財產税債務計劃：少數族裔家庭失去房屋被金錢機器奪走 - 彭博社
Jason Grotto, Caleb Melby
凱文·B·羅斯不得不出售他父親的房屋，以擺脱不斷增加的房產税債務。
攝影師：Jeenah Moon/Bloomberg
特里尼蒂·史密斯因為不公正高額的房產税而失去了底特律的房屋——在這個過程中，她向一個數十億美元的金錢機器交出了數千美元，這個機器讓房地產投機者、大銀行以及對她實施了強制執行的縣政府受益。
史密斯的房屋是過去十年在密歇根州韋恩縣拍賣的超過10萬套房屋之一，這裏已經將拖欠的房產税轉化為投資機會。自2005年以來，縣政府官員已經用這些債務支持了大約35億美元的債券銷售——這些證券向投資者支付高收益，並由罰款、罰金和像特里尼蒂·史密斯這樣的強制執行銷售所資助。
在發行這些所謂的拖欠税款預期票據（DTANs）的同時，該縣為自己做得很好，收取了數億美元的收入，遠遠超過實際的税款債務。與此同時，史密斯在2013年的強制執行中失去了房屋的全部投資，仍在應對後果。
“我還沒有能夠在精神上恢復過來，”她在最近的一次採訪中説，擦去眼淚。
韋恩縣是全國範圍內的一個極端例子：地方官員使用罰款、強制執行或税務留置權出售作為對那些未支付房產税的人的威脅，儘管存在缺陷的税收評估已經系統性地誇大了最低價位房屋的税單。一些市政當局將債務證券化或出售的努力導致了根植於基本不公平税收制度的廣泛、向上的財富轉移。
數十億美元的債券
密歇根州韋恩縣已經出售了數十億美元的債券，這些債券以房產税債務為擔保，以幫助平衡其財政狀況，縣政府記錄顯示
韋恩縣綜合年度財務報告，新聞發佈
紐約市，一項彭博新聞的調查發現房產税存在深層次的系統性不公平，通過將税務留置權轉移到信託並出售債券，已經收回了數十億美元，這一做法為金融專業人士帶來了數百萬美元的費用。紐約州總檢察長已建議徹底改革這一做法，指出對少數族裔房主造成了“不成比例的影響”。
而在德克薩斯州，一家由億萬富翁共同創立的金融公司採取了私營部門的方式來將房產税債務金融化，將價值近3億美元的3.5萬多個市政留置權購買並捆綁成證券，然後在華爾街出售。
全國範圍的數據顯示，被出售的許多債務本來根本不應該存在。在美國各地，地方政府每年通過將一定的税率應用於每套住宅的市場價值來徵收大約5000億美元的住宅房產税，因此準確評估每個房產的價值至關重要。但是在一個又一個縣裏，研究顯示不公平的估值將税收負擔從高價房轉移到低價房。
一些地方官員已經承認了這個問題，他們指出造成這種情況的原因包括確定成千上萬個個體住宅的狀況——因此，價值——的挑戰。但是，如果原因複雜，那麼影響就很簡單：被不公平徵税的家庭陷入了債務惡性循環，許多人失去了積累財富的最佳機會。
金史密斯（King Smith）11歲時，有人來把他和他的母親特里尼踢出了底特律羅斯代爾公園社區的兩層房屋。他記得他的朋友們看着工人們把他們的物品堆放在路邊。他的Playstation不見了。後來，他得知動物控制部門帶走了他的兩隻狗。
“那是我應該擁有的童年，”現年16歲的金説，“但它被奪走了。” 史密斯一家搬離了一條有着寬闊草坪和樹冠的街道，最終落腳在一條佈滿廢棄物業的街區的一層房子裏。
特里尼·史密斯於2011年以2.25萬美元購買了他們的房子，但底特律官員當年為税收目的估價為8.5萬美元。她説，她申請了當地針對低收入家庭的財產税豁免計劃，但她從未收到過賬單或其他來自市政府的官方通知。儘管如此，縣記錄顯示，這所房子在短短几年內欠下了超過6,000美元的税款。
她第一次得知有關税款債務的線索是在2013年，當時她接到一家公司的電話，提出要購買她的房子；打電話的人提到了過期金額，並告訴她她有失去房子的危險。史密斯趕到韋恩縣財務主管辦公室，在那裏她發現她的房產位於兩個獨立的税務地塊上。她説，雖然這並不罕見，但這導致了她的豁免文件出現了混亂。
她申請延期，並尋求社會服務機構的幫助。但那時，縣已經被收回了。第二年，史密斯一家的房子成為了縣官員拍賣的23000多套房屋之一；它以39000美元的價格賣出。特里尼和金史密斯失去了一切。其他人得到了好處。
首先，韋恩縣利用他們的税務債務和其他成千上萬的人支持了2014年的DTANs。這種為期兩到三年的票據對承銷商和投資者很有吸引力；在歷史低利率時代，它們提供的收益率是同等評級債務的六倍，縣記錄和市場數據顯示。這些債券的最大機構持有者包括紐約梅隆銀行、幾家保險公司和一個農村電力合作協會。
自2017年以來，韋恩縣通過私人配售發行了DTANs，截至今年，它已經私下出售了大約6.17億美元。縣記錄顯示，其中大約5億美元的票據被摩根大通銀行購買。該銀行的女發言人拒絕就此發表評論。
當史密斯一家失去他們的房子時，債券持有人並不是唯一的受益者。2014年10月，它以39000美元的價格賣出，遠遠超過了特里尼·史密斯的6358美元的税務債務—韋恩縣就此賺取了差額，獲得了五倍的未繳税款回報。
“獲利的人在做着完全合法的事情，但他們正在允許一個建立在非法高評估基礎上的掠奪性系統。”
多年來，韋恩縣和密歇根州至少另外七個縣經常以超過房屋税務債務的金額拍賣被收回的房屋，並保留差額。去年，密歇根州最高法院裁定這種做法構成對私人財產的違憲“佔有”。到目前為止，沒有一個密歇根縣同意對像特里尼·史密斯這樣的人進行賠償；已經有五起集體訴訟案獲得認證。
“政府將人們視為不真正擁有自己財產的方式讓我感到震驚，”太平洋法律基金會（Pacific Legal Foundation）的律師克里斯蒂娜·馬丁説道，該基金會是一個自由主義公益法律機構，領導團隊取得了州最高法院的裁決。“他們有權利依法沒收財產以收回所欠款項，但他們沒有權利保留任何超過這個數額的東西。” 馬丁表示，該團體已經挑戰了全國範圍內類似的做法，包括在內布拉斯加州、馬薩諸塞州、新澤西州和明尼蘇達州。
馬丁表示，在密歇根州，“很快就顯而易見，一些財務主管將這種做法用作增加預算的手段。”
審計財務報告顯示，自2005年以來，韋恩縣的拖欠税款計劃和其查封程序已經產生了大約7.15億美元的收入，超過了所欠税款，該縣已經將近6億美元從該計劃轉入其一般基金。
韋恩縣財務主管埃裏克·薩布里在書面回答問題時表示，該縣依照密歇根州法律運營拖欠税款計劃，“將款項轉入縣的一般基金也是根據州法律規定的。” 他補充説，“我們正在持續分析和評估密歇根州最高法院裁決的任何影響”，“相關訴訟仍在進行中。”
購買史密斯家的投資者也獲得了一些優勢。房產記錄顯示，2014年以39,000美元購買，並讓特里尼和金史密斯住了一段時間後，投資者在2017年以120,000美元賣出。那一年，市政評估員僅以47,000美元的價格評估該房產，用於税收目的——約為其市場價值的39%。特里尼·史密斯在2011年購買時，評估員將該房產價值定為其市場價格的377%。
根據2019年的一項研究，這種“倒退式”評估——意味着對經濟尺度低端的人造成的負擔比高端的人更多——至少導致底特律最低價位房屋的25%被強制執行抵押。該研究的一位作者，伯納黛特·阿圖亞內，是伊利諾伊理工學院芝加哥肯特法學院的法律教授，共同創立了一個旨在阻止誇大的房產税評估的團體；她指出州憲法禁止對房屋進行超過其市場價值50%的評估。該團體正在尋求暫停抵押直到底特律解決不準確之處，併為受影響的房主提供補償。
在去年的一篇論文中，阿圖亞內引用了城市評估中的系統性缺陷和大量抵押的情況，稱底特律為“掠奪性城市”。她暗示美國其他城市也可能值得這個稱號。
“有很多人在不同層面賺錢，”Atuahene説。“獲利的人在做着完全合法的事情，但他們正在允許一個建立在非法高評估基礎上的掠奪性系統。”
參見：布魯克林一套價值200萬美元的公寓最終只需支付157美元的税款
在紐約市，房產税債務自1996年以來已經支持了超過20億美元的債券；最近一批在12月17日出售。由於該市運行着一種高度紒逆的房產税制度，每年將數億美元的税款從高價物業轉移到低價物業，許多房主最終仍然會虧損。
Kevin B. Rose攝影師：Jeenah Moon/Bloomberg2012年，Kevin B. Rose在他父親去世後發現了這一點。Lyndon Rose留下了布朗克斯的家庭住宅，那裏的未付房產税開始積累。當Kevin Rose意識到正在發生的事情時，他發現自己有一堆即將面臨的被執行抵押的警告，以及一筆接近1萬美元、利率高達18%的税款債務。（2019年，官員們將像Rose家那樣的物業的最高利率降至7%。）感到不知所措，他在2016年4月以26萬美元的價格出售了房子。
城市記錄顯示，那個銷售價格比市政府兩個月前給房子評估的價值低8萬美元，導致每年約3900美元的税單。根據實際銷售價格，這是一個有效税率為1.5%——遠高於布朗克斯的中位税率0.9%。
（據城市記錄顯示，買家在一個月後開始整修羅斯家的前房屋，並在2017年以442,568美元的價格轉售了該物業。那一年，城市官員將其價值設定為370,000美元以用於税收目的。）
“這太不可思議了，太不可信了，”凱文·羅斯談到這段經歷時説。“他們知道像我父親這樣的人，可能沒有一個支持團體，一個可以審查這些東西的律師。他們利用你的無知，你的選擇有限。”
他不知道，但一部分税款也流向了投資者。每年，紐約市官員收取約300億美元的房產税，並設立一個信託基金來處理平均價值為7500萬美元的未支付税款。官員將針對未支付賬單的房產提出的留置權轉移到每個信託基金中，然後發行債券給投資者。據城市數據顯示，最近一次銷售中有大約7,000處房產的留置權符合條件。
羅斯家在布朗克斯的前房屋。攝影師：Jeenah Moon/Bloomberg被聘用來收回債務的公司將信託基金資產的1%作為基本費用。隨着他們收取的金額越來越多，獎金也會增加；他們的支付額可達到較大信託基金的300萬美元。多年來，紐約的信託基金一直將這項收款工作交給了位於南卡羅來納州的MTAG Services和新澤西州的Tower Capital Management。MTAG的高管未回應置評請求，Tower的一名高管表示所有查詢都應該轉至紐約的財政部門。
在一封電子郵件中，一位部門發言人表示，該系統相對於傳統的執法工作具有優勢，包括減少被迫執行的機會。
“税務留置權出售一直是一種有效的執法工具，用於維持對房產税的高度自願遵從，”發言人説。“該計劃旨在促使房地產所有者支付拖欠的税款和費用。它不是一種粗暴的工具，指明瞭一條通往被迫執行的單向路徑。”
購買信託基金債券的人——通常是機構投資者，如保險公司和銀行——獲得了非常安全的投資和超過美國國債的收益。
這些債券通常獲得AAA評級，原因很充分：在違約情況下，税務留置權獲得“超級優先權”；留置權持有人甚至在抵押貸款人之前得到支付。此外，紐約税務留置權的價值通常約為房產價值的10%，這往往會給所有者提供支付的動力，而不是簡單地放棄。
紐約市市長比爾·德布拉西奧攝影師：Demetrius Freeman/Bloomberg紐約對税務信託的承諾可能正在減弱。官員們沒有為2020年創建一個，理由是新冠疫情。在十月的一封信中，紐約總檢察長莉蒂西亞·詹姆斯呼籲即將卸任的市長比爾·德布拉西奧今年也放棄創建一個，稱這一前景“令人擔憂”。批評者稱這些信託加劇了人口流動和新興社區的形成，他們認為這是一個過高的社會成本。
德布拉西奧的繼任者埃裏克·亞當斯表示他計劃終止這些信託。甚至是其中一家為其收取債務的公司的聯合創始人基思·瑟尼克也表示，它們的時代可能已經過去。
“如果他們只是進行公開拍賣來出售税收留置權，他們會更好，”現在經營一家經濟發展公司的Sernick説道。“因為證券化非常昂貴。而做證券化的人賺了大把的錢。”
與此同時，德克薩斯州的一家公司證明了私營部門幾乎可以完成相同的流程。2014年，Propel Financial Services將1.41億美元的德克薩斯州税收債務捆綁成一項信託，出售由此支持的證券；2017年，在將其業務範圍擴展到另外七個州之後，該公司推出了另一項，價值1.37億美元的票據。
Propel主要是一次一個留置權地建立這些信託，通過直接與拖欠房主聯繫，通常通過直郵或在線營銷活動。實際上，該公司償還了房主的拖欠税款，創造了仍然以他們的財產作為抵押的新貸款。
紐約市市長當選人埃裏克·亞當斯表示他計劃終止這些信託。攝影師：Jeenah Moon/Bloomberg對於借款人來説，吸引力很難抗拒：他們用數千美元的公共税收債務換取相對可管理的月供。但新的債務可能很快累積起來。根據彭博社審查的合同，初始費用可能會將本金增加600美元或更多，利息按照13.9%或更高的利率計算。如果借款人按時償還債務，他們通常會支付超過税收留置權面值的兩倍以上。
“這是我打算發展成一個非常有競爭力的金融服務公司之一的孩子，” Propel 聯合創始人 Red McCombs 在 2018 年三月告訴 聖安東尼奧商業雜誌。“兩到三年內，它將成為一個價值一億美元的企業。”億萬富翁麥康姆斯是靠汽車經銷商和 Clear Channel Communications 這家媒體公司積累財富的。
Propel 的高管們沒有回應本文多次請求評論。
“他們想要我的房子，他們拿走了。”
在底特律，對於一些不動產税債務人來説，前景正在好轉。吉爾伯特家族基金會已承諾捐贈 1500 萬美元，用於償還 2 萬名收入固定的底特律房主的債務。該基金會是由億萬富翁丹·吉爾伯特和他的妻子詹妮弗成立的，丹·吉爾伯特是底特律總部快金貸款（現稱為火箭抵押貸款）的創始人。截至九月，該不動產税計劃已幫助約 1600 個家庭。
2020 年的一項州法律，是當地社區團體推動的，大幅減少了那些獲得縣級貧困豁免的人的拖欠税款。特里尼·史密斯本應符合條件。但對於她的家庭以及其他數以萬計的家庭來説，援助來得太遲了。底特律官員已經承認在 2010 年至 2013 年間對大約 13 萬名房主徵收過高的税款。最近的研究顯示，該市的税收體系仍然存在嚴重的不公平性。
金·史密斯現在是一名高中三年級學生。作為他所在高中橄欖球隊的明星接球手，他正在努力保持成績並期待上大學。獎學金會派上用場；他的母親特里尼説，她在試圖保住他們的老房子時花掉了他的大部分大學基金。她現在兼職為亞馬遜承包商工作，晚上送包裹。有時這份工作會讓她回到她的老社區。
“那時候我覺得自己沒有盡力保住那棟房子，”她説。“那是財富。我以為我可以將它傳給他。但後來我意識到這是一場大生意。他們想要我的房子，於是他們拿走了它。”