為什麼紐約市的強制性包容性住房政策失敗了 - 彭博社

紐約市公共倡導者朱馬尼·D·威廉姆斯在六月份。

攝影師：邁克爾·M·聖地亞哥/蓋蒂圖片 北美紐約市在市長白思豪的領導下建造並保留了成千上萬套經濟適用房。然而，他的政府並沒有為最低收入的紐約人提供足夠的住房單位，也沒有在最需要的地方提供這些住房。

這是根據紐約市公共倡導者、州長候選人朱馬尼·威廉姆斯發佈的新報告。

該報告廣泛審視了紐約住房計劃，這是白思豪在2014年提出並在隨後幾年進行修訂的計劃。總體而言，這位監察員對市長的住房記錄給出了褒貶不一的評價，得出結論稱紐約過於依賴建造而不是保留經濟適用房。報告稱，白思豪政府未能為最低收入階層提供服務，指責該市“為低收入紐約人過度生產新單位，同時為極低收入居民生產單位不足，這些居民普遍承擔過高的租金負擔。”

特別是，威廉姆斯特別關注了該市的強制包容性住房計劃，這是白思豪住房議程的支柱。根據該市2016年通過的區域規劃決議，開發商在建造新建築或當社區的區域規劃變更允許建築物增加更多住宅樓層面積時，必須包含經濟適用房。

但這項法律最終只產生了極少量的住房 — 僅2,065套單位，根據曼哈頓研究所的埃裏克·科伯。

令人沮喪的是，關於這項政策創造了多少住房的確切數字並未出現在威廉姆斯的報告中，儘管報告在其他方面被描述為對包容性分區的註釋。自稱為“活動家當選官員”的威廉姆斯在過去幾年裏一直從左翼攻擊市長。他專注於德布拉西奧的標誌性包容性分區政策，以提出一些關於紐約市分區和發展的全面建議，因此這個遺漏是令人驚訝的。令人失望的現實是，包容性分區產生的住房遠遠不足以被視為在840萬人口的城市中產生經濟適用房的重要引擎。

這份報告與越來越多的批評圍繞包容性分區作為提供經濟適用房工具的觀點一致。對這種技術的疑慮來自政治光譜的各個方面。市場導向的城市規劃者表示，包容性分區提高了開發商的成本，加劇了政策旨在解決的住房供應問題；左傾批評者指出，補貼從未達到足夠深入，開發商通過“貧窮門”和其他關於便利設施的限制剝削低收入租户。

“報告正確地引起了人們對紐約市居民收入數據的準確收集以及利用這些數據將資源定位到最需要的人羣的關注，” 喬治梅森大學Mercatus中心的高級研究員Emily Hamilton在一封電子郵件中説道。“紐約最低收入者是過去和現在排斥性區域規劃政策傷害最嚴重的人。”

漢密爾頓在其他城市批評性地寫道，強制性包容性住房“不是提高最需要人羣住房可負擔性的可行策略”，指出這類計劃只為“相對於符合條件的家庭數量微不足道的單位”。在這裏閲讀更多。

作為一份報告，公共倡導者對白思豪執政期間住房的報告是有用的。根據報告，在2014年當選市長至2019年底疫情爆發前，前市長監督興建了大約50,656個新的可負擔得起的單位，並保留了114,934個現有的可負擔得起的單位。紐約市正朝着白思豪到2026年建造或保留30萬個可負擔得起單位的目標邁進 — 直到疫情迫使市長縮減這些雄心。

但是，威廉姆斯利用各種來源，認為白思豪的可負擔住房政策並沒有惠及到最貧困的家庭。根據報告，在白思豪任內建造或保留的可負擔住房中，僅有17%分配給極低收入家庭（即收入為區域中位數收入的0-30%的家庭）。另外25%的可負擔住房分配給了非常低收入家庭（即收入為31-50%的家庭），40%的可負擔單位分配給了接下來一級的家庭（即收入為51-80%的家庭）。

中等收入和中等收入家庭——即收入達到或超過當地收入中位數的100%——佔到了 Blasio 的經濟適用房計劃服務的家庭的16%，幾乎與為最貧困的紐約人保留的支持份額相同。

“提供的補貼與市場不匹配，” Williams 説。“坦率地説，當我們在建設或保留時，目標應該是永久的可負擔性。”

報告概述了紐約更好實現其住房議程的幾種方式，建議利用公共融資的開發項目應包括永久可負擔的單位，例如。並且該市應該向更多非營利組織或社區主導的開發者提供公共土地。其他建議涉及範圍廣泛：報告對聯邦政府用來計算當地收入中位數的公式提出了異議，這是城市無法控制的問題。

然而，一些最有力的處方是基於報告對強制性包容性分區的評估，其中公共倡導者建議暫停重新劃分是其中的重點。

根據市長計劃，本應增加住房密度以換取更多可負擔單位的社區區域重新劃分實際上並沒有導致更多的可負擔住房。Williams 希望重新調整這個計劃，目標是讓現有居民對社區增長有更多控制權：他建議擴大新開發項目的土地審查過程，包括對交通、學校容量和次級遷移潛力的影響——這對新建築來説可能是很高的障礙。報告中概述的另一個建議，“情境性重新劃分”，將規範建築物的高度和寬度，以確保社區在提高可負擔性要求的同時不會在物理上擴張。但由於強制性包容性分區幾乎沒有提供多少住房，使建築變得更加繁瑣的修正措施只會被視為對發展的限制。

這是供給側市場愛好者和需求側進步城市主義者分道揚鑣的地方。漢密爾頓描述了新住房的不足的區劃容量是“紐約市住房可負擔性問題的根本原因”，並指出，對重新劃分的暫停將成為“解決問題的新障礙”。威廉姆斯表示，住宅區的提高容積率並未考慮到受到翻新影響的人。曼哈頓研究所認為應該提高容積率以生產包容性住房的社區——如高納斯、東威廉斯堡、長島城——而公共倡導者則表示必須保護這些社區。

“我一直在考慮那些努力謀生的人，”威廉姆斯説。“我們從來沒有像那些賺錢的人那樣關心過這一點。”

供給和需求雙方對包容性區劃的批評涉及到同樣的動態。在開發商願意承擔提供低於市場價單位以換取密度的地區，他們卻無法建造，因為租户、房主及其市議會成員成功地抵制了重新劃分。在允許開發商建造的地區，額外的密度並不值得成本。令人失望的事實是，強制性的包容性區劃實際上從來不是強制性的：由於環境或法規，開發商無法建造。