房利美防止住房歧視的建議 - 彭博社

即使説一些看似無害的話，比如在房屋評估報告中説“理想的社區”也可能存在問題，部分原因是因為在房地產市場歷史上，“理想的”一直被編碼為“白人”。

攝影師：Eric Baradat/AFP via Getty Images 

“展示，而非告訴”，一直是作家們的指導原則。現在，這也是給房屋評估師的建議，因為這個行業正在認識到自己的偏見。

房利美（Fannie Mae）或聯邦國家抵押貸款協會最近確定了在評估中應該避免使用的“有問題的短語”，這些短語是評估報告，它和其他機構依賴這些報告為有意成為房主的人提供融資。房利美在其六月份的評估專業人士通訊中列出了四個這種語言的例子：“犯罪猖獗的地區”，“理想的社區”，“負擔得起的社區”和“融合社區”現在都被認為對生意不利。房利美建議使用更客觀的描述，比如説明一個地區的犯罪率。

BloombergCityLab +Equality一代新女性建築師接過倡導大旗首爾將加大對單身人士的支持，提供更便宜的合租單元標誌性的黑豹黨研究顯示，氣候變化將使非洲GDP減少7.1%所有這些都是為了評估行業試圖弄清楚為什麼主要是黑人社區的房屋的價格通常比白人社區中同樣大小和同樣設計的房屋要低，即使考慮到犯罪率、貧困水平和鄰近公園等鄰里特徵。這就是所謂的評估偏見或評估差距，這是一個問題，儘管有幾十年的數據顯示出這種差異，但行業領導者直到最近才不情願承認。

歷史上，聯邦住房官員和行業領導者鼓勵評估專業人員根據社區的膚色而不是房屋本身來判斷房屋價值。種族隔離直接影響了評估師定價房屋的方式，直到1965年的《公平住房法案》和1977年的《社區再投資法案》禁止根據種族來確定房屋價值。然而，美國各地的社區自那時以來仍然基本上是種族隔離的，因此房地產專業人員已經找到了方式——無論是有意還是無意地——以種族為基礎進行房屋評估，即使不需要明確提及種族。

房利美的新語言指南承認了這一點，這就是為什麼它建議在評估報告中使用“綜合社區”這樣的術語是有問題的，因為它暗示了社區的種族構成。“評估應該專注於房產，而不是居民，”指南。

有問題的短語是房利美不接受的評估實踐清單的一部分，該清單包括基於房屋所有者或居住在社區的人的性別、種族、膚色、宗教、殘疾、國籍、家庭狀況或其他受保護類別部分或完全開發估值報告。即使説一些看似無害的話，比如“理想社區”，也是有問題的，部分原因是因為在很大程度上，“理想”在房地產市場歷史上被編碼為“白人”。

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新墨西哥大學社會學教授伊麗莎白·科爾弗-格倫在她的2021年著作《種族經紀人：21世紀城市美國的房地產市場和隔離》中探討了這一歷史以及它如何決定了今天的房屋銷售方式。為了進行研究，她採訪了70多名評估師和房地產專業人士，以瞭解他們的方法。

“特別是，他們認為白人社區是最好的、最理想的社區，而有色人種社區則不太理想，”科爾弗-格倫寫道。“他們還假定白人買家是‘典型買家’，他們的品味將決定什麼是‘理想的’和什麼不是‘理想的’，‘典型買家’將與社區的種族相匹配。”

有數據支持這一點：Korver-Glenn和研究夥伴Junia Howell去年發表的一項研究發現，一個社區的種族構成在2015年對房屋價值的影響比1980年更大——換句話説，種族評估差距只會進一步擴大。

語言變化可能是解決問題的一種次優方法。Korver-Glenn的研究表明，偏見實際上已經融入到了該行業的方法和實踐中。例如，評估師今天確定房屋價值的一種標準方法是查看周圍社區的房屋成交價。但由於種族隔離仍然根深蒂固地存在於美國的大多數社區中，這意味着20世紀對黑人社區房屋的低估已經延續到了21世紀的評估中——“吸引力”和最大化的房屋價值仍然與社區的白人比例有關。

這就是為什麼Korver-Glenn説房利美關於問題短語的指導沒有抓住重點。在接受彭博城市實驗室採訪時，她將其比作烹飪書籍出版商建議麪包師在假設巧克力不健康的情況下從他們出版的巧克力曲奇食譜中刪除“巧克力”的做法。

“這個故意荒謬的場景有助於説明‘避免問題短語’指導的問題所在：食譜、成分或烘焙方式都沒有改變，”Korver-Glenn説。“期望通過刪除‘巧克力’這個詞來獲得不同的曲奇結果，就像期望通過刪除一些有問題的、帶有種族編碼的短語來獲得不同的[或]不那麼種族主義的評估結果一樣不現實。”閲讀更多：如何消除房屋評估中的種族差距

房利美為評估師制定的銷售指南仍然列出了不可接受的做法之一：“未就主題社區、主題物業或主題物業與不利影響的接近等負面因素髮表評論。”對於科爾弗-格倫來説，這證明了“他們鼓勵評估師避免使用一些帶有種族編碼的詞語，同時卻對貫穿和激發評估工作的種族主義邏輯和方法毫無作為。”

評估協會和評估基金會的領導人最近決定研究評估差距問題，並計劃在不久的將來推行新的行業改革。其中包括制定一個“個人特徵和估價實踐”指南，鼓勵評估師“在財產評估中忽略和避免民族誌和其他個人特徵”，以及一個新的五小時的無意識偏見培訓課程。但評估只是住房歧視更廣泛景觀中的一部分。《HousingWire》的主編莎拉·惠勒在最近的一封通訊中寫道，房利美的新語言指南“不僅對評估師有益，對房地產經紀人和貸款人也同樣適用。”