租金控制在選舉之夜取得了重大勝利-彭博社

在選舉日，美國三個城市的選民拉動了一個政策的槓桿，這個政策通常是由進步派和租户協會支持的，讓許多經濟學家感到不安 — 租金控制。

明尼阿波利斯的選民批准了問題3，這是對城市章程的修正案，通過滿足州法律中的一個例外，使未來的租金控制條例成為可能；未來，市議會可以直接制定租金控制條例，或者將這個問題提交給選民進行另一次投票。在聖保羅，選民通過了全國最嚴格的租金控制政策之一。以6個百分點的優勢通過了問題1，該政策規定每年租金漲幅不得超過3%。

彭博社CityLab如何找到觀看日食的最佳城市生活在地球上污染最嚴重的地方是什麼感覺新一代女性建築師接過倡導的大旗拉各斯開通第二條鐵路線以緩解世界上最糟糕的交通擁堵與此同時，在波士頓，租金控制在即將上任的市長吳弭的支持下得到了強有力的新盟友，她將住房可負擔性作為競選的中心議題之一。與她的競爭對手不同，她支持租金控制。根據十月份的民意調查，大多數波士頓人也支持租金控制。

租金控制正在捲土重來。正如布魯金斯學會高級研究員珍妮·舒茨在2019年所觀察到的，全國各地城市中缺乏經濟適用房已促使租户和立法者回顧上世紀70年代，尋找更嚴厲的工具來控制成本。近年來，加利福尼亞和俄勒岡已經採納了租金穩定政策，而紐約則擴大了其租金控制制度。這些政策可能特別吸引那些受到鉅額租金飆升衝擊的城市選民：例如，在波士頓，租金在2020年3月至2021年10月疫情期間下降後飆升了14.5%，根據租房市場Zumper的數據。

但是經濟學家們對租金控制的負面評價從未改變，這是一個可靠的經濟學101例子，即一種限制價格上限，會降低產品數量和質量。瑞典經濟學家阿薩·林德貝克曾尖刻地將租金控制描述為“除了轟炸之外摧毀一個城市的最佳方式”。

根據這種思想流派，租金控制將負擔轉嫁給房東，要求他們收取低於市場承受能力的租金提供經濟適用房。這些限制可能有助於收入增長不如當地租金快的租户留在原地，但對於未來的租户卻幾乎無濟於事，如果他們沒有運氣租到受租金控制的單位，將會支付更高的價格。如果房東決定出售或改建他們的物業，或者節省維護和升級建築的投資，租金控制對任何人都沒有幫助。嚴格的租金控制可能會阻止開發商建造公寓樓，這種結果將使當前美國的住房可負擔性問題變得更加嚴重。

在明尼阿波利斯的情況下，關於接下來會發生什麼存在一些爭議：該市憲章委員會表示，任何未來的租金控制法令必須作為另一項公投提交給選民，而市議會對此提出異議，根據 明尼阿波利斯星論。市議會尚未表示其計劃。在11月2日險勝連任的市長雅各布·弗雷（Jacob Frey）否決了早前的一項選票措施，該措施本應允許市民直接起草租金控制政策。弗雷讓當前的措施在沒有他的簽名的情況下繼續進行。（弗雷的所有挑戰者都支持第3問題。）

在聖保羅，這個問題要清楚得多，其政策在幾個方面都很特殊。首先，它只有一頁長，毫無疑問，這對希望削減紅線以限制業主利潤的租户倡導者來説是一個夢想。對房東來説幾乎沒有安慰：即使租户更換單位，租金上限也適用，因此沒有空置解控措施（或空置“獎勵”），讓建築業主提高租金以支付升級或翻新。聖保羅的租金控制不僅適用於舊建築，如大多數城市，還適用於所有未來的建築。多位經濟學家發表意見，一致認為這將阻礙對新公寓的投資。

其他對手錶達了類似的擔憂。 “儘管目前的居民將從可預測的、適度的每年3%的增長中受益，但建築行業工會和房地產行業的聯盟認為，尋求對已經投資的房地產獲得更好回報的房東們將把公寓和租房轉變為公寓套房，從而減少已經短缺的租房供應，” Max Nesterak 在 Minnesota Reformer 的報道中寫道。 “與此同時，他們認為，新投資者不會在對租金增長規定如此嚴格的市場上建造新公寓。”

此外，聖保羅的租金控制措施與通貨膨脹沒有掛鈎，這意味着如果通貨膨脹繼續上升，房東可能會遭受重大損失。即使在加利福尼亞州，州租金穩定法令允許租金上漲5%，再加上通貨膨脹率；在俄勒岡州，上限是7%，再加上CPI。在華盛頓特區等實行類似租金控制政策的城市中，租金控制為2%，再加上CPI或10%，以較低者為準，適用範圍更為狹窄，僅限於較老的建築。

“租金控制會產生意想不到的後果，” 國家物業管理軟件公司 RealPage 的副首席經濟學家 Jay Parsons 表示。“每個人都對缺乏經濟適用房感到同情。不幸的是，當你通過租金控制時，它所做的只是保護目前的居民，以犧牲未來的租户為代價。”

儘管吳支持這個想法並且它在波士頓居民中很受歡迎，但她推進租金管制的前景並不明朗。自1994年以來，波士頓就不可能出台這樣的法規，當時受挫的房東們繞過當地政策制定者，推動了一項在州一級進行表決的提案，以取代租金管制。（當時，只有波士頓、布魯克線和劍橋有租金管制措施。）2020年，兩名州代表提出了一項法案，將這一權力重新交給地方管轄區，但沒有任何進展。正如Politico的Lisa Kashinsky 報道的那樣，租金管制很可能成為民主黨市長和共和黨州長（以及民主黨立法機構）之間將會展開爭論的幾個問題之一。

波士頓和其他地方新租金管制運動的命運可能取決於聖保羅的開創性實驗的成效。進步派對這些政策表現出相當大的興趣：2019年，紐約眾議員亞歷山德里婭·奧卡西奧-科爾特茲甚至建議將租金管制推廣到全國範圍。如果這一代住房監管要比70年代的前輩表現得更好，聖保羅和其他城市將不得不展示，這項旨在幫助租户的政策能夠避免讓城市陷入更深的困境。