Newsom勝選為加州的區域規劃改革鋪平了道路 - 彭博社

在一場地震中，加利福尼亞州成功通過了一次罷免投票，選民們重新選舉了2018年輕鬆當選的州長。隨着政治混亂在後視鏡中消失，立法者們更有可能重新關注導致居民陷入分裂狀態的問題之一：住房危機。

在投票支持或反對罷免現任州長加文·紐森的過程中，人們可能忽略了一個事實，即在8月份，經過多年努力，加利福尼亞州立法機構通過了兩項法案，這兩項法案可能改變加利福尼亞州的住房建設方式。參議院法案9號和10號共同將在整個州範圍內實質性地取消單户住宅區劃，這兩項法案一直在紐森的辦公桌上等待簽署或否決。

彭博社CityLab英國不斷拆除並重建歷史悠久的酒吧為什麼白宮資助辦公樓改建為住房計劃尚未見成效無印良品為日本的孤獨流行病開出了藥方愛它還是恨它：紐約人對交通擁堵收費發表看法現在選舉結束後，人們期待他會簽署這些法案，引入一個期待已久且頗具爭議的變化：為這個飽受住房短缺之苦的州進行上調區劃。SB9允許業主在大多數住宅用地上建造雙聯和四聯住宅，而這些用地以前只能劃分為一户住宅。SB10將使城市更容易為靠近公共交通和就業地點的小型多户住宅項目重新劃分土地。這兩項法案將允許在一個超過三分之二土地被劃分為單户住宅的州內建造更密集的住房，而根據最新估計，州內需要數百萬套額外住房來滿足需求。

“這些法案隨着時間的推移將創造更多的住房，”加利福尼亞州參議員斯科特·維納説道，他推動了SB10並一直是該州放寬區域規劃限制的倡導者。“不會有立即的轉變。區域規劃改革是為未來播下種子。”

儘管住房倡導者對SB9和10如何直接推動真正可負擔得起的發展存在分歧，但兩派都普遍認為紐森的失利可能會阻礙緩解該州住房危機的進展。

當這位民主黨州長在2019年上任時，他制定了到2025年建造350萬套住房的目標。兩年後，經歷了一場大流行病，該州有超過15萬無家可歸的居民，而在實現這一高產量目標方面取得的進展很少。但在其他領域取得了進展：在大流行病期間將空置的酒店客房改建為無家可歸者的住房後，紐森最近宣佈計劃將120億美元的加利福尼亞預算盈餘投入擴大該計劃，同時投資於永久性無家可歸者住房、無家可歸者預防和租金支持計劃。另外103億美元將用於在全州建造經濟適用房。

加利福尼亞農村住房聯盟執行董事羅布·維納在投票前表示，紐森的失利將成為“任何實質性的可負擔得起住房戰略和未來一年任何變革性住房政策變革的喪鐘。” 儘管維納對SB9和10的有效性表示懷疑，但他表示，幾乎50名候選人中沒有一個有一個“真正有意義且能夠產生任何顯著差異的住房政策。”

新聞姆的右翼最高知名挑戰者之一，電台主持人拉里·埃爾德和前聖地亞哥市長凱文·福爾科納承諾通過清理户外無家可歸者營地和建造更多的無家可歸者收容所來解決無家可歸問題。但他們對為無家可歸者創造長期住房機會的看法較少。埃爾德和福爾科納還反對改革單户住宅區劃，在競選途中承諾將多户開發項目排除在低密度社區之外。

有一位反對在任的州長，像SB9和SB10這樣的州政策可能已經被削弱或未被執行，即使新聞姆在離任前的過渡期內簽署了這項立法，加利福尼亞YIMBY的傳播主任馬修·劉易斯説。加利福尼亞YIMBY。

劉易斯描述了一個潛在的“末日情景”，在那種情況下，像埃爾德這樣的州長可能會與民主黨的超級多數派陷入僵局，無法執行這些政策。他説：“我們會失去我們沒有的時間。”

多年來，加利福尼亞州改革區劃的努力在州立法機構和選民中遭到反對。最近，由威納參議員提出的提案，該提案將允許在公共交通或工作中心附近大規模建造多户住宅，在2020年的第三次修訂中未能通過，即使其他美國城市和州，包括加利福尼亞州的城市，加入了一種趨勢，即合法化更密集的開發。

隨着SB9和SB10的通過，州立法機構已經表明了利用國家權力實現區域變革的新意願，Lewis説。雖然這些法案比以往的法案更為温和，但它們可能為未來更重大的區域變革鋪平道路。《洛杉磯時報》社論部門稱SB9為“概念驗證法案”，寫道，與其改變整個街區，“它是要向人們展示，增加一點密度和一些更多的住房不會摧毀他們的社區。”

與此同時，對SB9和10提出了熟悉的擔憂，不僅來自那些抵制在他們的後院建設更密集住宅的人，還來自爭取負擔得起住房的倡導者，他們認為建設更多住房本身不會為最低收入租户或目前居無定所的成千上萬人創造機會。“我們相信，是的，我們需要建造更多住房，”加利福尼亞住房執行董事Lisa Hershey説。但她認為這些法案主要會幫助“中等或更高收入”的人，因為它並沒有明確激勵負擔得起的住房建設。

Hershey表示，住房加利福尼亞反而支持像1043號議案這樣的法案，該法案將為那些收入低於或等於當地收入中位數15%的人羣創建一個新的負擔得起住房類別，以及1304號議案，她表示該法案將加強住房歧視規定。

住房是人權，一家一直領導反對這些法案的倡導團體，委託進行了自己的民意調查，結果顯示多數受訪者反對SB9和SB10。該團體還發佈廣告強調，46%的加利福尼亞人表示如果紐森簽署這些法案，他們將更不願支持他。（這項由David Binder Research進行的民意調查的方法論已受到加州YIMBY的質疑。）

“我們希望有一個首先幫助無家可歸者的住房法案，而不是已經有住房的人，” 住房是人權政策總監蘇西·香農説。“如果要解決經濟負擔重的住房危機，就必須要求建造經濟負擔得起的住房，但這並沒有發生。”

即使是最看好擴大區域規劃的人也承認這並非解決經濟負擔問題的靈丹妙藥。但支持這些法案的人認為，放寬這些限制是增加供應和改善住房經濟負擔的重要工具。劉易斯表示，紐森設定的雄心勃勃的住房建設目標，以及在一個名為區域住房需求分配（RHNA）的規劃過程中概述的地方建設要求，如果沒有這些變化，將無法實現。

SB9的影響可能最初是温和的：七月份，加州大學伯克利分校的Terner中心估計該法案將使大約70萬個住房項目成為可能，否則不可行，Lewis表示，對該法案進行的修正引入業主自住要求可能會將這一數字降至62萬。其中，目前尚不確定有多少業主實際上會進行建設。但自2016年以來，加州已經採取了類似的措施放寬輔助住房單位建設限制，引發了後院建築熱潮：從2016年到2019年，該州輔助住房單位的建設數量增加了十倍。

與此同時，SB10將允許城市在某些情況下繞過像加州環境質量法案（CEQA）這樣的官僚程序，迅速進行密集化。

“肯定有一些城市希望為更多的住房劃定區域。由於CEQA的原因，他們很困難。這個程序太冗長、太昂貴，而且他們經常被起訴，”參議員Wiener説。“他們告訴我們他們希望有一個更簡化的流程。因此，我認為，隨着時間的推移，我們會看到越來越多的城市使用SB10。”

這次罷免選舉使得一些對SB9和10持進步批評態度的人陷入了困境：雖然他們與Elder一樣反對區域規劃改革，但他們承認共和黨州長對該州住房目標將是災難性的。

Shannon上週表示，即使她繼續敦促Newsom否決這些法案，她也會對罷免投反對票。“我認為州長對租户和急需社會服務、租户援助、刺激法案和計劃的人會更好，比起任何參選人，”她説。

加利福尼亞農村住房聯盟的韋納懷疑這些法案是否能夠創造足夠的供應來降低房價，並擔心它們會導致投資者或業主增加更多市場價格單位。但他希望隨着罷免結束，紐瑟姆將會被激勵“在住房方面更加積極和變革性，”他説。“希望我們會看到真正的改變，因為目前，加利福尼亞的住房系統完全破碎了。”