梅西百貨（M）紐約市赫拉爾德廣場摩天大樓是一場昂貴的賭博 - 彭博社

紐約 Herald Square 地區的 Macy’s 旗艦百貨商店。

攝影師：Amir Hamja/Bloomberg梅西百貨公司的董事長兼首席執行官 Jeff Gennette 知道人們在談論他對紐約市的重大賭注。他們甚至可能認為他瘋了。

本月，Gennette 表示他仍致力於在公司 Herald Square 旗艦店的頂部建造一座價值數十億美元的摩天大樓 —— 城市官員、開發商和零售行業原以為疫情可能迫使他放棄這些計劃。他還表示 Macy’s 將在該商店周圍投資 2.35 億美元。

按照 Gennette 的設想，這些項目將把一條以令人不快的交通樞紐和 99 美分披薩店為標誌的街道，轉變為一個光亮、適合行人的、致力於美國風格和消費的城市綠洲。

然而，Gennette 的藍圖上不僅僅是一座辦公大樓和一個社區復興。隨着紐約市在經歷了 14 個月的疫情休眠後開始重新甦醒，Gennette 認為 Macy’s 的復甦取決於城市的復甦，反之亦然。

“紐約市就是 Macy’s，Macy’s 就是紐約市，” Gennette 説道。“這是正確的項目。這是正確的資產。我們希望謹慎對待。這是我們的皇冠明珠。”

梅西百貨提議在其赫拉爾德廣場旗艦店頂部進行開發項目計劃。來源：梅西百貨公司。梅西百貨的命運長期以來一直與其最佳表現店鋪和最有價值的房地產所在城市的活力密切相關。作為美國最大的百貨公司，赫拉爾德廣場母艦位於美國兩個最繁忙的人行交叉口之一。它已經佔地250萬平方英尺，略大於巴黎盧浮宮，擁有八層樓高的手提包、連衣裙和家居用品，吸引着來自世界各地的本地人和遊客。新塔樓將增加額外的150萬平方英尺辦公空間。

成為房地產開發商很可能是梅西百貨最佳的生存策略。美國各地的百貨商店和它們所錨定的購物中心正在自由落體。當根內特於2017年擔任最高職務時，公司已經在考慮在某些地方變現其房地產並在其他地方削減損失的方式。

在大流行爆發之前宣佈的一項重組中，公司表示將關閉其當時的525家店中的125家。它還放棄了辛辛那提的第二個總部，並關閉了舊金山的數字部門。紐約現在是梅西百貨唯一的總部。

“紐約市是梅西百貨，梅西百貨是紐約市”

説服市政官員支持這些發展將是一個艱難的過程，正如兩年前讓亞馬遜公司失敗的那樣。根內特的時機也不是最佳的。與其他城市中心一樣，紐約市看到居民外流、槍支暴力事件激增、房產税收下降以及大流行導致的餐廳和小企業倒閉潮。

紐約大都會區的工作人員中，截至5月19日，只有17%回到了他們的辦公桌前，根據Kastle Systems的數據。目前尚不清楚，曾經每天湧入這座城市的160萬名通勤者是否會大規模迴歸。

梅西百貨也遭受了嚴重打擊。截至1月30日結束的財政年度，淨銷售額同比下降了近30%，公司也被剔除出標普500指數。為了維持總部的運轉，Gennette籌集了45億美元的新融資，讓門店員工休假，並裁減了近4000名公司員工。

梅西百貨首席執行官Jeff Gennette攝影師：Ismail Ferdous/Bloomberg一位關注零售行業的分析師對新的房地產策略提出了質疑。“他們的優先事項似乎不是我們希望看到的，尤其是對於一家試圖實施轉型的公司而言，”CFRA研究的高級股票分析師Camilla Yanushevsky表示。

最近放寬的口罩和社交距離規定，以及百老匯劇院將於9月重開，都讓人對這座城市的復甦充滿了樂觀。然而，一些城市專家質疑遠程辦公和網購的轉變是否會持久，從而減少了對另一座寫字樓的需求，更不用説一個巨大的百貨商店了。

“關於我們現在是否需要更多的辦公空間，已經有很多討論，”60歲的Gennette説。“這是長期的打算。”

首席執行官信心滿滿地在梅西百貨總部13樓的同一間橡木鑲板房間裏喝着咖啡，這裏曾是1947年電影《第34街的奇蹟》的拍攝地。Gennette經常來辦公室，穿着西裝但不繫領帶，在布魯克林的家和地區門店之間往返通勤。

埃德蒙·格温和娜塔莉·伍德在《第34街的奇蹟》中，1918年的梅西百貨公司。來源：20世紀福克斯/Kobal/Shutterstock；埃德温·萊維克/Hulton檔案館/蓋蒂圖片社他查看了閃閃發光的玻璃塔的3D模型，以及它將如何重塑天際線，建築師們正在進行最終設計。他已經開始與開發商進行談判，儘管根尼特沒有透露是哪些開發商或這個項目將花費多少。他們還沒有達成協議。

近年來，隨着哈德遜城和賓夕法尼亞車站等新開發項目的出現，地鐵和火車樞紐就在附近，曼哈頓中城的重心正在向南移動至赫拉德廣場，根尼特説。如果他要利用這種轉變，他將需要克服許多障礙，包括城市多層次的重新規劃紅線。他還需要安撫相互衝突的社區利益，從社區活動人士和小企業到環保團體和工會。

“對於這樣一個龐大的項目，”律師事務所Davidoff Hutcher & Citron的土地使用組高級合夥人和主席霍華德·韋斯説，“當地居民肯定會從一開始就反對。”

一個疑問是疫情是否改變了官員們的思維方式，從增加更多遮光摩天大樓轉向創造更多開放的綠色空間和娛樂區域。“障礙在於讓我們的城市政府重新運轉起來，並詢問在後疫情時代我們的一些新優先事項是什麼，”曼哈頓市議會議員基思·鮑爾斯説。

即將到來的市長選舉又是一個未知數。梅西百貨已經為此做好了準備四年，期間一直在與市長比爾·德布拉西奧的辦公室進行討論。很快，該公司將不得不與一位新的市長重新開始，可能是一個更傾向於少開發、更多監管和税收的人。候選人迪安娜·莫拉萊斯説：“開發商獲得了過多的補貼和撥款”，她在民意調查中落後，但卻反映了市民心中的共鳴。

還有一個問題，紐約市是否需要在哈德遜城市綜合體附近再建一座大型辦公樓。

建築狂潮

曼哈頓西區的新開發項目越來越多

來源：薩維爾斯

注：包括項目、提議或正在建設中的，面積等於或大於500,000平方英尺。

自去年三月以來，紐約的摩天大樓大多處於空置狀態。根據經紀公司薩維爾斯的數據，2021年第一季度辦公空間供應量達到了大約7900萬平方英尺，至少三十年來最高。大型僱主可能選擇不強迫員工通勤進城。這可能意味着更少的購物者和對新大樓的需求減少。

更有實力的公司曾試圖在該市進行大規模開發，但失敗了。2018年，亞馬遜著名地宣佈將在長島城建立其第二總部，橫跨東河，位於皇后區，此前經過數十億美元的政府補貼談判。

電子商務巨頭很快放棄了這些計劃，因為公眾對這家科技巨頭獲得的財政激勵感到憤怒。社區活動人士還擔心，一座閃亮的新科技園區將壓倒當地的服務和學校，並導致租金飆升，使該地區的藍領居民被迫搬離。

梅西百貨首席執行官表示大多數店鋪“狀態良好”

首席執行官決心不讓梅西百貨被亞馬遜擊敗。該公司對於是否尋求其項目的税收激勵保持沉默，儘管土地利用組織的魏斯表示，他認為“關於對於這樣一個對於店鋪未來和所在交叉路口至關重要的項目可能有哪些税收激勵方面的討論”。根內特更傾向於宣揚為改善該地區公共空間而進行的2.35億美元投資。

目前，梅西百貨第一季度的表現證明了他的樂觀態度。銷售超過了華爾街的預期，導致公司提高了全年的盈利預測。作為關鍵零售指標的可比店鋪銷售額，與一年前相比，公司自有店鋪的銷售額激增了62.5%。

回到赫拉德廣場

隨着疫情逐漸減退，該地區的人流量正在回升

來源：Orbital Insight

注：數據為梅西百貨或赫拉德廣場地區擁有手機的人口月度百分比，與2020年2月相比。2021年5月的數據截至5月10日。

不斷上升的疫苗接種率和刺激支票正在激勵美國人重新開始購物。赫拉德廣場店的人流量一直在增加——在5月中旬，它約為2020年2月（城市封鎖前）水平的四分之三。

根內特在梅西百貨工作了37年，幾乎是他整個成年生活的時間。2009年搬到紐約時，他已經看到梅西經歷了幾次變革，包括2005年聯邦百貨公司（當時擁有梅西品牌）與梅百貨公司以170億美元的價格合併。

梅西廣場廣場計劃的提議。來源：梅西百貨公司。為了鞏固他的遺產並贏得項目的支持，根內特打出了歷史牌：他指出梅西並不是後來居上，梅西在1858年就在這座城市開設了第一家商店，早於內戰。標誌性的赫拉德廣場商店已經存在將近120年。他向投資者、市政官員和附近社區推銷的項目是關於未來100年。

他聲稱，這些發展將為紐約做出同樣多的貢獻 —— 每年創造2.69億美元的税收收入，同時每年刺激429億美元的經濟產出 —— 就像對梅西一樣。當然，這假設辦公市場在梅西大樓建成時已經復甦，這可能還需要幾年時間。

開發商和經紀人們重複了根內特的論點。他們表示，位於交通樞紐附近的新塔樓在經濟衰退期間將比老建築更有優勢。一流租户已經開始向高端場所聚集。例如，在疫情期間，Facebook公司簽署了一份鉅額租約，租用了沃諾多房地產信託公司在賓夕法尼亞車站旁邊的法利大樓的改建項目。蘋果公司也在附近的11賓大廈增加了其存在。

Gennette説他意識到所有的陷阱。他打賭紐約將重現疫情前的輝煌，而這座辦公樓將是他成功的點睛之筆，將數千名員工引向樓下僅需乘坐電梯的百貨商店。

“這就是未來幾十年的樣子，”他説。“而且每當你押注紐約市，都是一個安全的押注。”