費城嘗試新模式遏制驅逐行為 - 彭博社

費城的示威者在2020年9月從市政廳遊行到市政法院，抗議驅逐行動。疫情期間啓動的一個城市計劃已經阻止了數百起驅逐行動。

攝影師：Rachel Wisniewksi/Bloomberg

7月4日假期前的星期五晚些時候，美國財政部發布了有關聯邦租金援助的初步調查結果。消息令人沮喪：截至5月底，各州平均只使用了近470億美元的緊急租金援助基金的4%。城市和縣市的情況稍微好一些，為13%。隨着聯邦驅逐禁令將於7月底到期，處境困難的租户們的時間所剩無幾。

BloombergCityLab紐約將部署國民警衞隊到紐約地鐵打擊犯罪美國無法獲得保險的住宅正在醖釀一場新的金融危機紐約未來擁堵收費區域的交通擁堵率上升6%，報告顯示擁抱開放的設計師山本理研獲得2024年普利茲克建築獎與其他城市一樣，費城正在競相發放資金。約有35,000名租户申請了緊急援助，截至7月初，當地住房官員已批准了16%的申請。費城能否在資金使用期限臨近或在緊急保護措施失效後繼續堅持下去，這是一個懸而未決的問題。

然而，在費城拖欠租金的租户可能會避免今年夏天其他地方租户面臨的災難命運。該市建立了一個獨特的計劃，已經避免了許多起驅逐，並承諾將避免成千上萬起。白宮急於避免一場驅逐潮，正在指向費城的驅逐轉移計劃，作為地方法院和機構效仿的模範——而且是越早越好。

“在這裏，費城的計劃是從這場緊急情況中發展出來的，但我們正在努力建立一個模式，這個模式將在長期內為租户和房東提供幫助，即使在疫情之後也是如此，”社區法律服務機構住房部門的管理律師雷切爾·加蘭德説，該機構為費城低收入居民提供免費法律服務。

該計劃旨在將房東和租户聚集在一起，在一個比住房法庭風險更低的環境中解決彼此的分歧。對於房東來説，驅逐可能會很昂貴；對於租户來説，驅逐可能是毀滅性的。因此，在他們進入最後階段之前，各方必須經過調解並申請緊急租金救濟。這創造了一個尋找付款安排、維修和維護、自願離開以及其他不需要法警的解決方案的論壇。

自從該計劃於九月啓動以來，費城的房東和租户已經與調解員或顧問進行了超過2300次會議。到目前為止，費城的驅逐轉移計劃已經導致了1500多次成功的調解，根據加蘭德的説法，其中90%已經達成了付款安排或其他積極的解決方案。她説，現在還有更多的會議即將到來，一旦聯邦租金救濟的管道完全暢通，這些會議的大多數也將以雙贏的結果解決。

“我們看到，隨着房東開始在他們的賬户中收到錢，緊張情緒有所減輕，” Garland 説。

在整個疫情期間，費城加強了對租户的保護措施。2020年7月，市議會通過了緊急住房保護法案，要求房東必須進入驅逐轉移計劃，如果他們的租户證明他們經歷了新冠疫情的困難。該計劃於9月1日啓動；房東的要求很快被延長至2021年3月。4月1日生效——與費城提供的1億美元緊急租金援助資金同時推出——費城市法院 下令，要求房東在申請緊急租金援助以及進入驅逐轉移計劃之前不能提出驅逐申請。這一要求至少持續到8月底。

根據賓夕法尼亞大學城市和區域規劃系副教授文森特·雷納的説法，結果是，費城不會允許房東進行驅逐，直到他們證明已嘗試使用可用資源解決拖欠租金和其他問題，無論是聯邦租金援助還是當地住房調解員。實質上，費城將車放在馬前面——要求房東在升級到可能的最困難途徑之前嘗試更低成本的替代方案。

“在我們的住房政策大計劃中，我們經常關注執行機制，而缺乏創造激勵的資源，” 雷納説。“如果地方政府希望積極保護家庭免受驅逐，他們可以將驅逐的執行與這些資源聯繫起來。”

加蘭德承認，物業所有者對新要求並不滿意。到了房東們準備僱傭律師並在法庭上提交文件的時候，與租户的關係往往已經到了無法挽回的地步。在這個項目啓動之前，許多房東申請驅逐，後來才發現這並不是一個選項。然而，通過政令重新開啓溝通渠道幫助房東和租户達成了他們自己無法或無法達成的協議。在疫情期間，這個項目還幫助房東收回了租金，因為疫情使得尋找替代租户變得異常困難。

“對房東來説，保留租户而不驅逐租户並嘗試下一個租户的計算方式發生了變化，”加蘭德説。

費城的驅逐轉移計劃建立在其備受讚譽的 抵押貸款避免程序之上。這個項目由市法官安妮特·M·裏佐於2008年發起，任何面臨抵押貸款追加的房主都有權與住房顧問或律師進行“調解會議”，然後與抵押貸款公司的律師協商解決方案，通常是貸款修改、短售或其他優雅的退出方式。這個全國首創的項目在大蕭條期間阻止了超過11,000起抵押貸款追加，並持續至今。

驅逐防止計劃的運作方式基本相同 —— 甚至有一些相同的工作人員。隨着城市加大驅逐防止計劃的力度，非營利組織社區法律服務重新培訓了抵押貸款取消輔導員和調解員，讓他們瞭解驅逐問題。（目前，由於聯邦暫停令，抵押貸款取消仍然暫停，該暫停令也將於7月31日到期。）然而，驅逐和抵押取消計劃在一個關鍵方面有所不同：房東和租户在任何驅逐申請之前進入調解。

對於租户來説，提前解決是至關重要的，因為即使申請並未導致驅逐，但有驅逐記錄在案可能會阻止租户找到安全和負擔得起的住房。社區法律服務住房政策主任拉希達·菲利普斯表示，驅逐防止是阻止驅逐的三個必要因素之一，另外兩個是封存驅逐記錄和為租户提供法律援助。

“受驅逐影響最嚴重的是黑人婦女、她們的孩子和非裔美國家庭，甚至不考慮收入，”菲利普斯在白宮於6月30日舉辦的驅逐峯會上表示。“這已經超越了貧困問題 —— 這是一個種族正義和殘疾正義問題。所有這些工具共同作用來解決這些問題。”

費城可以説在許多這些問題上走在了前列。6月底，費城市議會通過了租户獲取法案，這是一項禁止詢問前科風格的法律，阻止房東僅僅基於驅逐歷史、信用評分或其他記錄拒絕租房申請。費城還撥款300萬美元用於驅逐防止，菲利普斯將其描述為其他城市效仿的驅逐權援助計劃的種子。

白宮急切地鼓勵其他城市關注費城項目。美國司法部在致全國各州法院的一封信中強調了該市的驅逐轉移計劃，白宮邀請了《被驅逐》作者馬修·戴斯蒙德在驅逐峯會上解釋該計劃的運作方式。《紐約時報》的社論板曾在五月份大肆讚揚費城的項目。

然而，該市仍然面臨困境。費城租户的時間正在流逝，就像其他地方一樣。費城市政法院已經授權在待處理的驅逐案件中執行了大約2000起鎖定，至少還有900起訂單即將生效，一旦適用的驅逐禁令到期。加蘭德表示，《時報》社論在讚揚費城的驅逐轉移計劃的同時譴責了州和聯邦對驅逐的禁令，錯過了重點。住房機構和法院需要時間來建立轉移驅逐的基礎設施。或者確保房東們知道救援即將到來：數十億美元的聯邦租金援助資金正在閒置，即使成功的轉移努力也依賴於這筆資金及時到位。聯邦的驅逐禁令不會再阻止法院太久。

“暫停令使我們能夠做到這一點，”加蘭德説。“如果沒有暫停令，我們就無法建立這個項目。”