最大的房東正在推動疫情期間的驅逐行動 - 彭博社

休斯頓，德克薩斯州的一排公寓單元。休斯頓是少數幾個少數大型房東主導着最高驅逐申請人名單的城市之一。

攝影師：Callahan O’Hare/Bloomberg

在美國許多地區推遲的驅逐行動現在可能會繼續進行，因為美國最高法院於8月26日撤銷了聯邦驅逐暫停令。

法院告訴拜登政府，這是今年夏天的第二次，只有國會才能授權聯邦禁止驅逐。然而，國會成員為阻止驅逐所做的努力也未能奏效。租金援助發放緩慢：儘管白宮發起了一場施壓運動，以便向租户提供465億美元的緊急租金援助，但截至7月底，州和地方領導人僅支出了大約50億美元。

BloombergCityLab芝加哥計劃繼續改造空置的市中心塔樓邁阿密提出25億美元債券以遏制嚴重的住房危機違抗習近平的年輕香港人現在正在中國狂歡英國不斷拆除並重建歷史悠久的酒吧現在大約有200萬租户家庭欠下超過150億美元的租金，根據費城聯邦儲備銀行的數據，其他估計將需求放得更高。

或許在所有這些對租户的挫折中，最大的贏家是最大的房東。

在疫情期間，大型公寓樓的業主提起了大部分針對租户的驅逐訴訟。根據普林斯頓大學驅逐實驗室的最新數據，在一打個可獲取數據的城市和縣，僅少數幾棟公寓樓的驅逐訴訟佔據了所有疫情期間驅逐訴訟的五分之一至一半。

分析指出了由最高法院裁決引發的一波驅逐的潛在形狀和位置。

在鳳凰城（馬里科帕縣），自2020年3月15日以來，僅100個地址的申請佔據了所有驅逐訴訟的21%，根據普林斯頓大學驅逐實驗室的最新數據。對於南卡羅來納州格林維爾市，排名前100位申請最多的建築物的驅逐佔據了所有疫情期間驅逐的47%。其中一些已經懸而未決數月的驅逐現在可能隨時會進行。

這些數據無法反映公司房東的整體驅逐活動，因為建築物所有者的身份通常被有限責任公司所掩蓋。一家公司可能通過不同的殼公司擁有多棟建築物。這些大型房東通常將驅逐威脅作為收取租金而不是驅逐租户的一種方式。因此，作為大型房東整體驅逐活動的反映，關於驅逐申請最多的物業的數據是保守的，根據普林斯頓大學驅逐實驗室的研究員、羅格斯大學新瓦克分校社會學助理教授彼得·赫本的説法。

“如果你看看在孟菲斯提起驅逐案的前100家公司，這將佔城市所有案件的比例要大得多，而不僅僅是前100家建築物，” Hepburn説。

驅逐的聚集地

驅逐數據揭示了在那些與惡性循環作鬥爭的地方出現了絕望的模式。新的驅逐實驗室數據指出了公司和大型房地產所有者在延續這些循環中所起的作用。

例如，在休斯頓，Villa Serena Communities投資組合內的建築物主導了擁有最多驅逐案件地址的名單。這些建築物集中在Greenspoint，一個因其歷史上高犯罪率而被暱稱為“Gunspoint”的郊區，開發商正試圖將其重新打造為North Houston。

位於Greenspoint地區的一座規模適中的Villa Serena綜合體Biscayne at Cityview，在Harris和Galveston縣的所有地址中，因疫情爆發以來有136起驅逐案件，排名第三。其他Villa Serena物業緊隨其後，包括（但不限於）Breckenridge at Cityview（第7位）、Serena Woods（第11位）、Crescent at Cityview（第17位）、Rockridge Springs（第31位）、Rockridge Bend（第48位）、Rockridge Station（第67位）和Amherst at Cityview（第84位）。

根據小型企業管理局的記錄，擁有這些建築物的公司 — VSC Management LLC — 通過薪資保護計劃獲得了270萬美元。

Steve Moore，VSC Management LLC的聯合創始人兼管理合夥人，管理着格林斯波因特周圍維拉塞雷納公寓的6000多個單位。當地CBS附屬機構在2017年的一份報告中讚揚 Moore 為了與執法部門合作以減少其物業上的犯罪所做的努力。根據驅逐實驗室的數據，Moore本人住在Cityview的Biscayne，他的公司在過去8周內申請驅逐了18位鄰居。（Moore沒有回覆評論請求。）

驅逐數據突顯了在較貧困社區的房屋法庭訴訟的集中情況。在聖路易斯，僅有20個地址的驅逐訴訟 — 其中許多是位於工薪階層郊區Florissant的公寓大樓 — 佔據了所有疫情驅逐的14%。辛辛那提、印第安納波利斯、鳳凰城和其他大都市區也有類似的模式。達拉斯縣疫情驅逐訴訟最多的公寓大樓是9669號的布魯克林，自2020年3月以來，該大樓已對大約五分之一的居民提起了驅逐訴訟，約225人。甚至在疫情爆發之前，達拉斯市對該物業所有者提起了一場訴訟聲稱其容忍犯罪活動構成了一種滋擾。

普林斯頓大學的另一項研究發現，波士頓的大型房東以兩到三倍的速度提起驅逐令，而且通常所欠金額更少。通常，房東們會通過自動流程提起這些驅逐令，甚至作為一種獲取難以獲得的聯邦租金救濟的策略。

“我們知道，在正常情況下，較大的房東往往比較小的房東更積極地提起驅逐令，”赫本説道。“通常情況下，較大的房東更有可能擁有非常明確的政策和嚴格的、算法式的租金收取跟蹤。關於是否提起驅逐令的決定並不是由管理物業的個人做出的，而是由公司總部做出的，他們會説，一旦有人拖欠租金，適當的下一步就是提起驅逐令。”

大房東的軟着陸？

在疫情期間，各種規模的房東都遇到了困難，至少與疫情前相比是如此。看到租金支付減少的房地產所有者錯過了公用事業費或税款支付，尋求抵押貸款寬限期，甚至出售了一些物業。（近三分之一的人表示他們推遲了維修和維護工作，比2019年增加了六倍。）但痛苦是相對的：雖然中等規模的房東（擁有6-19個單位的業主）和較大規模的房東（20個以上單位）在疫情期間更有可能報告未付款項，而小房東（1-5個單位）大多數並沒有陷入嚴重赤字。根據哈佛大學住房研究中心對10個城市的房地產所有者進行的調查，2020年底，10%的小房東和8%的中等規模房東表示他們仍然被欠下一半或更多的租金，而大房東只有3%。

市場價格房產的所有者幾乎沒有受到任何影響：國家多户住宅委員會報告稱，專業管理的建築物的租金收取水平從2019年到2021年8月一直穩定在95%左右，從未低於93%，最高達到97%。哈佛調查發現，與以往任何時候相比，更多的房東延長了租金期限或寬恕了拖欠的租金，但如果這對市場價格部門有任何影響，那影響很小。

行業領袖看到這些數據堅稱，儘管有人預警説一旦最後的聯邦防洪堤決堤就會出現一場海嘯般的驅逐潮，但並沒有出現這樣的情況。事實上，調查顯示，在10個城市中至少對一名租户提起驅逐訴訟的房東比例在2020年與2019年相同（15%）。當然，大部分時間裏都實施了驅逐暫停令，儘管執行方式不一。

“每個月處理的驅逐訴訟中，絕大多數在採取其他措施之前就得到解決，”國家多户住宅委員會主席道格·比比説。驅逐通知可以作為一種警告，導致協商，甚至獲得政府援助。然而，家庭在收到通知後未在法庭上申訴自己的權利而搬離他們的公寓。

鮑勃·皮內加爾（Bob Pinnegar）是美國國家公寓協會的總裁兼首席執行官，他也表示，大規模驅逐的前景被誇大了：“本月有數百萬人被趕上街的預測是嚴重誇大了。”

如果最高法院的決定帶來的驅逐與暫停令仍然有效時持續的驅逐走向相同，那麼這些驅逐將不成比例地落在由大型房東擁有的B類或C類公寓綜合體中的黑人和移民家庭身上。哈佛調查已經看到這種趨勢正在形成：低收入社區或少數族裔社區的租户支付房租更加困難，但卻極少看到任何房租減免。

這樣一波驅逐可能會加劇正在進行中的公共衞生危機。歷史上驅逐率高的地區疫苗接種率低。然而，一波驅逐也可能看起來很像現狀。這指向了一個真正的政策失敗：儘管有數十億美元的租金救助，而且很少有大型房東面臨真正的危險，他們仍然無法被勸阻不再隨意提起驅逐訴訟。