住房短缺迎來解決機會，歐美房屋“商改住”行情看漲

【環球時報記者  青木】“住宅代替商場和辦公大樓！”德國《世界報》近日報道稱，全球各地的商鋪和辦公室因新冠疫情而大規模空置，歐美國家空置率更是高達10%-25%。於是，一些缺少住宅的國家開始研究“商改住”。與此同時，遠程辦公、遠程教學的興起，讓不少企業計劃搬離大都市。“新的物業趨勢可以緩解各國的住宅房產缺乏，並平衡城鎮差距。”德國法蘭克福房地產經濟學者海利根斯泰恩對《環球時報》記者表示，“中國投資者可發揮供應鏈等優勢，逐鹿這一有利可圖的市場。”

住宅短缺是全球性問題

據路透社報道，新冠肺炎疫情帶來的網上購物和居家工作轉變，雖然給商場和辦公樓帶來寒冬，但也給瑞典這個北歐國家解決長期住房短缺問題提供了機會。該國政府正在研究是否可以將因疫情空置的商業地產改造，以填補大約14萬套住房的缺口。

“由於新冠疫情，哥德堡和斯德哥爾摩的市中心有太多空置商鋪。”位於哥德堡的瓦倫斯塔姆地產公司首席執行官漢斯·瓦倫斯塔姆表示，目前，他們正考慮將10到20處房產改造成辦公室或住宅。在瑞典，此類案例還有不少，比如開發商斯堪斯卡公司最近就完成了將前愛立信總部改造成286套公寓的工作。

“缺少住宅現在是全球性問題。”房地產經濟學者海利根斯泰恩表示，與瑞典相似，荷蘭也是一個住宅供給嚴重不足的國家。自2012年，荷蘭就開始將閒置的辦公室、醫院、郵局等建築改造成住宅。荷蘭中央統計局的數據顯示，2018年該國新增的所有房屋中有近14%為改造房屋。今年由於疫情，更多的商店和辦公大樓關閉，預計將出現更多的商改住項目。

巴黎政府部門的統計數據顯示，目前，巴黎大區空置辦公樓面積近500萬平方米，且疫情中出現大幅度增加。大區為解決住房短缺問題，正在推動將這些辦公樓改造成住宅樓。德國最大百貨集團考夫霍夫和卡爾施泰特今年上半年將170家大型百貨商店中的62家關閉。這些大型百貨商店不少將被改造成住房。

美國格林街房地產諮詢公司在最近發佈的一份報告中預計，到2021年底美國將有超過50%的商店永久關閉，商業地產的空置率將進一步提高。6月底，美國聯邦住房和城市發展部長本·卡森曾提出，鼓勵商業地產嘗試轉型，將零售空間改為經濟適用房。

小城鎮成新熱點

“在疫情中，房地產行業還出現另一個趨勢：大都市呈現出蕭條景象，周邊小鎮正在崛起為新的住房熱點。”海利根斯泰恩指出，這主要是因為在家辦公的興起，同時疫情也點燃了人們對綠地和充足活動空間的渴望，小鎮擁有更多的自由空間正好可以滿足。

德國房地產市場交易網站ImmoScout24負責人施羅德爾對《環球時報》記者表示，現在小鎮和農村的房產諮詢是去年同期的兩倍多。在美國，某些風景秀麗、通勤便利小鎮的房地產也十分火熱。在加利福尼亞州的太浩湖以及附近的特拉基，房產經紀人抱怨已經“無房可賣”。

除了住宅方面的變動，辦公場所也在出現位移。尤其在美國，這一趨勢更為顯著。彭博社12月初曾報道，高盛集團正考慮在佛羅里達州設立新總部，以容納其資產管理部門。甲骨文近日也宣佈，將把總部從加州舊金山灣區遷往得克薩斯州奧斯汀。海利根斯泰恩認為，其中一個主要因素是得州的税收、土地等政策有更多優惠。

路透社也發現，疫情暴發以來，過去因為學校、文化和人脈等原因不受華爾街待見的佛羅里達州，在遠程辦公和教學興起後，憑藉温暖的天氣、較低的税負和房屋租金以及快速便捷的航班，正吸引更多紐約金融企業入駐。

需要留意的問題

舊房改造符合全球“綠色投資”的政策方向。海利根斯泰恩指出，相比新建房，舊房改造使用的資源較少，環境破壞較小，投入也較少，因此各國都在大力推動。

海利根斯泰恩表示，各國的舊房改造項目不管是政府項目還是一些大型企業的項目，都需要投資者參加招標來獲得。中國公司可以單獨競標，也可以與各國的合作伙伴一起。他認為，中國企業的優勢很明顯，比如資金實力雄厚，供應鏈完整，尤其是中國的建築材料價廉物美。

在法國巴黎擁有一家裝修公司的李先生對《環球時報》記者表示，在歐洲，房屋改造是一項系統工程，程序複雜，比如清理石棉、改造結構、加固天花板、遷移原有樓梯等。一般是地產集團獲得項目，然後再分拆給各個公司。他表示，歐洲政府對環保有關的事會下血本，因此此類項目很賺錢。海利根斯泰恩補充説，歐盟與中國若能順利簽訂中歐投資協定，中國投資者進入舊房改造之類的公共項目將更加容易。

不過，據《環球時報》記者實地調查，對一些寫字樓進行商改住或許較為容易，但是對臨街店鋪進行改造的困難不小。一方面，鋪面房一般位於人流量大的道路周邊，噪音和空氣污染問題都較為嚴重；另一方面，鋪面房的結構與住宅用房的結構很不同，改造成本較高。還有，鋪面房的出租價位比住宅高很多，改造是否划算有待考量。以布魯塞爾為例，該市于克勒區商業街一間總面積不到100平方米的鋪面房月租金為4000-6000歐元，而100平方米的住宅月租金一般不會高於2000歐元。此外，在不少國家，建房之初就需要註明房屋是商用還是住宅，購買建房用地時的價格和税率也會因此不同。所以中企在參與房屋改造之前，一定要搞清上述問題，嚴格遵守當地的法律法規。而且，歐洲國家對房屋節能要求很高，中企作為外來者，在相關技術上要做好儲備。