近兩成北京寫字樓空置 創近10年新高

“如果確認承租，審查企業資質後，還可以在已降價的基礎上再降3-5角/平方米/天，今年這樣的降幅在以前是沒有的。”北京豐台區某寫字樓工作人員對中國證券報記者表示。

機構日前發佈的數據顯示，今年北京寫字樓市場空置率繼續走高至19.4%，創近10年新高；租金水平同比降幅達8.4%，也創近10年新高；去化週期從2017年開始增加，目前是56.8個月，為近10年來最高點。

在走訪過程中，上述工作人員稱，“該項目目前的租金水平是2018年以來最低的，已低於投資回報率了。”同時，為儘快實現銷售，各開發商採取瞭如打散銷售、打包銷售、降價促銷等差異化的營銷策略去化，但去化率整體不高。

租金低於投資回報率

“項目的可使用辦公面積是60萬平方米左右，現在大概空置有10萬平方米左右。大多是部分樓層空置，有一棟大面積辦公區是整棟空置。有些區域空置是因為入駐企業搬走了，有些是因為企業換成了小面積的了。”上述工作人員表示，目前空置比較久的辦公區有一年多了。

朝陽區某寫字樓工作人員表示，“今年空置的辦公區比較多，但出租的也多。整體上空置的多是大面積，小面積的一騰出來就出租掉了。”該寫字樓另一位工作人員説，“今年4、5月的時候，這個項目大概有十幾家公司換租成了小面積的辦公區。”

高力國際日前發佈的數據顯示，受疫情影響，今年北京寫字樓市場的空置率繼續走高至19.4%，創近10年新高。

“北京甲級寫字樓市場的新增供應和需求比長期維持在兩倍以內，供需不平衡的問題從2019年開始凸顯，今年受疫情影響，新增供需比上漲至近5倍。”高力國際華北區董事總經理嚴區海表示。

租金同比降幅也在創新高。高力國際發佈的數據顯示，今年北京寫字樓市場租金水平從2019年底的383元/月/平方米降低到351元/月/平方米，降幅達8.4%，創近10年新高。

貝殼研究院監測數據顯示，2020年末北京代表性甲級寫字樓平均淨有效租金比三季度末下跌2.6%，比去年同期下跌7.9%。代表性乙級寫字樓平均淨有效租金比三季度末下降2.9%，比去年同期下降4.0%。

在中國證券報記者走訪中，上述豐台區寫字樓工作人員表示，“這個項目原來的租金是6元-6.5元/平方米/天，現在基本跌到5.5元/平方米/天左右，有些樓層的租金最低可以到4.5元/平方米/天。現在的租金已經低於投資回報率了，但降價出租起碼能賺點。”

高力國際報告稱，三季度調研時就出現了租户從甲級寫字樓向乙級寫字樓搬遷的情況。

新盤去化整體不高

在寫字樓租賃市場遇冷的同時，新盤同樣面臨滯銷。

中國證券報記者走訪發現，目前不少寫字樓新盤存在明顯滯銷現象，這在非核心商業區表現得尤為明顯。為儘快實現銷售，開發商採取瞭如打散銷售、打包銷售、降價促銷等差異化銷售策略去化，但在售的寫字樓去化率整體不高。

以豐台區某寫字樓新樓盤為例，該樓盤2019年年中就拿到了預售證，至今仍在大力宣傳招商。樓盤銷售人員介紹，樓盤採取的是整體銷售策略，一棟樓只能對應一個目標客户。按照單棟面積不等，該項目單棟寫字樓報價在上億元到十幾億元不等。

“銷售單價在6萬元/平方米，開發商要求整體打包銷售，目前很多有意向客户看盤，但都還沒有正式簽單。”駐場銷售人員對中國證券報記者表示，“之所以打包銷售，一方面是防止樓盤被前期銷售出去的業主挑花，剩下非優質户型不好賣；另一方面，樓盤打包銷售，可以控制客户質量。樓盤本身不是傳統意義上的核心商業區，但其在區域的定位較高，希望用打包銷售的方式，引進一些優質國企或者上市公司資源。如果打散銷售，客户質量不好控制，影響客户整體質量。”

就“打包”銷售去化率低的應對辦法，中國證券報記者從開發商處瞭解到，現有銷售團隊需要加大營銷力度，對潛在目標客户持續跟進。公司內部會對銷售團隊設定銷售時間，如果長時間無法實現銷售，內部會更換銷售團隊。如果更長的時間無法銷售，項目可能會面臨轉回傳統“打散式”銷售的局面。

中國證券報記者觀察到，即便是“打散式”銷售的寫字樓，銷售去化率整體也不高。

以亦莊開發區某寫字樓樓盤為例，該樓盤以500平方米為最小分割單元，雖然每層都有銷售，但沒有一棟樓盤實現清盤。

“很多大企業在選擇寫字樓樓盤時，會優先選擇核心商圈的寫字樓，除非旗下子公司有在非核心區擴大辦公樓面積的需要，才會在較偏遠的地方進行寫字樓購置。今年受疫情影響，多數企業現金流和盈利能力有所下降，而在售寫字樓價格並未明顯下降，所以企業購置寫字樓的意願不強，導致寫字樓去化整體不高。”多位房產觀察人士對中國證券報記者表示。

租售兩端或繼續承壓

高力國際指出，2018年-2020年，北京甲級寫字樓市場平均每年有100萬平方米左右的新增供應，預計2021年市場仍有110萬平方米左右的新建甲級寫字樓入市。大體量的新增供應集中入市會加劇市場競爭，導致空置率繼續上升，租金水平持續承壓。

“預計北京市場寫字樓明年的空置率仍將繼續走高，租金水平或將進一步下探。但考慮到2022年寫字樓市場新增供應量會有所減少，出租方和承租方的預期心態都會有所調整，預計2021年底寫字樓租賃市場將出現轉機。”高力國際研究部董事陸明告訴中國證券報記者。

在銷售端，貝殼研究院數據顯示，今年北京寫字樓散售成交量為97萬平方米左右，同比增長6.4%。但從歷史趨勢看，近年來北京寫字樓市場的銷售量在持續下降。今年新增散售供應量為144萬平方米左右，比去年增長31.5%。去化週期從2017年開始增加，目前是56.8個月，為近10年來最高點。

貝殼研究院首席分析師許小樂認為，在市場持續的新增供應下，寫字樓方面除相應下調租金外，還可以加強與目標租户的有效對接。行業要加快擁抱數字化，通過技術平台，打破信息壁壘，提升供需匹配效率。