奶奶小屋能填補加利福尼亞的住房缺口嗎？- 彭博社

Abodu公司的後院公寓通過送貨方式送達，然後在聖何塞現場組裝。

攝影師：Adam Rouse/Abodu提供現在它們已經完全合法，後院住宅在加利福尼亞州成為了一項大生意。

多年來，祖母平房、車庫公寓和其他類型的附屬住宅單位（ADU）的許可數據一直徘徊不前，這要歸因於地方限制，迫使房主在向當地委員會提交繁瑣的酌情批准之前進行申請。早在2016年，加利福尼亞通過了一項州法，要求城市放寬這些規定，並按照設定標準發放許可。隨後在2017年又通過了另外兩項法案放寬了ADU建設的規定。這就是後院公寓開始興起的時候。

BloombergCityLab紐約市剛剛度過了有史以來最安全的行人年。是什麼讓一切變得順利？億萬富翁Adani將於下週開始繪製亞洲最大貧民窟的地圖紐約市長島的氣候實驗室正在成形為什麼巴黎奧運會將成為木質建築的謙遜展示？四年後，ADU在整個州的新建住宅中所佔份額不斷增長。2019年，加利福尼亞州的房主建造了大約12,000個後院公寓，比兩年前獲得許可的數量翻了一番，比該州通過其預先立法的數量增加了十倍。與加利福尼亞州其他住房類別不同，ADU的新許可數量正在增加，這在一定程度上要歸功於地方政府幫助它們快速建設。在某些情況下，非常迅速。

在我後院有

附件住宅單位（ADUs）在加利福尼亞不斷增加

加利福尼亞住房和社區發展部

在加利福尼亞，一家名為Abodu的公司自豪地宣稱可以在一個月內交付一個後院的公寓。Abodu建造預製的ADUs，這些單位在現場組裝，該公司表示這種方法既降低了建設成本，又縮短了建設時間。其最小的產品是一間面積為340平方英尺的工作室，起價為18.9萬美元 —— 比類似的傳統建築房屋便宜得多，根據首席執行官兼聯合創始人約翰·吉里（John Geary）的説法。對於加利福尼亞的一些城市，Abodu承諾可以在短短30天內完成一個ADU，從許可到建設。

“由於那項州法規，越來越多的住房單位被放入傳統上非常低密度的單户住宅社區，”吉里説。“人們正在尋找高效、低壓力和快速完成這項工作的方法。”

吉里説，當加利福尼亞首次放寬這些住宅的限制時，該州幾乎沒有“純粹的ADU供應商”在運營。相反，大多數ADUs是由承包商定製建造的，這些承包商從事增建、廚房和浴室翻新項目，或者由定製住宅建築商建造。對於業主來説，選擇有限，他們要麼選擇一個沒有經驗進行從零開始建設的公司，要麼支付一個經驗豐富的承包商過高的費用來完成一個不完整的工作。Abodu的創始人決定將預製模塊化建築與主文件相結合 —— 這裏指的是住宅單户住宅開發商向規劃辦公室提交的預先批准的結構圖紙，以便在分區內建造房屋。

她將自己對預先批准、預製後院小屋的夢想描述為“住房的亞馬遜Prime服務”。

Abodu是聖何塞七家ADU建築的預先批准供應商之一，這意味着在聖何塞尋找老人小屋的業主可以選擇三種Abodu設計之一，並在幾小時內獲得建築許可證 — — 這個過程對於定製建築工程可能需要四到六個月的時間。然後這些房屋在愛達荷州、猶他州和華盛頓州的模塊化建築工廠建造。

這一簡化流程與在舊金山灣區建造全尺寸住房形成鮮明對比。儘管北加州仍然是世界上建造新住房最昂貴和最不可預測的地方，但加州的業主們正在以數千的速度建造後院住宅。“加利福尼亞人對西海岸郊區形式的漸進變化非常習以為常，”Initialized合夥人、風險投資公司和Abodu投資者Kim-Mai Cutler寫道。

一些城市正在帶頭促進新的後院小屋。例如，洛杉磯本月初推出了一個新的ADU標準計劃項目，以加快對超過十幾種後院建築設計的批准。該市邀請了知名和有前途的建築公司提供模板，其中包括SO-IL，wHY，LA Más，Sekou Cooke Studio和Design, Bitches。正如洛杉磯首席設計官克里斯托弗·霍桑向《洛杉磯時報》解釋的那樣，標準計劃項目的目標是“將其變成一個立即獲批的批准。”

卡特勒用另一種方式表達了這一點：她將自己對預先批准、預製後院小屋的夢想描述為“住房的亞馬遜Prime服務”。

Abodu的一居室選項採用了總部位於英國的Koto工作室的北歐設計。攝影師：Adam Rouse/由Abodu提供在疫情爆發之前，後院公寓的限制放寬正好及時到來。在封鎖、經濟不確定性和供應鏈問題嚴重的情況下，2020年的建築水平不太可能創下任何記錄。疫情期間的新住房開工數據尚不可用，但ADU可能是加利福尼亞州和其他一些地方的一個罕見亮點。許多富裕的房主，尤其是迫切需要辦公空間的遠程工作者，於2020年在家中升級了後院結構。

“有很多理由認為ADU建設在過去一年有所增加，並將繼續增加，”加州大學伯克利分校城市和區域規劃系教授兼主任Karen Chapple説。“最明顯的是對遠程辦公的興趣以及意識到許多獨棟住宅並不適合辦公室或多個辦公室。”

輔助生活設施中的社交隔離和安全擔憂可能已經説服了一些家庭，他們曾考慮為年邁的父母（或自己）建造一間公寓，讓他們提前實施他們的計劃。一些家庭因為祖父母無法看到孫輩而感到沮喪，可能已經決定，“讓我們最終建造這個公寓吧，”Chapple説。

但事實上，大多數ADU實際上用作租賃住房。根據Chapple基於對建造ADU的800名加利福尼亞房主的調查即將發佈的報告發現，約一半（51%）的ADU用作收入產生的租賃單位。只有一小部分（16%）分配給房主的親戚。只有少數後院公寓（8%）最終被用於短期租賃，如Airbnb。在加利福尼亞，單身和夫婦佔大多數ADU居民（調查中的86%）；學齡兒童（11%）和老年人（15%）在這一人口中佔比較小的份額。

疫情之外，加利福尼亞的趨勢與俄勒岡州波特蘭ADU的興起類似。放鬆監管幫助它們起飛。Chapple描述的“熟悉因素”也起到了滾雪球效應：看到後院單位建成使居民和鄰居更加習慣它們，即使並非考慮它們的人也會感到更加舒適，這進而使城市更容易為它們發放許可證。這正是洛杉磯正在發生的事情，隨着ADU變得更加普遍，加入了人們已經熟悉的風格建築。

備案的後院公寓

加利福尼亞的城市和縣正在將附屬住宅單位（ADU）法規添加到地方法典中

加州大學伯克利分校社區創新中心

根據伯克利社區創新中心的數據，加利福尼亞大多數轄區（87%）至少已經通過了一項ADU法規，而在2018-19年建造最多ADU的城市和縣則有幾項法律。這些規定包括預先批准和原型，還有關於房主融資、補助、可寬限貸款、獎勵和減免費用的政策。該中心列出了加利福尼亞超過一打轄區的一項或多項法規，認為這些是最佳實踐。在加利福尼亞之外，該中心只標記了五個類似的轄區：奧斯汀、丹佛、波特蘭、西雅圖和馬里蘭州蒙哥馬利縣。

因此，越來越多的公司專門致力於在加利福尼亞州建造後院公寓，包括Habitat ADU，Mighty Buildings和Cover，每家公司在設計、工程、許可和施工方面採取不同的策略。Abodu和另一家模塊化預製公司Connect Homes都在洛杉磯的標準計劃項目清單上。允許預先批准的ADU的加利福尼亞州幾個轄區各自有自己的程序，雖然仍然因城市而異，但不像以前那樣多變。聖克魯斯批准了七位加利福尼亞州建築師的ADU，包括David Baker和Eve Reynolds。另一方面，聖地亞哥提供了六種預先批准的樓層平面圖。

“如果您是一名正在尋找ADU的房主，現在有一些選擇，”Geary説。

除了後院建築，加利福尼亞州在新住房數量方面鮮有稱讚。根據加利福尼亞住宅建築基金會的建築行業研究委員會的數據，2019年全州共批准了超過110,000個住房單位，比前一年減少了7％，與該州預計的住房需求相比微不足道。在2020-21年疫情期間，後院公寓可能會佔加利福尼亞州新建住房的相當大比例。

後院革命能否成為加州住房短缺的後門解決方案？並不完全是這樣。 麥肯錫全球研究所 在2016年估計，加州通過ADU可以增加多達79萬個住房單位。這將佔到麥肯錫稱加州到2025年需要建造的350萬住房單位的相當大一部分。但加州社區創新中心在10月進行的一項全州 調查 並未找到有這麼多房主實際上想要建造ADU的證據。ADU的障礙包括財務問題（27%的受訪者報告）、缺乏興趣（16%）、缺乏意識（16%）、物理場地限制（14%）和對成為房東不感興趣（12%）。

關於社區特徵的擔憂只困擾了少數受訪者（8%）。這表明後院公寓可能會間接帶來變化：它們的建造並沒有激怒NIMBY房主。儘管在薩克拉門託繼續停滯的法案中，州議員們成功地減少了ADU的地塊最小面積、停車要求和退讓標準，這些都是鼓勵“中間缺失住房”所必需的步驟。

加州下一步的推動可能涉及將不僅僅是每户家庭合法化一個ADU，而是兩個或更多：例如，一個在院子裏，一個在車庫裏。查普爾表示，她在ADU中看到了對區劃法規進行“修改單户家庭類型，這種類型困擾着美國家庭”的潛力。

對於州和地方政策制定者來説，加快建造後院小屋的主要目標是鼓勵低成本、低價格的經濟適用房。雖然它們可能不是加利福尼亞州住房短缺的靈丹妙藥，但ADU為租户提供了一種自然而經濟的選擇。

“這些建築成本更低，人們以更低的價格出租它們，”查普爾説。“這增加了經濟適用房的存量。這是建造經濟適用房的一種可行手段。”