1億美元的投資者資金是如何被一場房地產推銷活動所抹去的 - 彭博社

前蘇聯武裝部隊總部的空置建築，即所謂的“白宮”，位於柏林附近的佐森，被推銷給韓國投資者作為豪華房地產開發機會。

攝影師：Stefanie Loos/Bloomberg這個推銷活動既引人入勝又戲劇性：一位德國出生的英國軍官之子將把古老修道院、歷史悠久的軍事遺址和城堡改建成閃閃發光的公寓。

潛在投資者將在兩到五年內獲得兩位數的回報，而德國作為一個安全的商業場所的聲譽提供了額外的保障。

現實情況卻截然不同。

如今，英國的投資者面臨着超過4.18億美元的損失。在韓國，這個數字是4.36億美元。加上新加坡、愛爾蘭和其他地方——全球範圍內被抹去的資金超過10億美元。

自2008年以來運營，這場醜聞的中心地產公司去年申請破產。投資者現在質疑任何事情——從早期回報到在光鮮的營銷材料中展示的開發項目——是否真實。

三月份，德國檢察官突襲了該公司創始人查爾斯·斯梅赫斯特的住所，以及一家相關企業的辦公室——這是對欺詐指控的持續刑事調查，懷疑該業務是一個龐氏騙局。韓國、新加坡和英國的當局也已經啓動了調查。在愛爾蘭議會中也有人提出了問題。

德國房地產集團在柏林附近的韋爾德擁有的空置的前弗里德里希斯霍伊度假餐廳。原計劃將其改建成豪華公寓。攝影師：Stefanie Loos/Bloomberg尚未提起任何指控。Smethurst通過他的律師Gerhard Strate表示，他正在配合調查，並拒絕就任何具體問題或指控發表評論。

Smethurst及其德國房地產集團（前身為Dolphin Trust）的投資吸引了越來越多投資者對跨境和另類資產的興趣。視頻會議和在線交易平台打破了個人投資者傳統的地理限制，為分散投資和獲取更高回報提供了新工具，但也使盡職調查變得更具挑戰性。

隨着利率的暴跌，專業人士將越來越多的資金投入到房地產等另類資產類別中，而零售投資者，特別是退休人員，也紛紛效仿。

根據發送給投資者的宣傳冊，弗里德里希斯霍伊原本應該是什麼樣子。根據彭博社看到的營銷文件，GPG的投資被描述為一個安全的選擇。投資者收到了詳細的財務信息，有時包括特定項目的預期現金流。GPG向那些能夠訪問德國的人提供了現場參觀。

資金以貸款協議的形式籌集。但該基金在監管方面存在盲點。根據一位熟悉監管流程的人士稱，在德國，由於其專注於債務，該國的金融監管機構BaFin並未監督其活動。

由於投資者幾乎全部來自海外，這也意味着該國內的投資者保護組織並未給予太多關注。外國當局也無權對該公司進行監管。在大多數國家，儘管零售投資者進入市場的數量不斷增加，但貸款票據並不是受監管的產品。

“就監管機構而言，我感到非常憤怒，”現居葡萄牙的59歲英國退休人士馬克·漢布林説道，他正帶領約2000名GPG投資者要求賠償。他表示自己投入了約80萬英鎊（110萬美元）。“那本應是孩子們的遺產。”

GPG從亞洲投資者那裏籌集資金的Salzgitter-Thiede項目。攝影師：Krisztian Bocsi/Bloomberg最初一切順利。漢布林獲得了四年按時支付的利息。在世界的另一端，新加坡退休人士大衞·勞説，他的妻子在最初投資2.9萬美元后兩年賺取了24%的回報。

“這讓我感到更有信心，”勞説道，然後在2016年根據當地投資公司Shenton Holdings的銷售人員的推薦投資了2.25萬美元。“那是個誘餌。”

2018年，韓國新韓銀行的一名私人銀行家説服了62歲的林元孝投資17.8萬美元的遣散費，這筆錢原本是為了他女兒即將到來的婚禮和房租押金而準備的。“我甚至從來沒有在股市投資過，”他説。“我很懷疑，但他們説他們已經去過那個地方五次了。”

對投資者的承諾是可靠的。該銀行的一個附屬機構表示，他們在評估產品時依賴第三方盡職調查和法律建議。“我們相信，如果基金經理、發行人和開發商按照正常預期的方式運作，我們不會達到這一點，”該機構在一份聲明中表示。它承認他們去過德國五次，“但商務旅行的目的是參觀物業現場和參加活動，而不是盡職調查。”

2018年，歐洲和新加坡的投資者都報告了收回他們的本金和承諾的利息的問題。根據彭博社看到的信件，去年8月，在新加坡，斯梅斯特承諾會解決問題。幾乎一年後，GPG向新加坡投資者發送了一份重組的付款計劃。彭博社採訪的新加坡投資者中沒有人收到這些付款。

到2020年7月，當GPG在德國不來梅申請破產時，它已經陷入混亂。法院指定的清算人聘請了德勤德國對公司進行初步評估。根據彭博社看到的報告副本，德勤發現GPG涵蓋了來自德國、開曼羣島和新加坡的200多家獨立公司，這些公司之間糾纏在複雜的關係網中。

查爾斯·斯梅斯特和他的妻子Manou Lenz於2015年。攝影師：Franziska Krug/German Select/Getty Iimages向投資者介紹該公司的代理商獲得了超過15%的佣金。報告稱，該公司向斯梅斯特的一些家庭轉移了數百萬歐元作為貸款或直接支付。安永拒絕置評。

對於那些相信他們的資金有實際資產支持的投資者來説，最令人擔憂的可能是，該公司的房地產投資組合充其量是不明朗的。管理員尚未確定GPG擁有多少房產，一位管理員的發言人表示。

已經確定的那些房產中，許多與廣告宣傳的情況大相徑庭。例如，有幾處位於貧困偏遠地區，不太可能是豪華公寓的理想地點。一份為債權人委員會準備的專家報告並被彭博社看到表明，已經確定的那些房產僅價值約1.81億美元。

首爾Hannuri律師事務所的律師林鎮成表示，他的兩名客户總共投資了102億韓元（900萬美元）用於由韓亞銀行提供的交易，表面上是為了重新開發包括位於萊比錫市中心附近的一處巨大的前印刷廠在內的10個地塊。去年，他們得知其中九個是空置的，沒有任何規劃許可的前景。

GPG的問題在疫情爆發之前就已經開始，德國檢察官表示，他們認為新冠疫情並沒有影響其發展計劃。

2021年4月，彭博社訪問了從亞洲投資者分享的合同和營銷手冊中確定的另外三個地點，分別是Werder、Zossen — 這兩個東德老城鎮已經越來越受中產家庭歡迎 — 以及Salzgitter。所有這些地點看起來都被遺棄了。

特別讓投資者惱火的是，當專業人士深入挖掘時，發現了警告信號。台灣元大證券的韓國分部在2017年向客户出售了一筆為期兩年的產品。兩年後，當考慮再次提供該產品時，它要求基金分銷商提供實際抵押品的詳細信息和房地產登記費用的證據。一位發言人告訴彭博社説，由於沒有任何消息，他們撤回了該產品。

在韓國，通過受監管的金融公司購買產品的投資者，包括新韓、漢亞、NH投資證券和友利銀行，最終可能會收回部分損失。

新韓和漢亞已向客户提供了本金的50%臨時支付，同時等待他們是否能從德國破產申請中收回任何資金。兩家公司表示致力於保護客户。漢亞表示正在努力從房地產資產的銷售中收回儘可能多的資金。

前俄羅斯軍隊總部之一“白宮”位於佐森。攝影師：Stefanie Loos/BloombergNH投資拒絕置評。友利銀行表示正在努力保護客户利益。

投資者的律師向該國檢察官正式投訴新韓投資和漢亞銀行，這兩家基金的最大銷售商，要求進行刑事調查。

在世界其他地方，投資者幾乎沒有可以求助的地方。在新加坡，零售投資者的主要入口是透過Shenton Holdings和Shenton Wealth Holdings。Shenton Wealth已不再交易，而Shenton Holdings沒有回覆要求評論的電話和電子郵件。

韓國投資者收到了有關潛在項目的詳細報告Shenton沒有受新加坡金融管理局監管。2015年，它被列入投資者觀察名單，警告公眾可能錯誤地認為它已獲得許可或授權。新加坡警方發言人表示，他們正在調查投資者對Shenton提出的投訴。

與新加坡一樣，將資金通過未受監管公司投入的英國和愛爾蘭投資者不受官方補償計劃的保護。儘管他們正敦促監管機構調查資金是如何通過中間人進入主流金融部門的，但對許多人來説，收回資金的最佳機會取決於德國的破產程序。

“當我們投資時，最壞的情況看起來是我們最終會擁有一棟我們並不真正想要的建築，”漢布林説。“現在看來，資產可能一文不值。”

對一些人來説，損失並沒有停止。英國金融行為監管局最近發出警告，稱有騙子針對GPG的滯留投資者，承諾解鎖部分失蹤資金。其中一個聲稱有興趣購買GPG的未清投資。在某個時候，他們要求支付一筆費用 — 通過電匯發送到馬來西亞。