全球房地產市場受到衝擊，政治因素日益凸顯 - 彭博社
Alan Crawford
在明尼蘇達州五月的抗議活動中製作的塗鴉，呼籲在疫情期間停止驅逐房屋。
攝影師：Michael Sulik/Universal Images Group/Getty Images
飆升的房價正迫使全世界的人們放棄擁有房屋的希望。這一後果正在動搖各種政治信仰的政府。
這是疫情推動的現象。不僅僅是購房者 —— 在許多城市，租金也在飆升。結果是住房成本這個長期問題已經變成了嚴重的住房不平等問題，整個一代人處於危險之中，可能被拋在後面。
“我們正在目睹社會的一部分被排除在我們城市的某些地方之外，因為他們再也無法負擔得起公寓，”柏林市長邁克爾·穆勒説。“這在倫敦、巴黎、羅馬都是如此，現在不幸的是在柏林也越來越普遍。”
愛爾蘭九月份都柏林的住房不滿抗議活動。愛爾蘭仍然承受着由住房泡沫引發的金融危機爆發造成的傷痕。攝影師：Brian Lawless/PA Images/Getty Images這種排斥迅速使住房成為政治上的新分歧線，一個帶有不可預測後果的分歧線。德國Ver.di工會領袖稱租金是21世紀的麪包價格，歷史上引發社會動盪的觸發因素。
政治家們對這個問題提出了各種各樣的想法，從租金上限到對房東征收特別税，再到國有化私人財產，或者將空置辦公室改建為住房。沒有任何證據表明存在簡單或可持續的解決方案。
在韓國，自從文在寅總統2017年5月上任以來，首爾公寓平均價格上漲了90%，今年市長選舉中，文在寅的政黨遭受重創，未能解決這個問題。明年總統選舉的主要反對派候選人已經警告可能會出現房地產市場崩潰，隨着利率上升。
中國今年加大了對房地產行業的限制，有人猜測會出台房產税以降低房價。中國的深圳公寓價格截至7月相當於一個居民平均工資的43.5倍，這種差距有助於解釋習近平主席推動“共同繁榮”的動力。
在加拿大，如果成功連任，總理賈斯汀·特魯多承諾對外國買家實施為期兩年的禁令。
破碎的全球房地產市場讓人的住房夢破滅
過去18個月，新冠疫情推動全球房地產市場創下歷史新高，原因是超低利率、住房供應不足、家庭支出轉變以及待售房屋減少等多種因素的共同作用。雖然這對現有業主是好事，但有意購房的人卻發現越來越難入市。
我們正在目睹的是“一個不應被忽視或忽略的重大事件”，美國抵押巨頭房地美前首席執行官唐·萊頓在哈佛大學住房研究中心的一篇評論中寫道。
在美國，名義房價比2000年代中期的峯值高出30%以上，政府旨在改善可負擔性和促進住房所有權的政策可能會推高房價，使首次購房者更加困難，Layton説。
住房可負擔性正在惡化
在許多OECD國家，自1995年以來，收入與房價的比率急劇上升
來源：OECD房價與收入比率，從1995年到2020年的百分比變化
結果，在美國和其他地方，是嬰兒潮一代與千禧一代和Z一代之間的代溝不斷擴大 —— 統計上更有可能擁有房屋的嬰兒潮一代，而千禧一代和Z一代則看着他們購房夢想化為泡影。
如果借款成本開始上升，現有的住房債務可能會埋下下一次經濟危機的種子。彭博經濟學的Niraj Shah編制了一個關於最有可能受到房地產泡沫威脅的國家的儀表板，並表示風險指標“發出警告”的強度自2008年金融危機前未曾見過。
查看彭博經濟學對房地產泡沫風險的分析
在尋找解決方案時，政府必須努力避免對租户或房主進行懲罰。這是一項令人難以承受的任務。
瑞典政府在6月提出放棄傳統控制，允許更多租金由市場決定的改變後倒台。
在柏林，一項試圖遏制租金上漲的舉措被法院推翻。活動人士已經收集到足夠的簽名，迫使就是否從大型私人房東手中徵收財產進行全民公投。該動議將於9月26日投票。週五，柏林市政府宣佈將以24.6億歐元（29億美元）的價格從兩家大型公司房東手中購買近1.5萬套公寓，以擴大供應。
安東尼·布里奇在城市中心智庫甚至提出了住房與英國2016年決定退出歐盟之間的關係。他得出結論，住房不平等“擾亂了我們的政治。”
正如世界各地的這些故事所展示的那樣，這是一場動盪的配方。
露西亞·喬拉基安的房租和賬單佔據了她收入的大約40%。攝影師：Erica Canepa/Bloomberg### 阿根廷
由於年通脹率約為50%，阿根廷人對價格上漲並不陌生。但對於像露西亞·喬拉基安這樣的布宜諾斯艾利斯居民來説，房租上漲正在增加經濟壓力，從而導致政治不滿。
像許多人一樣，在大流行期間，這位28歲的作家和大學教授與伴侶從市中心的公寓搬到了住宅區，以尋找更多的空間。在過去的一年裏，她的房租已經翻了三倍多；加上賬單，大約佔據了她收入的40%。這排除了為購房存錢的可能性。
她説：“我們將無法像我們的父母那樣規劃未來，夢想擁有自己的房子。”結果是，“租房、購房和房地產總體而言”在我們這一代人中在政治上變得“更加重要。”
阿爾貝託·費爾南德斯總統聯盟通過的立法旨在賦予像喬拉基安這樣的租户更大的權利。根據新規定，傳統上為兩年的合同現在延長到三年。而不是由房東設定價格，中央銀行創建了一個指數，確定第二年和第三年房租漲幅多少。
這被證明是非常有爭議的，有證據表明一些房地產業主在早期過度提高價格，以抵消後來受管制的漲價的不確定性。其他人只是將房產從市場上撤下。政府頒佈的大流行租金凍結加劇了緊縮。
根據房地產網站ZonaProp的數據，布宜諾斯艾利斯市的租賃公寓列表今年下降了12%，而周邊大都會地區下降了36%，與2019年的平均水平相比。
租金飆升
布宜諾斯艾利斯的租金上漲速度遠遠快於物價或工資
來源：ZonaProp，INDEC
注：工資數據截至6月
布宜諾斯艾利斯省前省長、該市主要反對派人物之一Maria Eugenia Vidal表示，這項法律“本意是好的，但惡化了問題，對房地產業主和租户都是如此”。她正在與經濟學家Martin Tetaz一起參加11月的中期選舉，承諾廢除這項立法。
“阿根廷是一個充滿不確定性的國家，”Tetaz通過電話表示，但隨着住房規定，“現在比以前更不確定了。”
Cholakian在2019年投票支持Fernandez，承認租賃改革存在缺陷，但也支持在經歷了長期衰退導致收入損失後，賦予租户更多權力。她表示，需要更多的監管來在安撫房東和使租金可負擔之間取得平衡。
“如果他們不採取控制措施來解決布宜諾斯艾利斯市的這個問題，只有富人會留下來，”她説。—Patrick Gillespie
Alex Fagarasan將他工資的大約30%用於支付房租 -- 他稱之為“過高”。攝影師：James Bugg/Bloomberg### 澳大利亞
作為來自羅馬尼亞的第一代移民的兒子，Alex Fagarasan本應該過着澳大利亞夢。相反，他正在質疑自己的長期前景。
28歲的Fagarasan是一名在一家大型都會醫院擔任初級醫生的醫生，他更願意留在墨爾本，靠近父母。但他無法承受這座城市的房價。他現在面臨這樣一個現實，他將不得不搬到一個地區城鎮，在房地產市場上立足。然後，一切順利的話，再過八年，他將成為一名專家，有能力在墨爾本買房。
儘管如此，他知道自己是幸運的幸運兒。他的那些不是醫生的朋友“根本沒有機會”擁有自己的房子。“我的這一代人將是澳大利亞第一代終身租房的人，”他説。
他目前與另外兩個人在Northcote內郊區的一所現代兩卧室聯排別墅中租住 -- 一個書房被改成了臨時卧室以節省成本。他的工資的大約30%用於支付房租；他稱之為“過高”。
澳大利亞總理斯科特·莫里森的保守政府在2017-2018年預算中宣佈了一個“全面的住房可負擔性計劃”，包括10億澳元（7280萬美元）用於增加供應。但這並沒有降低房價。
反對黨工黨的表現也並不好。在2019年的上次選舉中，他們提出關閉一個有利可圖的住宅投資税收漏洞的政策，這可能會導致房價下跌。但這一舉措引發了擁有自己房屋的選民大規模流失回到執政的自由黨，很可能也導致了工黨的選舉失敗。
政治教訓已經被吸取：Fagarasan認為，無論誰贏得明年的聯邦選舉，都不太可能在住房方面得到幫助。畢竟，工黨已經統治着維多利亞州，其首府是墨爾本。
“我覺得兩大主要政黨都沒有代表年輕一代的聲音，”他説。
這種情緒也被33歲的悉尼大學項目經理本·馬修斯所分享。在與其他三人合租的房屋的房東要求他們搬出後，他搬回了父母家，他説這是一次令人失望和有壓力的經歷，尤其是在疫情期間。
和父母住在一起至少會幫助他存錢用於首付購買一室一廳的公寓。但即使如此，這也是從最初計劃的兩居室房屋降級而來，以便他可以把另一間房間出租。他説，房價的上漲“簡直瘋狂”。
“也許直到某些事情出現問題，我們才會獲得政治推動力來做出改變，”他説。—Jason Scott
Sarah Wardroper説，她傳統上收入較低的社區已經變成了多倫多的豪華社區。攝影師：加利特·羅丹/彭博社### 加拿大
在宣佈舉行選舉幾天後，賈斯汀·特魯多宣佈計劃禁止外國人購買房屋兩年。如果這是作為一個意想不到的干預來打擊他的對手，那麼它失敗了：他們基本上是同意的。
總理原以為他將在處理疫情的基礎上參加9月20日的選舉，但是房屋成本卻成為所有政黨的主題。
特魯多的自由黨承諾審查包括温哥華和多倫多在內的市場中“不斷上漲”的價格，以遏制投機行為；保守黨挑戰者埃裏恩·奧圖爾承諾在三年內建造一百萬套房屋，以應對“住房危機”；新民主黨領袖賈格米特·辛格希望對外國買家徵收20%的税，以應對他所稱的“失控危機”。
面臨驚人的激烈競爭，特魯多需要吸引年輕的城市選民，如果他想要重新獲得多數席位。他選擇了漢密爾頓，多倫多外的一個地方，來發布他的住房政策。曾經被認為是大多倫多地區一個價格實惠的地方，隨着人們離開加拿大最大的城市尋找更便宜的住房，漢密爾頓面臨着越來越大的壓力。根據漢密爾頓和伯靈頓地產經紀協會的數據，今年6月，單户住宅的平均價格為加元932,700元（730,700美元），比去年同期增長了30%。增長。
漢密爾頓市將住房可負擔性列為聯邦選舉的重點之一，但對於32歲的單身母親薩拉·沃德羅普來説，這對她有兩個年幼女兒、兼職工作並在市中心東區租房的人來説，這並沒有什麼安慰。她説，漢密爾頓代表着“加拿大最嚴重的住房危機之一”。
在她讚賞使外國人購買投資性財產變得更加困難的承諾時，她對可能會阻止房主出租房產的措施持懷疑態度。這包括特魯多提出對在購房後12個月內出售的人徵税的提議。她也不認同更多可負擔房屋的計劃，認為這些計劃雖然值得，但本質上只是一個短期解決方案，真正的問題是“經濟失控，生活成本飆升。”
Wardroper説，她傳統上收入較低的社區已經變成了一個豪華的多倫多社區。
“我沒有那種能買房的工作，但我有雄心和動力去做到這一點，”她説。“我想為我的孩子們建立未來。我希望他們能夠買房，但目前的情況下，我認為這是不可能的。” —Kait Bolongaro
新加坡
回到2011年，對這個城邦國家房價飆升的公眾憤怒導致了當時執政黨五十多年來最糟糕的議會選舉結果。雖然人民行動黨保留了議會絕大多數席位，但這是一個警鐘 —— 有跡象表明壓力再次在積聚。
私人住宅價格上漲了兩年最多，而在2021年上半年，包括超級富豪外國人在內的購房者在新加坡ERA Realty Network Pte Ltd的數據顯示，他們花費了329億新元（240億美元），是曼哈頓同期記錄的兩倍。
新加坡政府建造的住宅與其他地方的低收入城市聚集地幾乎沒有相似之處。攝影師：Lauryn Ishak/Bloomberg然而，接近80%的新加坡公民居住在政府建造的公共住房中，政府長期以來一直將其宣傳為他們可以出售以提升生活水平的資產。
這種模式吸引了包括中國在內的一些國家的關注，但在二手市場的狂熱中受到了壓力。新加坡政府建造的住宅與其他地方的低收入城市聚集地幾乎沒有相似之處：今年前五個月，有創紀錄的87套公共住宅以至少100萬新元的價格再售出。這引發了對即使是相對富裕人羣的負擔能力的擔憂。
25歲的初級銀行家Alex Ting放棄了新建的公共住房，因為通常意味着要等待三到四年。而根據政府對單身人士的規定，Ting在35歲時才能購買公共住宅。
他夢想的家是靠近父母的一套二手公寓。但即使在那裏，供求之間的不匹配可能會讓他的夢想變得遙不可及。
儘管政府對第二套住房所有者和外國買家實施了限制，像Ting這樣的年輕人已經對可以做的事情感到無奈。
大多數新加坡人渴望擁有自己的房產，住房短缺和價格飆升給他們實現目標又增加了一道障礙，新加坡策略政策諮詢公司BowerGroupAsia的新加坡高級總監Nydia Ngiow表示。如果不加以解決，這一挑戰“可能會導致對執政黨長期的不滿”，她警告道。
價格飆升
新加坡公共住房市場的狂熱引發了人們對可負擔性的擔憂
來源：房屋發展局
對於執政黨人民行動黨（PAP）來説，這是一個令人不安的前景，儘管反對派在贏得議會席位方面面臨障礙。執政黨已經因領導人接班計劃受阻而受到審查，而住房成本可能會增加壓力。
年輕選民可能通過遠離人民行動黨來表達他們的不滿，根據Ting的説法。“在新加坡，我們唯一能做的抗議形式就是投票給反對派，”他説。 —Faris Mokhtar
愛爾蘭
Claire Kerrane公開談論了住房在她贏得愛爾蘭議會（Dail）席位中的作用。
29歲的Kerrane是去年進入愛爾蘭議會的一大批Sinn Fein議員之一，該黨意外地以最多的首選票數贏得了選舉，使愛爾蘭的主要政治力量——Fine Gael和Fianna Fail付出了代價。
Claire Kerrane。Sinn Fein提議建造10萬套社會和可負擔住房，重新實施禁止驅逐和租金上漲的疫情禁令，以及立法限制銀行對抵押貸款收取的利率。攝影師：Artur Widak/NurPhoto/Getty Images儘管兩大主要政黨最終組成了聯合政府，但結果卻是政治上的地震。Sinn Fein以前是愛爾蘭共和軍的政治機構，但它更多地因其住房政策而贏得追隨者，而不是其推動統一愛爾蘭的努力。
“住房絕對是選舉中的一個關鍵問題，我認為我們的住房政策和雄心在我們的選舉成功中發揮了作用，”代表羅斯康芒-加利韋議區的Kerrane説。
愛爾蘭仍然承受着由住房泡沫引發的金融危機造成的創傷。可負擔房屋短缺意味着房價再次飆升。
新芬黨提議建造10萬套社會和可負擔房屋，重新實施禁止驅逐和租金上漲的大流行禁令，並立法限制銀行對抵押貸款的利率。
這些政策引起了共鳴。最近的愛爾蘭時報Ipsos MRBI 民意調查，在6月份顯示，新芬黨領先於其他所有政黨，21%的受訪者表示房價是最有可能影響他們在下次大選中投票的問題，與提到經濟的比例相同。只有醫療保健超過住房成為一個關注點。
其他政黨也在留意。9月2日，聯合政府推出了一項住房計劃，作為本屆議會任期議程的支柱，承諾每年投入超過40億歐元（47億美元）以增加供應，這是政府在社會和可負擔房屋領域投資的歷史最高水平。
無論是否足以削弱新芬黨的聲望，都有待觀察。 與此同時，在北部，新芬黨在北愛爾蘭議會選舉中一直保持領先，該選舉預計將在5月之前舉行，這將使其有望首次提名該地區的第一大臣，自1998年《好週五》和平協議設立立法機構以來。
儘管統一仍然存在許多障礙，但通過努力擴大住房獲取機會，新芬黨可以説比以往任何時候都更接近實現其創黨目標。
正如Kerrane所説：“幾乎沒有一個家庭不受住房危機的某種影響。” —Morwenna Coniam
—在Philip Heijmans，Malcolm Scott，Olivia Konotey-Ahulu，Nasreen Seria，Aggi Cantrill，Lulu Yilun Chen，Adam Blenford和Patricia Suzara的協助下