實探深圳寫字樓租售：租金持續下行 大宗買賣頻現

走在深圳街頭，你會發現，許多寫字樓外立面都掛着“全球租售”、“租賃熱線”等巨幅租售廣告。一邊是供不應求，一邊是供大於求，與住宅市場火熱相比，今年深圳的寫字樓市場明顯承壓，租金持續下跌。不過，寫字樓仍是深圳物業投資市場最活躍的板塊。

租金承壓

高品質寫字樓不再挑租客

“金中環兩三年前最高租到每月每平方米250元，現在只要150元。”張經理是福田CBD區域的資深寫字樓中介經理，他介紹説，“一些二房東模式的寫字樓品質不高，租金下跌明顯，高品質寫字樓的租金也出現了不同程度下跌，甚至還有一些免租期優惠。過去，這些高品質寫字樓通常會挑租客，現在也不挑了，有公司租就行。”

隨後， 記者致電樓齡較新的福田區深業上城寫字樓招商服務中心，工作人員明確表示暫不接受P2P和對外營業性質的企業，其他類型企業則不受限制。

在多數業內人士看來，深圳的寫字樓曾經出現過兩極分化，一方面部分品質較低寫字樓降低租金吸引中低端租客，另一方面則是高品質寫字樓選租客。這兩類寫字樓也代表着兩種不同的開發模式：一類是由民企主導的分割散售，另一類是統一業權、管理相對較好的只租不售。由此可見，無論品質高低，寫字樓目前都出現了不同程度的招租難。

作為深圳寫字樓最為集中的區域之一，福田CBD寫字樓的租售狀況可謂行業晴雨表。記者走訪多個區域發現，寫字樓租金價格普降，許多寫字樓業主甚至主動提出租金打折以維持出租率。

在深圳，一些企業會選擇在年底進行企業遷移。“我最近在幫公司物色合適的辦公場地，羅湖地王大廈也是地標之一，現在租金在每月每平方米150元左右，甚至還可以打折，兩三年前的租金可要200元。”陳經理是深圳一家地產公司的行政部經理，他還告訴記者，“我們公司與業主簽訂了3年租約而且快要到期，過去3年約定每年租金上調5%，現在看起來有點吃虧。不過，如果現在搬離也涉及不少的費用，所以我們考慮如何與業主重新簽訂租約，獲得更多的優惠。”在業內人士看來，陳經理遇到的情況被稱為租賃重組，這在最近也時常發生。

仲量聯行的最新數據顯示，深圳甲級寫字樓三季度空置率為27.8%，環比二季度25.8%上升兩個百分點；四季度的空置率為25.6%，環比下跌2.2個百分點。此外，今年深圳全市甲級寫字樓租金水平同比下降8.6%，至每月每平方米194元，但下半年的租金降幅緩於上半年。

對於租金降幅趨緩，在業內人士看來也“得益於”疫情影響下深圳許多新建寫字樓推後入市。仲量聯行的數據顯示，深圳寫字樓市場今年共錄得約93萬平方米新增供應，其中近七成供應來自南山區，該數據低於此前市場的普遍預期。不過，未來12個月深圳市場將迎來近180萬平方米的新增供應入市，推高全市甲級寫字樓空置率水平。面對寫字樓市場供過於求，從土地供應端來看，深圳如何平衡商業用地和居住用地之間的關係，仍是一道難題。

大宗交易頻現

儘管租金持續下跌，空置率居高不下，但寫字樓仍是深圳物業投資市場最活躍的板塊，一些“大鱷”仍在進軍深圳寫字樓市場。

戴德梁行的數據顯示，今年第三季度深圳大宗交易市場活躍度回升，共錄得大宗交易105.8億元，同比增加153.6%。記者調查發現，最近幾個月深圳時常發生寫字樓的大宗交易，僅在羅湖筍崗片區，中國人民保險集團就買下招商中環的一棟寫字樓，開泰銀行中國總部入駐華潤筍崗中心。仲量聯行深圳投資部總監曾紀欣表示，今年的疫情延緩了投資人的考察和投資決策，但並沒有影響其投資粵港澳大灣區和深圳市場的決心，投資人下半年在深圳加快尋找優質項目。從投資物業類型來看，深圳全年大宗交易仍以辦公樓為主，佔交易總額的61%。其中，寫字樓投資型買家佔比超過65%。從投資區域分析，深圳大宗投資成交主要集中在羅湖以及南山，其中寫字樓的成交主要集中在羅湖筍崗、南山科技園、南山招商蛇口片區。

美聯物業全國研究中心總監何倩茹表示，今年受疫情影響再加上供應量持續增加、需求放緩，深圳寫字樓市場供需不均衡的現象凸顯。但深圳仍然是一個經濟發展前景較好的城市，投資人趁目前寫字樓價格處於相對低位買進，一方面可以省去租金，另一方面也可以坐享物業升值。所以，一些處於規劃利好區域的物業，在現在的市場環境下，仍然能獲得資本的青睞。

仲量聯行的數據顯示，對於今年深圳寫字樓的大宗交易，從投資者行業分類可以看出，保險類公司表現活躍，佔據全年大宗交易總額近六成。有分析人士表示，就全國市場而言，險資進軍房地產主要有三種途徑：直接投資上市房企的股權；收購整棟商業物業獲取租金回報；通過債權、股權投資的方式介入房地產開發。雖然寫字樓的流動性較差，但是可以作為較為穩定的長期投資，這也符合險資投資運用的安全性原則要求。

戴德梁行研究院副院長張曉端表示，在新冠肺炎疫情持續影響下，自用型買家考慮企業未來經營情況而顯得越發謹慎。整體而言，當前氛圍偏向買方市場。雖然當前深圳市場在售物業較多，但普遍為在建或尚未出租的狀態，有穩定租約的成熟物業依然是機構投資者的主要投資標的。