美國住房缺口擴大，新建築蓬勃發展 - 彭博社

單户住宅在加利福尼亞州爾灣市建設。2020年，炙手可熱的市場只加劇了現有的住房短缺。

攝影師：彭冠/Bloomberg

這可能聽起來令人驚訝 — 高房價、木材短缺以及似乎在全國各地都在進行競標的戰鬥 — 但美國的住房建設一直在蓬勃發展。去年，單户住宅開工量首次突破了100萬套，這是自2007年以來首次發生，而公寓建設正接近“80年代的水平”，國家多户住宅委員會（NMHC）研究主任克里斯托弗·布魯恩表示。

儘管受到新冠疫情的影響，2020年仍有超過389,000套公寓單位開始建設 — 這是自1990年以來最好的一年之一。按照目前的速度，建築商將在2021年結束前開始建造446,000套單位。

問題在於，這股建築熱潮並沒有幫助緩解國家的住房短缺問題，根據房地美的數據，住房短缺已經達到了380萬套，這一數字比2018年的250萬套有所增加。而且這些潛在問題在疫情期間只變得更加嚴重。哈佛大學住房研究中心每年發佈的《國家住房狀況》報告顯示，疫情暴露了美國住房的不穩定基礎，而這並不僅僅是個比喻：根據報告中費城聯邦儲備銀行和PolicyMap在2019年的分析，老化的租賃單位存在着450億美元的維修積壓。

“新冠疫情放大的不平等問題仍然是報告引言中的重點，”作者們在報告的開頭就這樣説道。其中包括就業附近住房短缺、負擔得起的住房和首次購房，以及圍繞所有權、獲取和財富的種族不平等不斷擴大。房價的顯著上漲——2020年9月至2021年2月，現有房屋銷售平均上漲了20%，新的單户住宅銷售額在2020年上漲了20.4%——給現有房主帶來了巨大的財富增長，他們經常利用創紀錄的低利率進行抵押貸款再融資，並削減他們的月供。與此同時，絕望的買家看到首付成本飆升。實際上，新冠房地產市場安撫了舒適的人羣；“房屋供應急劇短缺”反映了第二套房銷售的激增。

某些人的意外之財

在100個最大都會區中，85個地區的房價都出現了兩位數增長，這種財富支撐了現有房主，哈佛大學住房研究聯合中心的高級研究助理丹尼爾·麥克休説道：那些首次購房的人需要更多的努力。去年，一個地區的房價收入比，即該地區的中位房價與中位收入的比值，達到了4.4，是自2006年以來最高的，有23個市場達到了5.0。在聖何塞，這個比率達到了10.9，是全國最高的。哈佛大學住房研究聯合中心

哈佛大學住房研究聯合中心長期存在的不平等現象，比如2019年達到30年來的最高水平的黑人和白人之間的住房擁有差距，已經被疫情惡化，他説。代溝也在加劇：2016年至2019年間，嬰兒潮一代的房主數量每年增長80萬，超過了其他所有代人羣每年增長50萬的總和。

“低購買力是一個很好的標題，但實際上，這種情況為某些人創造了一個住房機會，他們正在抓住這個機會，”一家同名房地產諮詢公司的創始人約翰·伯恩斯説。已經富裕的人能夠利用疫情對住房市場的干擾；他的公司估計，疫情後遠程工作的人數將增加80%，為富裕階層提供了通過遠程搬遷賺錢的機會。“對於那些能夠搬遷的人來説，這是一個很好的機會，但對於那些不能搬遷的人來説，這是一個真正的問題。”

麥克尤説，建築水平可能相對較高，但這僅僅是因為自大蕭條以來低產量的幾年。即使處於全速運轉狀態，由於現有的勞動力和材料短缺，“即使我們目前的水平，也需要一段時間才能趕上表現不佳的情況。”對於正值購房年齡的千禧一代來説，新單位不一定是攀登房地產階梯的好第一步；由於它們的溢價價格相對於現有單位，根據CoreLogic的數據，它們僅佔首次購房銷售的6%。

全國家居建築商協會（NAHB）首席經濟學家羅伯特·迪茨表示，增加建築規模的空間並不多。要增加數十萬套住房的產量，需要數十萬新工人，而此時勞動力短缺導致了近紀錄數量的空缺工作崗位。NAHB的研究發現，一籃子常見的建築材料的價格同比上漲了19%，導致租金和房價上漲。

“該系統擅長在有足夠空間的地方大量建造獨棟住宅。”

正在建造的新住宅並不一定建在最需要的地方：2020年新建住宅許可證在非大都市地區上漲了9%，在大都市郊區上漲了12%。“無論你談論的是哪個市場，那些地區最遠的地方都是最強勁的，”Burns説。“即使是租户也想搬出去，花更少的錢得到更多。”

這要歸功於普遍支持獨棟住宅的區劃法律。“該系統擅長在有足夠空間的地方大量建造獨棟住宅，”哈佛大學的McCue説。“當涉及到在已有開發地區進行填充式開發時，要以相同的速度生產相同數量是困難的。”

報告和其他地方的數據和分析證實，最近大部分獨棟住宅建設都發生在遠郊和市郊，而不是在靠近工作中心和機會的密集開發區。

“你可以輕鬆建造的地方是市郊的綠地，遠離工作中心，這將導致依賴汽車的生活方式固化，”布魯金斯都會政策項目的高級研究員和住房政策專家Jenny Schuetz説。“為了滿足短期需求而急於在市郊和遠郊生產住房，意味着我們將來會認為這是一個錯失的機會。”

租户、建築商度過過山車般的時期

疫情也對多户住宅市場產生了影響，在大部分疫情期間推動了大多數城市地區的租金下降。但報告的作者得出結論，這只是一個暫時的波動。事實上，就在哈佛報告發布的同時，Realtor.com發佈了其2021年5月租金報告，發現美國的租金價格剛剛達到了兩年來的最高點。儘管2020年高端公寓租金出現大幅下降，但它們在2021年初開始回升。

在經濟條件加劇對低收入租户的壓力的同時，租金再次上漲。哈佛大學的麥克尤表示，研究人員發現，2021年第一季度有17%的租户拖欠租金。拖欠租金對小房東的影響最大，他們經營的通常是自然形成的、無補貼的、經濟實惠的住房。

疫情的影響正好在成本負擔上升到更高收入階層之際出現。2019年，超過80%的收入低於25000美元的租户負擔成本，意味着他們花費超過收入的三分之一用於租金。70%的年收入在25000美元至34999美元之間的租户家庭也面臨類似的壓力，年收入在35000美元至49999美元之間的租户家庭中，黑人和西班牙裔租户分別更有可能承擔這種負擔的12%和10%。（請記住，15美元的最低工資相當於31000美元的年薪。）

許多租户將因疫情而留下長期的財務傷痕。聯合中心對調查數據的審查發現，大約四分之一因新冠疫情失去工作的租户報告稱“儲蓄大幅減少”，四分之一的人向親朋好友借錢，10%求助於高利息的“發薪日”貸款或個人貸款。除了食品和公用事業，住房成本吸收了低收入家庭刺激支票的相當份額。

哈佛大學住房研究中心對於提供經濟適用房的機構和開發商來説，疫情“使一切變得更加困難，”紐約社區保護協會總裁兼首席執行官拉斐爾·塞斯特羅説。儘管存在建築材料短缺，項目仍然完成了，但由於經濟適用房的租金受到監管，開發商無法將成本增加轉嫁給租户，這意味着項目將受到擠壓，儲備將被動用。他還擔心州和地方預算中的補貼可能在未來幾年減少。

如果這裏有一線希望，那就是租户、購房者和建築商在2020年和2021年初所受到的極端壓力使人們更難忽視住房短缺的規模，布魯金斯研究所的舒茨説。“如果只有窮人和二十多歲試圖購買第一套公寓的人感受到痛苦，那就不會引起政策的關注，”她説。“足夠多的人因痛苦而呼喊，政策制定者開始醒悟並關注。”

她指出，一些州範圍內的變革旨在促進住房建設，最近在馬薩諸塞州和康涅狄克州進行了最新的立法變革，人們開始意識到住房挑戰對商業環境造成損害，並影響就業和經濟增長。這可能會推動其他州改變財政激勵措施和改革區域規劃。拜登政府的到來使地方、州和聯邦住房政策制定者之間更加協調，希望基礎設施協議可以向經濟適用房建設注入數十億美元。

但真正的影響可能在於大流行的經濟衝擊凸顯了改變的必要性。

“我們看到為了穩定因大流行而受到經濟影響的數百萬家庭，需要多少聯邦支出，”麥克尤説。“這是我們所有人都受到影響的事實，許多家庭面臨風險，失去第一份工資後無法支付住房費用。令人驚訝的是，這很快演變成了一個住房問題。這表明了許多家庭有多麼緊張，當一份工資讓你落後那麼多時。”