1900人就能讓房價翻10倍_風聞

　　作者 | 南風窗記者 趙佳佳

　　杭州的父母，很少有人不知道耀江文鼎苑，那個網傳為“杭州最牛學區房”的小區。它位於杭州市西湖區北面，從小區西門往外走100米，就到了浙江大學紫金港校區。2008年，杭州最著名的學軍小學在這裏建起分校，與文鼎苑配套。

　　十年後，人們驚訝地發現，這所原本默默無聞的學軍分校，在各項指標上超越已經建校百年的本部校區，躋身杭州小學第一梯隊。開盤時，文鼎苑房價1萬元左右，在杭州平均線上徘徊，如今，當杭州綜合房價尚未突破3萬元時，這裏的二手房已經達到10萬元每平方米。教育和房價上的雙重超越，讓文鼎苑成為其他家長和投資者眼中的“神盤”。

　　杭州耀江文鼎苑

　　文鼎苑的業主把自己比作為兒三遷的“孟母”，自發組建“孟母雞血羣”，為小區內的孩子舉辦奧數比賽、英語打卡、夜間跑步等活動。外界因此看見了這羣站在學區房背後，攢聚在一起，為孩子的教育絞盡腦汁的父母。

　　其他家長和投資者們譏諷説，文鼎苑孟母“雞娃雞出新境界”，説“雞娃”是業主炒房新手段，只要讓孩子成績好，房價就會跟着噌噌往上漲。

　　不過，旁觀者所看見的“最牛學區房”的財富神話，或許只是像毛玻璃一樣的表象。樓市裏萬千擁躉者效仿“孟母雞娃”，想要複製成功密碼，而事實卻證明，鑰匙只有一把。

1

　　最牛學區房

　　文鼎苑裏的草坪和杭州高檔住宅小區裏的不一樣。那些小區裏，草皮青綠厚實，但文鼎苑的草坪上，草根枯白一片，歪倒在裸露的泥地裏。

　　這兒孩子太多了。成羣地在草坪上踢足球，長年累月，綠草活不出頭。前段時間天晴，許天遊在草坪旁邊拍下一張照片，畫面裏是五個嬰兒推車靠在一起，娃娃們在曬太陽。“就這幾個，過兩年全都是同學。”他説。

　　文鼎苑小區內

　　他的孩子6歲以前，在小區裏放養，年齡相近的小朋友們，全聚在一起玩。直到孩子升入大班，許天遊突然發現，之前的小孩幾乎都不見了，一問才知道，全去了培訓班。那時候，他並不完全明白大家報培訓班的理由是什麼，“他們報，我也要去報一下”。小區裏面有個國際象棋班，象棋班旁邊有個樂高班。一塊兒報上，離家近，好接送。

　　杭州的各種線上社羣有很多，教育交流羣尤其壯大。為了獲取教育資訊，一對父母加入的羣聊數量可以達到200個。許天遊説，在前幾年杭州小升初還可以自主招生的時候，這是普遍狀況。

　　當他也開始加羣的時候，壓力隨之出現。他記得濱江區有個家長，從世界500強企業退出來培養兩個孩子，小孩一個上三年級、一個上五年級，那位家長給兩個小孩報同樣的培訓班，總共10門課。

　　他曾經加入一個杭州有名的QQ教育羣，成員超過2000人。他發現那些爹媽聊天的時候，總説別人過於“雞血”，結果扭頭又給自己的孩子報上好多培訓班。人們暗自較量，互相戒備，信息壁壘高聳。後來，他退出了。但他把文鼎苑的“孟母雞血羣”留了下來。他説他的孩子上大班的時候，有問題會去問羣裏高年級的學霸家長，他們會毫無保留地把自己瞭解到的信息傳達給他。羣內業主的孩子年齡跨度大，從幼兒園到大學，所有階段的問題都能得到解答。

　　“孟母雞血羣”已經擴張到4個，成員將近1900名。父母們有什麼教育方面的提議，會迅速得到回應。

　　2020年8月，他們組織起“文鼎苑首屆思維挑戰杯”，由羣內辦奧數機構的家長出題，讓小區內3到6年級的孩子參加。後來，又有家長把小孩們組織起來，圍着小區夜跑。

　　文鼎苑首屆小學生思維挑戰杯橫幅

　　有的家長在羣裏堅持辦英語角，每天發一個打卡小程序到羣裏，孩子們完成當天的英語閲讀任務以後，就可以打卡。每次打卡滿21天，家長會為小朋友們舉辦聚會作為獎勵。中秋節那天，他們因此可以聚在一起做月餅。

　　2008年，杭州最有名的學軍小學，在文鼎苑旁邊建成了分校紫金港校區（學紫）。4年後，為了抑制以錢擇校和以權擇校的風氣，杭州實施“零擇校”方案，開始分區入學。學紫只對應3個樓盤，而文鼎苑是其中唯一的商品房。

　　當學區房出現，教育和房價之間就產生勾連，一些不尋常的改變開始發生。

　　小學成績沒有排名，當地家長會用幾個指標去衡量學校實力：自主招生考入文瀾中學的人數（文瀾是杭州公認實力最強的民辦初中），以及希望杯和挑戰杯獲獎人數。2017年，成立僅10年的學紫，在各種指標的對比下，全面超越了建校已逾百年的學軍本部。

　　與此同時，文鼎苑的房價漲幅越來越大，一步步逼近學軍本部所在學區的價格。

　　2007年文鼎苑歷次開盤價格

　　一位先生10年前讀大學時本來準備在文鼎苑買房，那時候107平方米的房子要260萬元，他對文鼎苑價格走勢沒譜，要回了20萬元定金。但文鼎苑漲勢驚人，2020年，他還是買進了一套兩居室。而此時，107平方米的房子售價已經接近1000萬元。

2

　　被篩選出來的母親

　　2020年12月19日，上午8點30分，許天游出現在文鼎苑西北角一家麪包坊裏。陽光豐沛的週六早晨，領着孩子的媽媽們陸續出現在這裏，她們會把小孩送去上鋼琴課，再回到這裏喝一杯咖啡，還有的媽媽會帶女兒出來曬曬太陽。

　　這裏就像一個根據地。媽媽們走進門會和許天遊打招呼，每個人都彼此認識，她們都是“孟母羣”的一部分。跟她們聊上一會兒，你就會發現這個社羣的不尋常之處。

　　那位送女兒去上鋼琴課的媽媽孫雲曉，是“孟母羣”的創建者，也是一位發表過20多篇SCI論文的物理學教授。把女兒帶出來曬太陽的媽媽，此前就在浙大工作。女兒上小學前在美國讀幼兒園，對英語的熟悉超過漢語，會把“走近路”説成“走短路”，因為在英語裏近路是“short cut”。

　　做產品經理的葉格是一個3歲男孩的母親，她的丈夫是計算機博士，丈夫的父母在國企裏面做領導，而她自己的媽媽魏萍是“文革”結束後第一批大學畢業生，出來工作當了化學老師。

　　2008年，葉格還在上大學，魏萍聽説，那個叫文鼎苑的樓盤，毗鄰新建的浙大紫金港校區，剛剛落成的學軍分校雖然暫時名不見經傳，但聽説學軍老校長汪培新會把自己的孩子送來唸書。她給葉格交了首付，要她畢業後自己承擔房貸，就這樣把房子買在了這裏。

　　孩子的作文

　　那時候，未來尚不可知，但魏萍深信，以教育為目的，永不出錯。

　　在葉格讀中學的時候，魏萍就執意把她送進寧波的鎮海中學。魏萍知道，那所學校的教育模式很像衡水中學，高壓，題海戰術，沒有自由之精神。

　　但最高壓的環境，能輸送出最合格的學生。

　　她當年的班上一共50名學生，其中6個考上港大，4個去了北大。考上港大的同學，後來有2個升學進麻省理工，2個到了哈佛。她的同學散落在紐約，在華爾街上的各大投行工作。

　　許天遊會負責“孟母羣”的入羣審核，業主加入時要告知自己的信息以驗證身份。他知道，1900位家長裏，超過100個都來自阿里。這又是另外一羣依靠知識改變命運的人。

　　與文鼎苑配套的不止一所小學，事實上，家長可以將孩子送去文鼎苑幼兒園，再送去學紫讀小學，然後直接升入紫金港中學，高考或許又可以考進浙大。葉格説，至少在10年人生中，這些孩子會一起成長，鄰居全是同學，父母之間也彼此熟識。

　　學軍小學教育集團（紫金港校區）學區房

　　我問那些家長，怎樣定義自己所處的階層，他們給出的答案通常是，中產。

　　“985畢業，知名企業工作，有較好的職業上升路徑，也有了一定的資產累積。就資產來説，大家都差不多，人均2套房子。”

　　北京航空航天大學經濟學教授聶晨，曾從文化資本視角去分析學區房購買動機，他在文章中寫：“個體家庭從依靠血緣維繫的大家族聚居中搬離，尋求與經濟資本相似的階層居住，導致城市中區域房價的差異，和居住隔離的發生。”

　　因此葉格才覺得，文鼎苑的成分非常“純粹”。

　　來到這裏的人，有相似的學歷背景、資產狀況，以及趨於一致的價值觀念。文鼎苑39棟樓房，每面牆壁後邊，都是一個以孩子的教育為根本目的的中產家庭。

　　有位家長還作了一番總結：“很多小孩還很小的家長，可能對學區房的理解不太準確，以為只要是名校，就會讓自己的孩子起飛，把小孩丟進去，家長就可以解放了，這樣做的家庭，小孩成績大概率是不會太好的。實際上，名校只是一箇中心點，圍繞在這個中心點上的學習氛圍和分享精神才是影響到小孩更直接的東西。”

　　“孟母三遷，選的其實就是鄰居啊。”

3

　　10年，故事為何發生在這裏

　　文鼎苑房價不斷走高的時候，杭州城東江乾區的家長們，開始接連不斷上教育局的網站投訴。他們也想要引入優質教育資源，來拔高區域房價的天花板。

　　北上杭10年綜合房價走勢

　　“聽聽杭州千萬人的呼聲，把城東新城搞搞好吧，來一個杭州名校為城東新城正名，把我們江干的老臉撿回來吧！”

　　但容易被人忽視的事實是，與文鼎苑配套的學軍分校，2008年剛開始招收第一屆學生，那時候，這所小學非但不算名校，在本地論壇上還飽受質疑，被認為是一所“山寨學校”。

　　當年，文鼎苑所在的紫金港還是一片荒蕪。那時候，有位業主帶着閨女，在一座橋上指給她看那片工地，説那就是我們以後的家，“兩隻狗衝着我們叫兩聲，周圍連燈光都沒有”。

　　那麼，10年過去，故事為何發生在這裏？

　　2016年的G20峯會是這座城市歷史的拐點，它對於杭州的意義，從2017年開始顯現。

　　在這年，阿里巴巴第一次進入世界500強企業的行列，同時，杭州樓市在經歷長達5年的低迷期以後，終於再次回暖，綜合房價上漲超過1萬元。

　　在文鼎苑周圍，還有另外一些變化開始發生。葉格在紙上打着草稿，把它們畫了出來。阿里總部，就在文鼎苑往西8公里，那是餘杭區，杭州教育的一塊窪地。碼農家長們在這裏生養後代，必須為孩子尋找教育資源。葉格説：“因此它隔壁的西湖區變成了碼農最好的後花園。”而學軍小學的紫金港校區，是距離最近的選項。

　　杭州第一梯隊的小學分佈圖

　　葉格的丈夫雖然是計算機教授，卻絕不會允許自己的孩子去敲代碼。“他以後考不上博士，進不了大學當老師，我把他屁股打爛。”

　　真正成為碼農的人們，大多來自小城市，通過自己的努力改寫命運。種種跡象表明，碼農集羣會成為房產福音。

　　北京昌平的回龍觀被稱為“睡城”，因為房價低，吸引了第一批碼農在此安居，他們的孩子入學後，學校成績逐年攀升，房價也水漲船高。南京雨花區也有類似的故事，説程序員老爹去開家長會做分享，主題是“手機究竟是如何通話的”，然後解釋了5G的原理。

　　因此坊間有戲言，説“小區不是學區房，碼農二代來幫忙”。

　　以文鼎苑為中心，西北方向10公里內，分佈着建設中的西湖大學，以及阿里雲總部。政府想要將西湖大學打造成為“中國的麻省理工”。而超級算法的基礎設施，也隨着阿里雲一起，佈局在這裏。西南部3公里處，則是菜鳥總部和騰訊雲AI所在地。

　　葉格知道，互聯網企業不斷入駐，很重要的原因是，如今在杭州招人，太方便了。政府吸引人才會直接用錢砸出來。她丈夫是山東人，在國外取得計算機博士學位，政府引進時直接給了150萬元購房補貼。

　　來到杭州那天晚上，我遇到的出租車司機是個河南人，49歲，已經來杭州開出租車13年。2007年，杭州的房價和北京、上海處在同一水平。2011年後的五年，北京、上海仍然高歌猛進，杭州卻止步不前。他説杭州的路和橋在那幾年間越修越多，交通的擁堵卻從未緩解。

　　他知道，如今的杭州人，不會有人去開出租車，當年那些從小城市走出來的年輕人來到杭州，在互聯網的浪頭上實現了階層跨越。90年代，也曾是屬於他的年代，那時候，有人看他機敏，想帶他一起下海經商，被他拒絕了。理由是，他如果走得太遠，家裏成績同樣優異的弟弟就只能留鄉種地。

　　而這一天晚上他告訴我，説自己因此錯失了人生中唯一的機會。

4

　　制勝法門及緊箍咒

　　許天遊已經給孩子做好了學習規劃。到小學畢業之前，英語成績必須達到足以應對高考的程度，150分滿分，目標是要考到130分以上。另外還要背完500首古詩詞，現在已經背完了300多首，還要不斷複習。

　　“孟母羣”裏，還有從阿里巴巴辭職後全職帶娃的家長，會把每週工作日的日程做成表格，精確到分鐘。起牀，5分鐘，出門準備，5分鐘，放學回家，20分鐘。期中考試結束又做一張表格，每一門功課錯在哪裏，錯了幾題，分析原因，分析重點，分析如何避免。

　　網傳新生入學考試成績

　　繞着文鼎苑漫步，會發現街邊的店鋪，除了餐館，就是培訓班。

　　許天遊探訪過文鼎苑方圓一公里之內幾乎所有培訓機構，他會整理出詳細的攻略分享給有需要的業主。“孟母羣”裏不止他一個人在幹這樣的事情，大家會通過師資、規模、優勢幾個指標來對培訓機構作出評估。

　　據説在文鼎苑，所有經營不善的店鋪都會轉讓成培訓機構，社區裏就算是團購買菜的羣，最終都會變成“雞娃羣”。“雞娃”，意指給孩子“打雞血”，父母為了孩子能取得優秀的成績，不停地給他們安排學習和活動。

　　在這裏，信息是完全透明的，家長們把各自的資源聚合起來，變成共同制勝的不二法門。

　　孫雲曉記得，學紫上一屆有個班級的家長中就曾出現過一位“領袖人物”，那位媽媽本身就是小學老師，她深知小升初自主招生的訣竅在於，“佔坑班”。

　　那時候，浙江省教育廳尚未發佈“公民同招”新政策，民辦中學會給出40%的自主招生升學名額。

　　民辦學校會和一些培訓機構合作辦班，最終獲取自主招生名額的孩子，大多是從這些班裏選拔而來。但按照這種途徑進名校，需要先參加考試，考試合格才可以進入培訓班。這種方式被稱作“佔坑班”。

　　大多數家長的困擾在於無法及時獲取信息，而這位媽媽直接帶着全班中上水平的孩子去參加考試，最後讓40多人的班級中30多個孩子都考進了理想的學校。這個班級被媽媽們叫作“宇宙最強班”。

　　2020年，杭州市開始實行公民同招、鎖區搖號政策，這意味着，原本通過自主招生渠道盡數流向民辦中學的孩子們，如今失去主動選擇權，只能進入學區對應的公立初中，或者憑運氣在民辦初中搖號入學。

　　在過去，杭州最好的民辦中學是文瀾，而公立中學的天花板是杭州十三中。

　　在所有的排行榜中，文鼎苑對應的紫金港中學都不佔上風，但今年新政實施後，許多文鼎苑的孩子選擇直接升入紫金港中學。

　　前不久，在西湖區舉行的2020年新生摸底考試成績流出，紫金港中學綜合成績排名第6，遠遠越過西湖區平均線。

　　學軍本部和學紫數據對比綜合

　　但在這一切的光輝敍事中，孩子的聲音始終是缺失的。唯一可以窺見他們內心的憑證，出現在“孟母羣”一位業主辦的語文培訓機構的展覽牆上，那是他們的作文。

　　老師佈置的題目叫“緊箍咒”，他説他不是要孩子們只停留於寫出自己的困境，他告訴他們，要寫出自己的痛苦，“緊箍咒給孫悟空帶來的痛比約束感更重要”。

　　完成作文的是一羣剛剛經歷過小升初的孩子，他們是這樣敍述的：

　　“如今不過初一，沉重的學業已壓在我身上，我再抬不起頭去仰望星空。”

　　“孩子不是他們的附庸品。孩子是一個獨立的個體，是一個鮮活的生命，他們有自己的思想，自己的興趣愛好，但因為緊箍咒，他們不得不壓制自我，迷失了自我。”

　　“大概，只有最後完成了父母的夢想，緊箍消失的那一刻才會釋然，但此刻，他也已完全忘卻了當初那個自己的夢想了，只會按父母的規劃，完成自己的人生。” 

　　（文中受訪者均為化名）