Cevdet Caner：與德國房東Adler的90億美元債務聯繫在一起的大亨-彭博社

Cevdet Caner在倫敦，2009年。

攝影師：Chris Ratcliffe/Bloomberg

這封電子郵件在全球六家最大銀行的收件箱裏引起了轟動。

一位名叫Cevdet Caner的富有商人，匿名發件人寫道，似乎正陷入麻煩之中。

或者説，再次陷入麻煩之中。

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該電子郵件警告稱，Caner已經編織了一個複雜的金融網絡，以從一家德國大型房地產公司中獲利，而他的家族持有該公司的重要股份 —— 這是以其他投資者為代價的。與此同時，對這家公司，Adler Group SA，展開了攻擊，該公司的擴張是由全球金融界的大腕資助的。

不久之後，巴克萊銀行、德意志銀行、高盛集團、摩根大通公司、摩根士丹利和瑞士銀行集團都在調查Adler，這是德國最大的住房業主之一，據彭博新聞所見的電子郵件顯示。此外，Adler的股價開始下跌 —— 這對那些在做空Cevdet Caner的人來説是個好消息。

這封12頁的電子郵件是去年三月由一位前Caner的合作伙伴發送的，它只是揭示了圍繞Adler和曾被描述為其“秘密老闆”的陰謀的一個線索。

Cevdet Caner在2009年的倫敦梅菲爾區的價值2000萬英鎊（當時為3100萬美元）的聯排別墅外。攝影師：克里斯·拉特克利夫/彭博社Caner在向彭博社發表的聲明中表示，這封電子郵件是一場旨在操縱市場的誹謗活動的一部分。阿德勒表示類似的觀點，並補充説與其銀行的關係仍然堅固。銀行代表拒絕置評。

但問題並未消失。阿德勒目前欠債超過80億歐元（93億美元）。熊市警告稱，它可能比表面看起來更加槓桿化。在做空者弗雷澤·佩林發表了一份指控其“建立在系統性欺詐之上”的長篇報告後，阿德勒的股票和債券在週三大幅下跌，將股價推至歷史最低點，並迫使其最大股東與競爭對手達成協議。甚至德國政界人士也想要答案。阿德勒是如何達成交易的 — 誰受益了呢？

Cevdet Caner的故事蜿蜒穿越奧地利和德國，穿越倫敦金融城，涉及一些世界上最富有的銀行。這是一個關於輕鬆賺錢時代的不安故事，適合債務驅動交易季節，順從銀行家和被忽視風險的時代。

自從在法蘭克福成立以來的141年中，阿德勒公司一直享有悠久的聲譽。它生產了一些德國最早的工廠製造自行車。不久之後，它進入了汽車行業，跟隨梅賽德斯-奔馳。在好萊塢恐怖經典電影《閃靈》中，傑克·尼科爾森痴迷地在阿德勒打字機上打出“只工作不玩耍，聰明的傑克會變傻”的字樣，據説這是導演斯坦利·庫布里克的首選機器。

第二次世界大戰後的法蘭克福阿德勒工廠製造大廳。如今，阿德勒欠債超過80億歐元（93億美元）。來源：DPA/Getty Images然後，阿德勒放棄了製造業，轉向了房地產的高峯。大約十年後，Caner出現了，阿德勒開始轉型成為德國市場的主要參與者。

他以前也經歷過這種情況。僅僅13年前，他的Level One房地產集團因12億歐元的債務而破產。這一崩潰引發了對Level One和Caner在這場災難中扮演的角色進行長時間、激烈的調查。直到2020年，他在維也納被無罪釋放，解除了涉嫌串謀、商業欺詐和洗錢的指控，他一直聲稱這些指控是由商業敵人發起的。他説，對沖基金擊垮了Level One，也想擊垮阿德勒。

可以確定的是：時間不多了。阿德勒已經成為德國租户大國的主要房東。它在德國擁有7萬套公寓，其中包括2萬套位於柏林的公寓，這個快速興起的首都的租金飆升引發了對激進解決方案的呼籲。此外，它在接下來的六個月內還有大約6億歐元的債務到期。它必須償還這筆債務或説服銀行對其進行再融資。

根據其財務報告，阿德勒尚未動用於3億歐元的循環信貸額度，這給了公司一些餘地，以防債券投資者猶豫不決。該公司還表示，它可以在債券市場上抵押其房產融資約10億歐元。

但市場就是市場，對沖基金會嗅出弱點。佩林的維塞羅伊研究指責阿德勒進行了一系列交易，其中公司以永不全額結算的高價向相關方出售。該公司人為地通過未收回的應收賬款將其資產負債表標記為高價。它還指責阿德勒與未披露的相關方合作，購買資產豐富公司的控股權，違反了披露義務。

阿德勒已成為德國一個租户眾多的國家的主要房東，在德國擁有7萬套公寓，其中包括柏林的2萬套。攝影師：Liesa Johannssen-Koppitz/Bloomberg作為回應，阿德勒表示該報告包含許多虛假指控，並且其房地產資產價值已由獨立評估師確定，並得到融資銀行的確認。該公司表示，在過去的12個月中，它以高於賬面價值的價格出售了多個投資組合，並且已收到機構投資者的接洽，他們希望購買投資組合的大部分。“阿德勒正在評估這些接洽，作為其戰略選擇的持續審查的一部分，”該公司表示。“因此，與報告相反，阿德勒或其任何子公司發行的票據並未發生違約或繼續發生違約。”阿德勒表示將很快發佈更詳細的回應。

根據公司最近的財報，阿德勒的投資組合價值為126億歐元，淨資產為49.5億歐元。相比之下，其市值僅為14億歐元，這意味着其房產報告價值的折價幅度很大。因此，以或接近賬面價值進行的重大資產出售將有助於緩解任何再融資壓力。最近德國住房投資組合的出售，包括上個月Heimstaden AB以91億歐元收購了德國和北歐幾處房產，突顯了該國公寓的火熱需求。Scope Ratings在9月29日發佈的更新中確認了阿德勒主要單位的BB信用評級。

德國監管機構巴菲爾表示，它正在認真對待Viceroy的報告，並正在調查這些指控。如果這引發了任何犯罪嫌疑，巴菲爾表示將向相關檢察官提出投訴。

甚至在Viceroy的指控公開之前，對阿德勒債務違約保險費用的成本已經飆升至創紀錄水平。 Gladstone Capital Management LLP 和其他對沖基金已經披露他們在做空阿德勒股票。據知情人士透露，其他對沖基金也在押注阿德勒債券。倫敦的摩根大通信貸交易員最近也在押注阿德勒，這發生在美國銀行的另一個單位幾個月前幫助該公司發行更多債券之後。

對沖基金圍剿

阿德勒債券借出量激增

來源：IHS Markit Ltd

“對阿德勒集團的投資者信心已經下降，”法國巴黎銀行分析師克里斯·凱在9月15日寫給客户的一份備忘錄中寫道。“信心現在比以往任何時候都更重要，以便為未來的商業模式提供資金。”

隨着股價在過去幾周急劇下跌，觸發了一些保證金追加，阿德勒於10月4日宣佈正在探討潛在的資產出售以減少槓桿。週四晚些時候，阿德勒最大的投資者——由Caner非正式提供諮詢的公司Aggregate Holdings 向競爭對手Vonovia SE出售了其一半股份的認購期權。 作為交易的一部分，Aggregate表示正在償還一筆未清的保證金貸款。

在向銀行發出警告時，Caner的前同事描繪了一個令人不悦的畫面，包括模糊的商業關係、串通的合作伙伴、秘密信託、複雜的交叉持股等等。例如，Caner與Adler的關係涉及至少十二個不同司法管轄區內的實體，包括他的總部摩納哥，發件人稱。彭博社獲得了備忘錄的副本，條件是不透露作者身份。

一個關鍵問題是Adler是如何通過一次複雜的三方合併而走到一起的。2019年底，Adler收購了一家以色列公司，該公司擁有另一家德國房地產公司ADO Properties的大部分股份，後者比Adler財務狀況更強。五天後，ADO Properties宣佈將收購其新的部分所有者Adler，以及第三家房地產公司Consus Real Estate的股份，後者由Aggregate控制。合併後的公司更名為Adler Group。

ADO Properties在柏林利希滕貝格區經營的住宅樓。攝影師：Wolfgang Kumm/Picture Alliance/Getty Images在交易達成時，Caner與Adler之間的關係網絡並不廣為人知。協助引發投資者關注的關聯方交易在包括盧森堡、德國、英國和摩納哥在內的國家的公開文件中披露。

然而，當地媒體很快開始關注那個似乎與所有這些公司有關聯的人。少數股東抗議稱，ADO正在為修復Adler和Consus的資產負債表的交易買單。上個月，德國政黨左翼黨開始在議會詢問該交易後，Adler發表聲明稱其一直提供“充分透明度”。

通過他的律師，卡納表示他從未試圖隱藏他在阿德勒公司的投資，並反駁了他在發號施令的觀念。他堅稱公司由管理層運營。

“然而，作為2012年以來阿德勒房地產股份公司家族投資的活躍顧問，卡納先生提供了他對公司最佳發展的看法和意見，這家公司如今是阿德勒集團SA，”律師寫道。“這種貢獻與各種機構和私人投資者或債券持有人提供的意見、建議和建議並無二致，這些投資者或基金顧問投資的公司。”

即使批評者也欽佩卡納的魅力、自信和對複雜商業和金融的偏愛。他以在格里爾皇家餐廳款待銀行家而聞名，這是柏林的一個權力聚集地，那裏100克的神户牛肉眼肉要價150歐元。他經常出現在戛納，參加遊艇和香檳活動。他把時間分配在摩納哥和柏林、紐約和倫敦的家中。

事情並非總是這樣。卡納是土耳其移民的七個孩子之一，在奧地利林茨長大。他在那裏學習商業，並曾一度追求政治抱負，擔任年輕社會黨主席。他在業務上首次嶄露頭角是在22歲創立的CLC AG，一家呼叫中心公司。他在2002年離開了這家公司。兩年後，CLC破產了，卡納將其歸咎於他離開後戰略的改變。

卡納接下來轉向房地產。Level One Group在德國、列支敦士登、盧森堡和澤西擁有200多個業務單位，主要投資於共產主義時代的公共住房。它主要通過瑞士信貸集團、荷蘭銀行和熊斯登公司的貸款融資，其中約一半被打包成證券，參與了華爾街次級證券化狂潮。當泡沫破裂時，卡納的宏偉計劃也破滅了。Level One破產，欠債人合計12億歐元。這是德國15年來最大的房地產災難。

在倫敦，Caner的財務困境在當時價值2000萬英鎊（當時為3100萬美元）的梅菲爾德聯排別墅被收回時被小報報道。

“Caner先生失去的不僅僅是梅菲爾德的一個辦公室，”他的律師本·M·伊爾在一份聲明中寫道。“他失去了大量的財富，他失去了超過十年的時間在法庭上被證明無罪，他失去了與家人無法挽回的寶貴時光，他輸給了由媒體領導的公眾判斷，這些判斷是基於錯誤的理由，還有許多其他損失。”

然而，幾年後，Caner又回來了。2012年，雖然仍陷入Level One的困境，他開始投資Adler。他的第一步是通過他的家族信託基金Caner Privatstiftung，該基金註冊在林茨的歷史主廣場上。該基金購買了德克薩斯州公司Mezzanine IX Investors LP的控股權，該公司持有Adler的控股權。該基金後來將該股份出售給了Caner的妻子、她的兄弟以及Level One時代的一位商業夥伴。

Caner和Adler之間的聯繫不斷增強。2016年，奧地利收購委員會指控Adler、Caner和其他人合謀收購競爭對手房地產公司Conwert Immobilien Invest SE的控股權，而未提出依法要求的正式要約。Conwert管理層將Caner描述為Adler的“秘密老闆”；Caner淡化了自己的角色，稱自己在Mezzanine IX和Adler的家族股份給予他“自然的權威”。歐洲法院上個月裁定收購委員會在這個案件中過度干預。

Conwert Immobilien Invest SE總部位於維也納。攝影師：Lisi Niesner/Bloomberg然而，Caner發表的一份歡迎去年9月裁決的聲明，代表他對Adler的興趣進行了罕見的公開承認。此前，公司債券招股説明書中只在小字裏提到他，稱奧地利存在潛在法律風險。盧森堡在2019年引入的規定促使披露了他妻子在Mezzanine IX和由此延伸的Adler的股權。2020年3月，德國小報《圖片報》詢問Caner是否直接或間接持有該公司股份，他的律師Irle告訴報紙説Caner沒有。

甚至在去年9月，信用研究公司的高級分析師大衞·施納普斯表示，Adler的投資者關係團隊告訴他，Caner的角色僅限於合併諮詢，並且他對該公司沒有直接或間接的利益。

Irle告訴彭博社，“股權結構始終是公開和披露的，作為眾多公開文件的一部分，特別是招股説明書，因此從未對任何人隱瞞。Caner先生的家庭成員投資於Adler並不會使Caner — 直接或間接 — 成為Adler的股東。”

在所有的交易之後，Adler的槓桿率很高。其債務相當於其房地產價值的55%，遠高於其大多數同行。

但即使如此，Adler的債務負擔可能被低估了。其資產中有超過10億歐元的應收賬款。公司通常只會在預計在12個月內收到款項時才會確認應收賬款。Adler有與長達三年前的資產銷售相關的應收賬款，這一事實被歸因於長期房地產開發的性質。該公司表示已遵循相關會計準則，並且KPMG已審查了其賬目。

連接交易

來源：阿德勒的上半年報告，公開文件

其中10億歐元中有2.09億歐元是阿德勒仍然從2019年在杜塞爾多夫開發項目中出售股份所欠的款項。欠阿德勒錢的買家是某家總部位於柏林的公司，該公司由Caner的姐夫擁有。阿德勒在8月披露，將取消該交易，並將開發項目重新納入自己的資產負債表。

“在資產負債表上登記數年前的應收款項是非常激進的，而且我知道的任何其他房地產公司都不會這樣做，”CreditSights分析師Shnaps説。“它這樣做的事實讓你想要翻開更多石頭，也引發了一個問題，它在哪些其他方面表現得激進？”