紐約市人口外流後，廉價住房選擇增加 - 彭博社

一幢標有“出租”的公寓大樓矗立在曼哈頓的切爾西社區。

攝影師：Drew Angerer/Getty Images 北美2019年下半年，紐約市五個行政區中只有不到3萬套公寓房源適用於使用聯邦住房券尋求幫助的家庭。一年後，隨着富裕的紐約人匆忙撤離，曼哈頓、布魯克林和皇后區的租金暴跌 腰斬，適用於住房券的房源數量激增至近72,000套 — 年度增長率達142%。

這是根據 StreetEasy 的一份新報告得出的結論，該報告探討了新冠疫情如何重塑了依賴第8節住房選擇券的低收入紐約家庭的住房選擇範圍。

BloombergCityLab為什麼巴黎奧運會將成為木質建築的一次適度展示哈拉雷承諾最終修復（部分）佈滿坑窪的道路邁阿密海灘花費25萬美元告訴春假者遠離區劃改革，現在是一項跨黨派的事業，試圖擴大支持範圍“由於租金大幅下降，券在整個市場的購買力增加，許多有券的家庭可以以與以前相同的價格找到更好的公寓，” StreetEasy的經濟學家兼報告作者南希·吳説。

大流行庫存的租金下降為布朗克斯以外的低收入家庭提供了選擇。全市最大的增長出現在曼哈頓，那裏的券持有者比例最低：例如，在切爾西社區，2020年券可負擔的庫存增加了400%以上，有超過450個單位可供選擇。曼哈頓下城的部分地區出現了巨大增長，這是因為大流行之前幾乎沒有廉價公寓。特里貝卡的券可負擔單位數量激增了6300%，從2個增加到128個。

皇后區的長島城、阿斯托利亞以及布魯克林西部也出現了類似的增長。對於尋找更好公寓或者搬到更有機會的地區的低收入家庭來説，新的房源就像春天的鬱金香一樣綻放。

這份報告加入了越來越多關於冠狀病毒引發的遷徙方式對紐約市產生持久影響的研究。甚至在Covid到來之前，每週有大約2600人離開這座城市，這一趨勢線被大流行加劇。郊區的租金比城市核心地帶略好一點。疫情後的紐約市看起來更年輕，更便宜，可能甚至更不平等，而且擁有更少的充滿活力的商店和夜生活地標 —— 這座獨特城市的又一次重塑，或許更接近早期更為粗糙的版本。

然而，新的大流行租金下限並不一定意味着低收入家庭會很快搬到高線公園。即使在像紐約這樣有強有力的租户保護法的城市，券持有人也面臨偏見，房東基於租户的收入來源歧視是違法的。房東可能對參與聯邦計劃或處理檢查感到猶豫；許多人對Section 8的運作方式存在錯誤的看法。儘管法律可能站在租户這邊，但社會污名和種族歧視是強大的力量，正在對他們產生影響。

“如果不解決市場上發生的歧視問題，比如房東和中介拒絕券 — 即使他們在法律上是不允許的 — 如果不消除這些障礙，那麼那些想使用這些券的人仍然會遇到很多阻礙，”吳説。

受大流行影響最嚴重的地方的房東可能會看到按時支付並由聯邦政府擔保的租金的價值。

此外，對於符合住房援助資格的家庭來説，券數量根本不夠，這是一個早在冠狀病毒爆發之前就存在的問題。紐約市住房局管理着全國最大的Section 8計劃，2009年停止接受新券申請；其等待名單目前至少有148,000個名字。拜登政府承諾提供50億美元的緊急住房券，因此紐約可能很快會得到一些幫助，但批評者表示這遠遠不夠。

即使有足夠的代金券供應，其他障礙也會阻止低收入家庭搬入更好的住所。缺乏關於經濟實惠選擇或與追求更多機會相關的好處的信息使得低收入家庭留在原地，通常是在貧困嚴重的隔離區域。在紐約，許多租金下降都被構建為優惠，這也對代金券持有者不利。例如，建築業主可能會免除首月和最後一個月的租金以吸引租户，但這並不一定會改變租户需要符合的收入標準，即使有代金券的補助。根據StreetEasy的分析，布魯克林和皇后區的房源中超過四分之一提供優惠，曼哈頓的房源中近一半提供優惠。

然而，有理由認為紐約的房東現在可能想要吸引代金券持有者。關於Section 8計劃的研究發現，房東傾向於將持有代金券的租户與假想的非持有代金券的租户進行比較。在市場強勁時，Bed Stuy或長島城的房東可能不會有任何困難找到租户，因此他們沒有參與該計劃的動機。而現在，紐約的租賃市場正在衰退，這使得持有代金券的租户比沒有租户更具吸引力。

不僅僅是在紐約。在美國各地，核心城市的租金已經下跌，而郊區的租金保持穩定。隨着新的房租補貼上線，受疫情影響最嚴重的地方的房東可能會看到按時支付並由聯邦政府擔保的租金價值。而疫苗接種帶來了恢復正常的前景，房租將是一個滯後指標。

“根據我們的數據，我們預計房租會在2021年保持下降水平，”吳説道。“我們預計短期和中期內房租會保持在較低水平。房租要恢復到之前的水平還需要一段時間。”