房東是否提起驅逐訴訟以加快租金救濟？- 彭博社

哦亞利桑那州哥倫布市，2020年3月的一次公寓驅逐。儘管剛剛延長的聯邦驅逐禁令，自疫情爆發以來，哥倫布地區的房東已經提起了近17,000起驅逐訴訟。

攝影師：Stephen Zenner/Getty Images 北美去年夏天，在國會發布的早期疫情禁止租房驅逐令到期後，俄亥俄州中部的一家法院採取了彈出式模式，以便恢復正常業務。2020年6月，富蘭克林縣市政法院在一個空蕩蕩的哥倫布大會議中心設立了辦公室，以社交距離的方式處理大量的驅逐案件。

租户倡導者試圖從積極的一面看問題：法律援助團體也能在會議中心設立分支機構。一年多來，住房法院一直在會議中心運作，直到2021年7月才返回法院。驅逐的輪迴從未停止。儘管包括疾病控制和預防中心最近恢復的禁令在內，富蘭克林縣幾乎一直在審理案件。根據普林斯頓大學的驅逐實驗室的數據，自疫情爆發以來的16個月裏，哥倫布地區的房東已經提起了近17,000起驅逐訴訟。

彭博社CityLab紐約未來擁堵收費區交通量增加6%，報告顯示山本力研，一位擁抱開放的設計師，贏得了2024年普利茲克建築獎移民憤怒淹沒了美國勞動力市場對工人的需求無印良品為日本的孤獨流行病開出了藥方文件的不斷湧入似乎是對聯邦驅逐禁令目標的冷酷否定，但當地房地產業主的律師表示不然：一些房東正將他們的租户告上法庭，以加快聯邦租金救助的發放。儘管國會已經授權近470億美元的緊急租金援助，但這些資金一直受到行政延遲的困擾。尋求加快流程的房東正在推動驅逐程序 —— 這正是聯邦救助努力試圖避免的結果。

“那些不出庭的人被驅逐了。那些出庭的人得到了幫助，”哥倫布Willis律師事務所的管理合夥人迪米特里·哈齊方蒂諾斯説，該律所代表哥倫布公寓協會和40個縣擁有超過17.5萬套租賃單位的業主。“這裏的諷刺是，在這裏，你在驅逐法庭上更有可能得到幫助。”

這不僅僅是一種觀察，而是該公司推薦的一種策略。對於哥倫布市和富蘭克林縣，租金救助資金由IMPACT社區行動組織分發，這是一個非營利組織（過去一年一直在會議中心運營）。哥倫布公寓協會網站上日期為3月11日的Willis律師事務所備忘錄建議急於為拖欠租金的租户獲得聯邦救助的房東立即採取驅逐行動。

“在過去一年與大流行和IMPACT打交道的經驗中，建議房東對居民提起驅逐訴訟以獲得租金援助，”備忘錄寫道。“在未提起驅逐訴訟之前，IMPACT通常支付租金援助的速度較慢。我們發現，為了幫助租户獲得援助，最有效且最快的方法是實際上提起驅逐訴訟，因為租户可以在法庭上與IMPACT面對面交流。”

在一封電子郵件中，IMPACT的參與和倡導經理凱文·L·瓊斯（Kevin L. Jones）回答説：“不幸的是，當房東試圖為他們的租户獲得租金援助時，我們無法評論他們的動機。”

在正常情況下，威利斯律師事務所每月會提起大約800到1,000起驅逐訴訟，主要在哥倫布和代頓地區，使其成為富蘭克林縣按數量最多的提起者。

租户倡導者表示，這種法律策略與大型房東長期以來依賴法院解決糾紛的做法一致。租户很少能像房東那樣獲得相同的資源，尤其是大型物業管理公司，其“疏遠關係和官僚化程序使得驅逐成為一種常規做法，” 根據亨利·戈莫里（Henry Gomory），普林斯頓大學社會學博士生，在六月發表了一篇 論文，論文中提到大型房東的驅逐率是小業主的兩倍以上。

企業房東是否在提起驅逐訴訟的唯一目的是為了獲得聯邦救助資金？在某種程度上，緊急租金援助計劃並沒有阻止他們訴諸驅逐以獲取報酬。

“我們一直聽到的是房東不想再等錢了。”

其中一個因素是聯邦救助努力的臨時設計，這些努力優先考慮那些已經在法庭上的人。例如，根據CARES法案的一些援助計劃要求租户必須有驅逐通知才能獲得租金援助。到那個時候，即使房東得到全額賠償，一些損害也已經造成，因為即使案件被駁回或者租户贏得案件，租户的租賃記錄上仍然會有驅逐訴訟的標記。新的聯邦緊急租金援助計劃沒有同樣的要求，儘管至少有23個州的計劃優先考慮面臨驅逐的申請人，包括路易斯安那州、馬里蘭州和德克薩斯州。

“有可能一些人繼續這種做法，或者如果有驅逐訴訟，他們會加快租金援助的進程，”非營利性國家住房法律項目的執行董事沙姆斯·羅勒説。

另一個因素是聯邦援助的速度緩慢。根據美國財政部最新數據，截至6月底，首輪緊急租金援助中為俄亥俄州指定的5.65億美元中，僅有7%到達了俄亥俄州的租户手中。專門為哥倫布市和富蘭克林縣設立的基金中，僅有不到1%的資金被髮放。即使是擁有律師團隊的房東，也很難從旨在支付拖欠租金的計劃中取回資金。

富蘭克林縣市政法院對聯邦驅逐禁令持寬鬆態度，哥倫布法律援助協會住房團隊的管理律師梅麗莎·本森表示。 （全國各地的法院選擇忽視甚至違抗聯邦命令。）在整個大流行期間，哥倫布的房東繼續提起驅逐訴訟，法院繼續審理那些沒有依據疾控中心命令提出上訴權的租户案件，導致成千上萬人被驅逐。她説，法官幾乎沒有暫停很少案件 —— 她回憶起整個大流行期間少於50次的暫停 —— 儘管一些租户找到了與房東協商的籌碼。

本森表示，聯邦保護在哥倫布幾乎沒有起到作用，迄今為止聯邦援助也沒有。隨着驅逐禁令再延長八週，有更多時間將資金髮放給有需要的租户。根據費城聯邦儲備銀行的估計，俄亥俄州大約有59,000個租户家庭拖欠租金，拖欠平均約為5,100美元。費城聯邦儲備銀行。但本森表示，房東感到沮喪並準備繼續前進：“我們一直聽到的是房東不想再等待資金了。”

或者房東確實想要這筆錢，他們有耐心和資源來獲得它。本森補充説：“房東可能認為提起驅逐訴訟以獲取資金對他們更有利。”“我相信在大流行期間沒有提起驅逐訴訟的房東。就我個人而言，我不知道有哪些房東是以獲取租金援助為首要策略而沒有提起驅逐訴訟的。”