價空間分化總體有所減弱。總體房價降温明顯，空間演變趨緩。上漲城市數量和上漲速度低於去年同期。其中一線城市房價水平大幅領先其它層級城市，一二線城市二手房價格增速微幅回升，三四線城市二手房價格增速有所收窄。房價水平區域差異大，東部地區領先，中西部地區並進，東北地區墊底。城市羣房價增速總體放緩，中心城市增速有所收窄。
總判斷：
房地產市場恢復比較理想
首先，樓市恢復穩定並在“六穩”“六保”中發揮一定貢獻。第一，房地產市場恢復基本符合預期。2020年1-11月，全國住宅和商品房累計銷售面積皆超過2019年同期水平，房地產和住房開發投資恢復到中高速水平。第二，房地產市場在嚴重外部衝擊下實現快速恢復。2020年住房市場經歷1-2月份的劇烈下降後，開始快速回升，由負轉正。第三，市場空間分化勢頭趨緩。第四，房地產市場總體風險有所下降。第五，房地產相關產業對“六穩”“六保”貢獻較大。
其次，房地產市場風險、錯配和擠出問題沒有根本解決。第一，炒房還沒有被完全控制。2020年11月，全國70個大中城市中有44個城市二手房價格環比上漲，高於10月份的39個。第二，樓市風險總體仍比較大，是經濟金融的重要風險源。第三，住房與人口分佈錯配加劇。2003年到2018年，92.22%城市新增人口集中於城市羣和都市圈，但是2002年到2017年，房地產銷售中僅有69.62%發生在都市圈和城市羣，大城市住房供需矛盾依然比較突出。第四，租賃市場問題層出不窮，各種事件頻發。第五，房地產對消費、投資的擠出效應有所增加且繼續阻礙結構調整。
再次，住房市場從劇烈波動增長轉向恢復性平緩波動增長。具體而言，住房市場的增長週期長度未變，但波動幅度更加平緩，其季度變化始終存在，但變動幅度更為平緩，2020年經歷了春寒夏暖秋冬回温的轉變；其空間分化從持續轉向交替，從城市轉向都市圈城市羣；此外，房地產投資增長在下降一個台階後總體穩定，而房價增長與經濟增長從相背而行轉向相向而行。
研判：
多重因素確保中國樓市收斂性恢復
疫情雖然對樓市造成強烈衝擊，但由於政府和市場各方皆採取有效措施，積極應對，確保樓市收斂性恢復。
首先，疫情衝擊樓市致全面驟降及收斂性恢復。疫情屬於經濟系統外的衝擊，通過多種途徑影響樓市。受疫情影響，中國城市經濟與樓市按下“暫停鍵”，經濟下滑導致樓市剛性需求下降或延後。疫情國際大流行導致國外經濟受到衝擊，並且境外疫情輸入的影響隨時可能發生。外部經濟暫停，從國外間接對中國城市經濟產生負面影響，進而對樓市產生多重影響，包括：導致樓市“V”型變化；導致空間格局重塑。受疫情發生及擴散影響，過去比較繁榮的中部地區受到嚴重衝擊；導致具體需求變化不一。其中，剛性需求，尤其是農民工等新市民的置業需求因為收入和就業下降而顯著下降，但改善性住房需求相對旺盛。此外，疫情加劇房地產的投資避險屬性，熱點城市投資投機需求存在，住房依然炙手可熱。
其次，經濟基本面決定樓市收斂性恢復。宏觀經濟放緩但城市化仍處在加速期；互聯網和電商發展各類物業影響不一；經濟基本面的差異決定樓市區域分化。
再次，政策與制度決定樓市收斂性恢復。第一，抗擊疫情的政策措施果斷有力。中央出手果斷，地方貫徹有力，疫情迅速得到有效控制並取得決定性勝利，疫情防控和復工復產統籌有序推進，這是樓市恢復的基本前提。第二，寬鬆的宏觀政策以及監管漏洞對樓市產生了外溢效應。第三，基礎制度沒有徹底改變，“炒房”的動力仍在。第四，政策與對策博弈導致總體穩定，局部波動。一方面，中央始終堅持“房住不炒”調控總基調不變，不將房地產作為短期刺激經濟的手段；另一方面，執行力度在時空上存在差異。
四是，住房用地供求變化和空間差異助推樓市收斂性恢復。地價快速上漲帶動房價上漲；土地購置面積上漲導致住房供應下降；土地區域差異影響住房區域差異。
五是，資金鬆緊變化和空間差異影響樓市收斂性恢復。第一，寬鬆的貨幣政策支持了房地產信貸增長。2020年，商業性房地產貸款餘額一直保持10%以上的增長。第二，開發企業資金來源與住房銷售面積變動保持高度相關性，同步由負轉正。第三，土地購置面積與開發資金來源增長保持比較同步的變動態勢。第四，住户部門對房價預期和購房意願經歷下探後回升。2019年第四季度至2020年第三季度，居民的購房意願先緩慢下降，然後逐漸上升。
展望：
樓市將延續平穩 結構性潛力仍在
展望未來，在沒有重大政策轉向和新的外部衝擊以及疫情顯著好轉的情況下，2021年中國樓市總體有望延續平穩，但其結構性潛力仍在。
總體上看，在正常情況下，預計2021全年商品住房銷售面積同比增幅將保持正增長並再創歷史新高，銷售價格同比增幅在5%左右，房地產開發投資同比增速將持續在7%左右。2021年房地產租賃市場將有所改觀，保障性租賃市場發展的步伐將會進一步加大。時間上看，2021年上半年將保持恢復性增長，各月同比增幅將從2月至4月的劇增，到4月至6月的高增長，再到6月以後正常增長。空間上看，中心城市、都市圈和城市羣復甦較好甚至出現過熱，其他城市復甦較慢，部分城市甚至陷入衰退。風險上看，市場風險有望進一步下降，但須預防大起大落風險。
“十四五”時期，住房拐點將來臨，結構性潛力巨大。總體上看，長時期住房市場總體過剩，結構性過剩將較為嚴重，但結構性潛力依然存在。時間上看，原來預估的在2025年出現住房絕對拐點即住房銷售額絕對量下降的拐點可能會提前來臨。雖然總量可能下降，但是基數較大，住房需求、供給和投資的總量仍然較大。從家庭類型看，雖然中上收入家庭住房可能已經出現過剩，但中低收入羣體的住房需求，尤其是保障性住房需求要彌補的缺口還很大。從空間類型上看，存在四類機會區域：一是人口集中流入地區，大都市圈和城市羣的次中心、周邊大中小城市和小城鎮；二是人口眾多、經濟發達的二線城市及周邊區域城市；三是人口眾多、經濟發展較快和快速交通沿線的中西部三四線城市；四是擁有獨特環境、文化、旅遊、休閒與養老資源的城市。同時，存在四類風險區域：城市羣以外的收縮型城市和城鎮、資源枯竭城市、欠發達的四五線及以下城鎮、邊境偏遠城市。從物業類型看，中國房地產發展將從數量型轉向質量型發展：智能、綠色、多功能、品牌化趨勢和特徵將越來越明顯。從風險上看，一些城市的房價過高和另一些城市空置率過高並存，住房市場的結構性矛盾依然存在。
對策建議：
瞄準五個關鍵 實施重點突破
首先，建立體系化、定量化的政策基準以強化精準、有效調控。未來幾年處在樓市調控的關鍵期和機遇期。要緊緊抓住房地產調控的最後機遇窗口期，堅持“房住不炒”定位、“穩房價、穩地價、穩預期”的目標、“因城施策”的原則，保持房地產調控政策的連續性、一致性和穩定性；同時注意調控策略，把握好調控力度和節奏。
定量化各項具體政策目標及力度的有效邊界。住房需求政策與監管邊界可概括為“1250”。本地單身限購1套，本地家庭有條件限購2套，外地人有條件限購1套，限售時間以5年為臨界點，住房需求監管零漏洞、零容忍；住房供給政策與監管邊界可概括為“8310”。利潤率不高於8%，商品房交易價、登記價、評估價“三價合一”，商品住房庫存去化週期保持在1年左右，住房供應監管零漏洞和零容忍；住房用地政策與監管邊界可概括為“4410”。最高地價不超過總房價的4成，每宗地從開發到預售時間不得超過4年，總量及結構上實際可供土地儲備規模應保持在近期1年左右土地銷售規模，土地監管零漏洞和零容忍；住房金融政策與監管邊界可概括為“3510”。各金融機構的房地產貸款存量佔總貸款存量不高於3成，二套及以上首付比例5成以上至全款，二套及以上貸款利率基於基準利率上浮1成以上，金融監管零漏洞和零容忍；住房税收政策與監管邊界概括為“5520”。對疑似炒房的按照房產交易税頂格徵收，契税按5%頂格徵收，5年內交易全額徵收增值税，非唯一住房及唯一住房5年內交易按房價2%（或轉讓所得20%）頂格徵收，對疑似“炒房”徵税應做到零遺漏。此外，還要合縫化各項政策目標及有效邊界的組合，讓各種政策目標及力度的有效邊界相互之間始終處於無縫密合狀態。
其次，規劃並構建以都市圈為主體的全國住房空間體系。第一，構建以都市圈為單元和主體的地方和全國住房空間體系。第二，構建以都市圈為主體的公共產品空間體系。第三，構建以都市圈為主體的建設用地空間體系。建立都市圈內人口、住房與土地指標相掛鈎制度，並根據中心城市郊區和周邊城市提供新增住房和接納增量人口的規模，配給相應的增量土地指標。第四，探索以都市圈為主體的住房、土地、公共產品一體化長效機制。
再次，加快開徵房地產税以帶動長效機制建設。在一些熱點城市和炒房屢禁不止的城市率先加快試點，爭取在“十四五”期間開徵房地產税。第一，總體思路為，“立法先行，加快立法”、“充分授權，地方主責”、“逐步推進，水到渠成”。第二，總體方案為，僅對新交易或者過户（包括贈與和繼承）的非經營性住房家庭開徵房地產税制度，而對擁有存量房但暫不進行交易和過户的住房家庭暫不徵税。第三，總體框架為，在税率上可採取0.5%至3%之間，在税基上對房產原值一次減除40%至60%後的餘值計算繳納，在範圍上僅對完全產權的城鎮住房進行徵收，在起徵點上控制為人均面積40-50平方米或者户均面積50-60平方米兩個標準任選一個；對老弱病殘孤等貧困或者特殊困難家庭進行一定減免，地方政府提供滿足教育、治安等公共基礎住房。第四，建立開徵房地產税的配套措施。第五，建立開徵房地產税的保障措施。建立房地產税開徵的適應性預期，凝聚開徵房地產税的最大共識，最後建立房地產税繳納的激勵約束機制。
四是啓動實施“租售結合”的“新市民安居工程”。首先，建立“租售結合”的住房體系。自有自住是主體，租賃住房同樣重要。租售結合從宏觀層面強調兩種方式互相補充，共同解決住房問題。從微觀層面強調租售轉化，即又租又買或者先租後買，也可以先買後租。其次，實施“322”新市民安居工程。即，空間潛力、業態潛力和人羣潛力這3大潛力，大都市周邊和城市主城區內2大空間，購買和租賃2種形式。再次，健全新市民租賃住房體系。為此，開闢建、購、儲、認四條房源；存量租賃為主，構建在線交易平台和政府監管，健全市場體系；促進租售同權，保護供需權利；支持公司經營，反對市場壟斷。第四，完善保障性租購住房的保障機制。
五是探索建立以住房公積金為主體的政策性住房金融體系。為解決現實問題之急和順應未來發展之需，應改革住房公積金制度。第一，改革現行的住房公積金基礎制度，構建完善住房公積金基礎制度體系。建立基於工資收入的職工繳交與單位補貼反向相關的制度，完善住房公積金異地存取和轉移接續制度，實現住房公積金管理中心全國聯網，建立不同機構、地區和期限的住房公積金有償借用機制，完善住房公積金收益分配製度。第二，改革住房公積金管理體制，建立政策性住房金融融資機構。建議將住房公積金管理中心改為住房公積金銀行，構建並明確界定住房公積金銀行多元化股權結構，將原來委託給商業銀行的金融業務轉移給住房公積金銀行，建立並逐步完善對住房公積金銀行的雙重監管制度，建立全國住房公積金銀行協會和住房公積金銀行界市場。第三，以住房公積金為主體框架，建立政策性住房金融體系。拓展住房公積金銀行的服務功能和服務範圍，建立政策性住房抵押貸款擔保和保險公司，健全和充實各地住房保障管理中心的開發和運營保障房的融資功能，探索多種補充性、政策性住房金融工具。
（作者單位：倪鵬飛、徐海東：中國社會科學院財經戰略研究院、中國社會科學院城市與競爭力研究中心；丁如曦：西南財經大學經濟學院、中國社會科學院城市與競爭力研究中心）