加州和紐約如何將酒店改建為住房 - 彭博社

去年11月，Breaking Ground開始將布魯克林Dumbo社區的一家前耶和華見證人旅館改建，創建大約500個單位，其中包括300個供過去無家可歸者使用。

攝影師：Jeenah Moon/Bloomberg新冠疫情期間的酒店空置為美國一些最昂貴地區迅速擴大經濟適用房提供了一次千載難逢的機會。

加州和紐約的立法者已經採取了新政策來抓住這一時機。但倡導者表示，到目前為止，紐約提議的支出太少，速度太慢，無法抓住這一機會。與此同時，加州採取了更積極的方法，已經幫助創造了約6000個新的住房單位。

在紐約，州議員們在6月批准了一個計劃，通過非營利組織購買陷入困境的酒店並將其轉換為永久性住房。但紐約州長安德魯·科莫尚未簽署該法案，他的發言人表示該提案仍在審查中。

BloombergCityLab現在成為兩黨共同事業的區劃改革試圖擴大更大的帳篷電動汽車無法解決全球“汽車危害”流行病，研究發現紐約將部署國民警衞隊到紐約市地鐵打擊犯罪美國無法投保的房屋正在醖釀一場新的金融危機該法案要求收購的單位中有一半用於無家可歸者，另一半租給低收入家庭。但它並沒有推翻限制在服裝區和長島城等酒店密集區進行轉換的當地區劃規定。它撥款1億美元，倡導者表示這筆妥協金額不足以利用這一機會的規模。

“一億美元並不是微不足道的，但在購買和開發大量單位時並不重要，”無家可歸人士社會服務住房發展非營利組織Breaking Ground的首席執行官布倫達·羅森説。紐約州參議員邁克爾·吉安納里斯，一位支持該法案的皇后區民主黨人，稱一億美元是一個“開始”，並表示希望能得到聯邦資金的補充。

隨着疫苗接種繼續進行，採取任何行動的窗口可能正在關閉。儘管預計紐約市的酒店業要到2025年才能完全復甦，但百老匯將於9月重新開放，國內和商務旅行的復甦可能會説服酒店業主堅持下去。根據酒店數據公司STR的數據，自一月以來，紐約市的酒店入住率已經上升了近20個百分點，達到48.4%。

“這是一個不會永遠持續的時刻，”羅森説。

加州推進

相比之下，加州已經撥出8億美元給地方政府購買酒店和汽車旅館，並將它們改建成永久性住房，供處於或面臨無家可歸風險的人士使用。這個名為Homekey的項目主要由聯邦冠狀病毒救濟基金資助。地方政府已購買了94處物業，創造了約6000個住房單位，其中包括灣區的1600個。據該州稱，每個單位的平均成本為13萬美元，而新建築的成本為38萬至57萬美元。

到目前為止，加州計劃的特點是速度。加州必須在2020年底之前花掉聯邦救濟基金，該州推翻了當地的區域規劃規則，中和了“不要在我家後院”類型的反對意見。加州還專注於預算和帶有小廚房的長期住宿酒店和汽車旅館——這在紐約市很少見——只需要進行輕微翻新。

“他們真的在極力推動他們可以迅速轉換的項目，並給予他們特殊的特權來實現這一目標，”紐約大學弗曼房地產與城市政策中心的法律研究員諾亞·卡齊斯説。

加利福尼亞州州長加文·紐森提出的從7月1日開始的財政年度預算中，又提議為Homekey撥款70億美元，用於購買額外的46,000個單位，作為一項為解決無家可歸問題而制定的120億美元兩年計劃的一部分。

這是一個雄心勃勃的數字，但是批評者對州長對Homekey的強調錶示擔憂，擔心在政府花完所有這筆錢之前，購買加利福尼亞州的酒店的時機也將關閉。

即使再增加46,000個單位也無法滿足該州住房危機的壓倒性需求。根據一份三月份發佈的聯邦報告，2020年1月加利福尼亞州的無家可歸人口估計為161,548人。根據加利福尼亞住房合作伙伴關係的一份報告，該州需要在2030年之前建造1.2百萬套新的經濟適用房，以跟上需求。而Homekey只是旨在增加加利福尼亞州經濟適用房產量的更廣泛戰略中的一個方面。

紐約轉換的高成本

在紐約市，該州需要和機會將酒店轉為住房的需求集中，約有50,000人住在收容所裏，還有成千上萬人住在街上。根據紐約住房會議的數據，超過450,000名市民支付超過他們收入50%的房租，這是嚴重房租負擔的衡量標準。

但是改建酒店的成本很高。根據PWC的曼哈頓住宿指數數據，2020年第四季度，曼哈頓的酒店單位的中位售價約為每單位27.5萬美元。五月份，皇后區長島城的Z NYC酒店每間客房售價為38.4萬美元。

除了更高的酒店收購價格外，紐約法案中還規定轉換後的酒店單位必須配備小廚房和私人浴室，這將進一步提高成本。而且它並沒有放寬製造區酒店改建的區域規定，該市720家酒店中約有160家位於製造區。城市土地利用法律還限制了建築物中公寓的數量。

經濟適用房觀察人士表示，用於購買酒店的1億美元撥款很可能會用來撬動其他市、州和聯邦資金。根據該市住房保護和發展部的數據，紐約市的1美元資金可以撬動另外4美元的公共和私人資金。

如果改建成本足夠低，以每單位25萬美元收購酒店可能是有道理的，Breaking Ground的首席執行官羅森説。然而，如果物業需要大量維修或區域規劃變更，非營利開發商能夠承受的每單位收購價格可能會降至酒店業主願意接受的水平，即使是對於一家處於困境的物業，她説。

羅森表示她看到有“幾千個”酒店單位可以改建。

“真正的問題是這些酒店的要價是否會降低到足以由尋求購買它們的非營利機構融資。”羅森説。“迄今為止，我們還沒有看到這些潛在機會中的許多價格下降到足以推動項目前進的水平。”

紐約市的酒店轉為住房並不是什麼新鮮事。該市住房保護和發展部通過其支持性住房貸款計劃為個別項目提供資金支持。

前耶和華見證人在布魯克林的酒店。攝影師：Jeenah Moon/Bloomberg去年11月，Breaking Ground開始將布魯克林達姆博社區的前耶和華見證人酒店改建，創建約500個單位，其中包括300個供過去無家可歸者使用。住房配有現場社會服務，如藥物成癮和心理健康治療。

Breaking Ground從市政府獲得了1.55億美元的貸款，以幫助2018年收購該酒店，並使用另外7000萬美元的市政債務來資助改建。該項目總成本約為2.45億美元，還獲得了慈善機構和市議會的資助。按照每單位50萬美元的價格，預計施工將於2022年初完成，這與新建築相比是一個快速的時間表。

羅森表示，耶和華見證人酒店是改建的理想候選，因為它是一座大型、相對現代的建築，不需要進行重大翻新。

最有可能進行轉換的候選人是擁有大型投資組合的酒店業主，他們可能有興趣剝離資產，尼克松·皮博迪律師事務所的經濟適用房和房地產業務合夥人Meghan Altidor説。

“我們合作的開發商對這種可能性感到興奮，”Altidor説。“但他們確實感到需要有一個資金來源來收購酒店並將其改建為經濟適用住房。這似乎是最大的缺失環節。”