易憲容：發展長租房市場，實現居住正義

最近召開的中央經濟工作會議指出，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因地制宜、多策並舉，促進房地產市場平穩健康發展。要高度重視保障性租賃住房建設，加快完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利，規範發展長租房市場。即發展長租房市場成為化解大城市住房問題的主要方向。

從國際經驗看，中國發展長租房市場最好的借鑑應該來自德國。其之所以能成為房地產市場持續穩定發展的國家，可能與德國對房地產市場的定位及住房租賃市場發達有很大關係。1970年至2015年，德國新建住房名義價格指數上漲了90%，扣除通貨膨脹的影響，其實際價格下跌11.3%，實際房價收入比下跌62%。德國把住房市場定位為滿足居民基本居住條件的市場。房地產業只是國家福利體系的一個重要組成部門，而不是拉動經濟增長的“支柱產業”，更不是賺錢的投資工具。德國的《住房扶持法》《住房租金補助法》《住房租賃法》和《私人住房補助金法》為社會保障住房供給、中低收入者的房租補貼、租賃市場規範以及私有住房建設提供了法律框架，其目的就是絕對保證每一個居民的基本居住條件。在這些法律制度保障下，德國的住房租賃市場非常發達，市場化程度也很高，但想在住房市場牟取暴利幾乎是不可能的。

德國居民為何喜歡租房而不願意持有住房？在德國，住房的交易成本高，住房資本利得税以累進制方式徵税，基本上無法讓住房交易獲利，這自然會減弱居民持有住房的動機。《住房租金補助法》規定，住房租金補助的目標是從經濟上保障一個適當以及適合家庭的居住條件。為此，每一個德國公民都能夠獲得政府的住房租金補貼。其中10%左右的家庭租用政府提供的保障性住房，90%的家庭獲得住房租金補貼。在《住房租金補助法》的安排下，如果租賃住房的消費遠優於持有住房的消費，那麼居民寧可選擇租賃了。

為了進一步鼓勵居民租賃，德國政府不僅對社會租賃住房建造進行了全方位的補貼，也要求房地產開發商建造更多優質的住房，以保證住房租賃市場供給。同時，德國政府設立了一系列法律制度對住房租賃者進行強勢保護。比如，政府會根據房屋的大小、地段和素質，給所有的住房打分，然後根據分數來劃定相應租值。房東不但不能收取高於相應租值的租金，每年租金加幅也受到嚴格限制。租客的續租權也受到全面保障。租約期間業主不得趕走租客，租約結束，除非租客出現重大過失，業主必須繼續再租。同時，根據相關法律，租賃住房者成立了強大的協會。該組織不僅與各個相關部門協調租賃者的利益關係，也參與城市住房發展規劃、住房法律法規及住房政策的制定，以此全方位地保護租賃者利益。

中國住房租賃市場發展的初始條件有自身特殊性，主要表現為終極所有權缺位的土地產權制度、極高的居民住房擁有率、高房價、以投資炒作為主導的市場、複雜的住房產權制度等。這些是中國住房租賃市場發展的現實基礎，也是相關法律及制度安排的依據，要制定適應中國住房租賃市場的政策，就得從這些初始條件入手，並在此基礎上對現有的一些制度進行改革。

從德國的經驗可以看出，現代住房租賃市場的本質及核心是如何來保證中低收入者的基本居住條件，實現社會居住正義。而要做到這點，中國住房市場一定要回到居住消費功能上來，而不是成為投資賺錢的工具。在這個前提條件下，政府需通過不同的方式與途徑對住房租賃市場有大量財政投入，制定相應法律法規及政策保證財政投入的有效性、租賃性住房分配的公正性及租賃住房市場運作的市場化，並制定一套全方位保護住房租賃者利益不受侵害的法律及政策。

由於住房這類商品及服務的特殊性，同時住房租賃者在市場中處於絕對弱勢的地位，住房租賃市場如何定價就顯得十分重要。對於公共租賃住房來説，應完全由政府定價，並對租客收取象徵性費用。對於個人持有及農村集體土地建造起來的住房租賃市場，考慮到其剛剛起步，相關制度安排和法律準備都不足，所以不能夠完全由市場來定價，可以考慮將住房租金限制在租客收入中位數的30%以下，而不是以住房租金房價比水平及整個社會居民收入中位數水平來設定。實際上，包括英國、德國在內的一些發達國家，在住房租賃發展特殊階段都會對租金實行嚴格價格管制。對於目前國內不少企業把住房租賃市場當作一種金融工具，比如市場流行的“租金貸”，政府應該堅決取締，這是中國長租房市場得以建立的關鍵。（作者是青島大學經濟學院教授）