疫情期逆襲的商業地產：新商場開業3天營收過億，誰説線下實體不行了？_風聞

疫情期逆襲的商業地產：新商場開業3天營收過億，誰説線下實體不行了？

2020年，我們經歷了無法言語的傷痛或別離，也見證了陰霾散去後的黎明與陽光。

而實體商業的2020年，和全行業面臨着一樣的境遇，也許是時代的一粒灰演變後的岌岌可危，也許是風雨沖刷後的搖搖欲墜。疫情突襲使得線下客流、銷售驟然下降，最嚴重時期全國80%的實體商業縮減營業時間或停業，上半年大多數商場租金收入呈明顯下滑態勢。

脆弱與韌性往往並存。2020年，既有商業體因戰略不清晰黯然離場，也有商業體於危機中看到機遇並進行自我革新。在這場復甦戰中，優秀商業體譜寫了 “救助與紓困”、“恢復與增長”、“影響與改變”的商業故事，而在他們身上不難發現，堅守發展戰略、對市場敏鋭以及落地堅決性的核心共通點。

龍湖就是這樣的商業代表，它一直按照戰略劇本悉心打磨着成長弧光。多年來秉承“空間即服務”戰略，它一方面精細地進行着空間佈局與產品營造，另一方面不斷提升服務能力。而這樣沉澱下來的能力體系和創新意識，也讓龍湖商業即便突然遭遇疫情下的商業環境變化，也能快速應變並業績恢復。

在艱難模式下，龍湖商業仍交出了彌足珍貴的答卷：在手商業項目突破100個，年度開業10座商場，圓滿完成2020年既定目標，所有在營項目搶佔復甦先機。也是在這特殊的一年，龍湖商業不斷拓展空間和服務邊界，以創新力精準地將消費者的深層消費、情感需求與商業空間鏈接起來。

戰略堅定的內生邏輯

最初的商業地產領域，繁榮程度並不盡如人意。龍湖商業的開端始於一幅周圍都是爛尾盤的商業用地。後來，隨着該地塊上一座名為“重慶北城天街”的商業項目面世，不僅開創了全國以一座購物中心命名整條城市商業步行街的先例，還成為了重慶地標。

2020年12月29日，在重慶南坪汽車站地塊（商業性質）的拍賣中，龍湖以7.9億總價一舉拿下該地塊，一直在傳聞裏的“龍湖重慶南城天街”終於正式落地，這是龍湖商業第100個在手項目。

從重慶北城天街到重慶南坪地塊，同一個城市的一南一北，又恰是從1到100，巧合背後猶見戰略的無形之手—龍湖投資佈局商業空間之堅定。

截至目前，龍湖商業版圖已經擴容到全國27座城市，在手項目已達到102個之多。這其中，龍湖已經開業的商場49座，難得的是，有10座是在去年這樣的特殊時期下，按照既定節奏開出的。

從數據來看，龍湖商業10個新開商場品牌同步開業率和招商率幾乎都接近100%，包括南京、成都等商場吸引的區域首進品牌達60%-70%。同時，於2020年12月30日開業的龍湖重慶金沙天街更是全國首個商圈高鐵TOD城市綜合體、重慶唯一“五軌合一”購物中心。

進入運營期的商業，頂住年初的營業停擺、中期的客流驟減等重重壓力，龍湖商業也在戰略能力支持下率先復甦運營。重慶北城天街、合肥瑤海天街等項目在疫情期間創新地應用數字化能力，對商場硬件、軟件進行升級，與商户、員工和商圈進行緊密的溝通，成為所在地區率先恢復營業且客流恢復較快的商業體。

龍湖重慶北城天街客流快速復甦

事實上，想要在疫情下存活下來並不是最難的，最大的難點在於如何在壓力下做到發展，且速度與質量兼具。一位接近龍湖商業的人士表示，這得益於龍湖商業長期發展戰略的內生邏輯。

龍湖商業不斷試錯、糾正、磨合，最終總結出了一條獨屬於它的道路：以“空間即服務”為核心、遵循網格化佈局、秉持長期主義的發展戰略。其通過精細化運營每一個項目，對於空間與服務有了更深的理解，在這過程中不斷積累經驗再賦能於所有項目，或許這就是身處疫情挑戰中還能精準鏈接消費者的原因之一。

“一些商業體根基不穩，對於前路看得不清楚，想得不明白，平和的外部環境讓他們的危機隱藏於冰川之下。所以説，疫情實質上是一個催化劑，讓一些潛在的矛盾都暴露了出來。”該人士告訴奇點君。

對於商業地產企業來説，危機考驗的是其抗風險能力以及長期戰略是否可行。正如隱藏於冰川之下的暗湧平時波瀾不驚，但當第一條裂縫出現的時候，更大的崩壞可能就緊隨其後。只有那些長期主義者，戰略清晰、能力紮實，遇到危機才能平穩航行。

“網格”進化論

如果把龍湖商業的戰略拆解，那麼空間佈局能力無疑是項尤為關鍵的能力，考驗的是預見城市發展節奏的眼界。

2020年，龍湖在東莞、廣州番禺、重慶南坪、天津西青等新入囊中的地塊，插上15個天街項目的旗幟。同一個城市佈局多個商業體，龍湖商業有着一套自己的佈局邏輯——網格化佈局。

網絡化佈局是依託於自身特有的城市地圖研究體系，聚焦在核心一二線城市、人口消費力成熟地域、便捷的軌道交通節點拿地佈局，形成一個城市多個天街，從而發揮項目協同效應，實現各項目經驗共享，優化運營效率，強化品牌號召力。

以2021年將開業的兩座天街選址策略為例，武漢江宸天街位於漢口交通樞紐範湖站，地鐵2號線、3號線雙地鐵上蓋，30分鐘內可暢達武漢三鎮，周邊聚集着200多家金融機構，寫字樓超180萬平方米，辦公人口7萬，整個片區覆蓋居住人口29.4萬，商務人口近9萬。而北京麗澤天街是一個“五軌上蓋”的商業體，擁有軌道交通11號線、14號線、16號線、麗金線、大興國際機場線五線交匯的交通優勢，未來將輻射周邊5公里超180萬優質客羣。

武漢江宸天街效果圖

兩個城市，兩座天街，均借勢於城市的交通節點以形成難以複製的“流量樞紐”，展示了網格化佈局背後，龍湖商業對城市未來發展趨勢的洞悉和判讀。

在龍湖商業看來，網格化佈局是一種基於城市空間的佈局，是城市解讀能力的具象表現，也是“空間即服務”的一個環節。在這裏，空間的概念不僅僅侷限於字面意義，從廣義的空間佈局到狹義的場景搭建，龍湖商業力求從內到外徹底地踐行這一原則。

而在這其中，TOD又是一個越來越重要的關鍵詞。“城市羣、大交通，包括城市內如毛細血管一般的地鐵交通，會成為未來中國老百姓長期面臨的出行、生活和社交方式。”龍湖集團CEO邵明曉如此認為。

北京商業經濟學會常務副會長賴陽亦有同樣的看法，他認為，TOD項目的出現將形成整體區域的升值，也提升了軌道交通的通勤客流，而這些客流的增加又進一步推動了沿線商業的開發，並會繼續推動沿線的土地開發，從而進入一種良性循環狀態。

這樣的論斷並非妄言，在現實中不乏案例支撐。比如，剛剛開業的重慶金沙天街落子於重慶五大傳統核心商圈之一的沙坪壩三峽廣場商圈，與沙坪壩高鐵站連為整體，坐擁多條軌道交通上蓋，如已開通的軌道1號線、環線、在建中的軌道9號線、規劃中的軌道27號線、公交、出租等多種交通方式，項目開業3天營業額超過1億元，客流量近90萬人次；另一項目成都上城天街，是成都首個實現五個軌道接駁口無縫連接的大型商業，形成了“地鐵+高鐵+公交”的城市TOD標杆模式，項目開業兩天客流43萬人次，銷售3500萬元。

龍湖重慶金沙天街“高鐵穿樓”

目前，龍湖商業的網格化佈局已初顯成效。官方數據顯示，龍湖在手商業項目超過10個的城市有重慶、成都，杭州、上海、北京等城市在手項目均超過5個。

眼界、戰略部署是成功商業體的基本能力，也是未來商業良好運營的基礎保障。在第三個十年，龍湖將以公共交通為導向開發商業綜合體，即TOD模式將成為龍湖的重點發展方向之一。

空間+服務的自我革新

危機帶來的不止是艱險和壓力，還有衝破種種阻礙後的破繭成蝶。

經歷過巨大沖擊的龍湖商業，將空間佈局的敏鋭嗅覺複製到了空間的內裏，在內容上洞悉消費者心智。覺察到消費者經歷了疫情期間的壓抑與束縛後，消費習慣正悄然發生着改變，亟需更豐富的消費體驗，龍湖商業開始以更精細化的運營，更深度地鏈接消費者。

客流復甦戰初始，龍湖商業積極結合時下熱點話題，利用數字化的手段將內容營銷、商户資源與線上渠道結合起來，在蘇杭等地的多個天街，發起了“廚藝比拼”、“睡衣挑戰賽”、“線上公益”等多項在線主題活動，為人們的宅家生活創造歡樂。

如2020年最熱話題之一的“直播”，又如時下當紅的養成綜藝，龍湖商業突破傳統思路的桎梏，想消費者之所想，將多種元素疊加融合，真正蜕變成為了一個“不傳統”的商業地產商。

據悉，由龍湖商業打造的「天街紅人養成記」活動，憑藉29組直播組合的不斷檔直播，迅速形成爆點，並將流量順利轉化成銷量，最終，「天街紅人養成記」全國直播總觀看人數130萬，直播帶動銷售額近2000萬元。

後疫情時代，線上流量被充分挖掘後，線下商業場景的多維升級成為重頭戲。龍湖商業將在商業升級創新上的積累經驗結合當下被抑制的體驗型消費需求，迅速整合，充分挖掘空間與時間的可能性並融入深層情感體驗，通過空間場景的搭建，推出符合當下乃至未來一段時間的創新商業模式。

例如，2020年7月，重慶時代天街抓住“室外經濟”這一熱點，打造獨具特色的城中首個街車主題街區--篷車集，通過場景創新再造、多元體驗融合以及貫穿全天的運營時間，篷車集成為了一個兼具打卡性、親和力的全天候户外社交樂園。

再如，北京長楹天街聯手中國航天·神舟傳媒，將一次兼具社會效益和商業效益的科普展覽帶到熟悉的生活場景之中，將消費從表層的感官刺激到深層靈魂共鳴進行一次硬核嘗試。其中，“天和”號空間站核心艙展區結合顏值、互動和VR體驗於一體，觀展者不僅能夠通過VR觀看太空漫遊、航天科技系列VR視頻，同時可以通過互動裝置執行空間交會對接任務——“百里穿針”手動對接，體驗高難度太空作業。

中國航天2020科普互動展現場

由重慶禮嘉天街推出的“我的天街，由你設計”活動則是一次温暖的觸及真心的互動。活動徵集人氣最高的小朋友的藝術作品，打造成大型藝術裝置展示在商場內，令消費者與商業空間緊密結合。其空間設計融合人、空間、建築和環境，引領和諧共生的生活美學，一切可被獲取的美好、愉悦在這裏被重新定義。

“適者生存”這個詞聽來殘酷，然而事實是商業地產領域也同樣遵循着這樣的定律。時代的浪潮會淘汰掉一批企業，但對於那些持續探索、持續革新、戰略清晰和穩健增長的企業，“活下去”只是一道順理成章的必答題，他們總專注於超綱的那一部分，在挑戰中持續進化成更強大的新物種。