2020物業IPO浪潮高漲，拍打出的是"風口"還是"泡沫"？_風聞
港股研究社-旨在帮助中国投资者理解世界，专注报道港股。2021-01-04 17:17
過去的2020年由於疫情原因可謂是多事之秋，資本市場同樣並不太平。由於瑞幸咖啡財務造假帶來的中概股危機，美股市場監管壓力加大。反之，港股IPO市場今年的表現可圈可點，不僅迎來了一波中概股的迴歸潮，內部一些板塊也開始爆發出新的活力。
其中物企對於赴港上市似乎十分熱衷，今年預計有16家物業公司上市，超過去年的12家，其中不乏龍頭房企恒大、融創、華潤分拆物業上市。截至2020年12月21日，物業管理板塊IPO總額542億港元，再融資總額148億港元，總融資規模達到690億港元。
高成長、高確定性、高估值，物業股迎來普漲
從今年前期物業股的業績表現以及股價變動來看，這個行業確實處於"黃金賽道"。截至11月的33家物業上市公司總市值超4000億元，平均PE（TTM）達40倍。頭部物業公司的估值則普遍保持在50倍至100倍之間，典型如碧桂園服務，目前市盈率超50倍，總市值超千億港元。
從業績表現來看，2017年至2019年碧桂園物業淨利潤增長3.15倍、保利物業淨利潤增長1.24倍，最近上市的融創物業淨利潤更是增長5.29倍。以2020年上半年營收同比增速來看，碧桂園服務營收同比大增78%、融創服務53%、新城悦服務43%，這樣的增幅在港股市場諸多板塊中確實排名靠前。
這充分説明了物企行業的潛力開始獲得資本市場的認可，在未來五年，在住宅物業方面，每年商品房竣工帶來的增量規模大約為175億元，現有老舊小區改造的存量規模為1000億元;每年非住宅地產竣工會帶來90億元的增量規模，因此，市場預計2030年物業行業規模將達到20000億，未來物業行業也將保持CAGR 15%左右的增長。
物企之所以有着被高期待的行業規模以及受到資本市場的追捧，主要源於其輕資產的運營模式。事實上，有着高ROIC，無折舊無庫存，經營性現金流遠大於淨利潤，賬上都有鉅額現金，無有息負債的行業能夠收到資本市場的追捧並不令人意外。
所以物企背後不免有着一些大佬站台，比如華潤萬象生活背後的新加坡政府投資公司（GIC）、高瓴資本、中國平安；融創服務身後的騰訊、IDG資本、高瓴資本及雪湖資本；再比如卓越商企服務引入的騰訊、京東、雪湖資本、3W Fund等。不僅為物企的成長提供資金，也從另一個角度提振了市場信心。
再加上，現階段港股上市的物企中一部分都來源於房產分拆，比如碧桂園服務、融創服務、恒大物業等，而在這些分拆上市的物企，在新房密集交房和行業加速併購影響下，物業行業物管面積和行業集中度進一步提升，內生增長動力強勁，業績保持了高增長，也為行業後續流量變現、拓展增值服務市場等提供更多想象空間。
所以雖然上半年物業股的高估值和良好的業績表現出色，但卻是存在合理因素。受行業利好，下半年物業板塊迎來IPO井噴，然而卻成為了估值回調的導火索。
下半年物業股IPO井噴，市場環境急轉直下
然而當時間過度到下半年，港股市場物業股市場環境 急轉直下。
8月份起，港股物業股開始集體回調，跌幅在2%-20%之間。當時Wind數據顯示，22家港股物業股在近20日漲跌幅中，僅有碧桂園服務、永升生活服務微漲，其餘20家普跌；近5日漲跌幅中，僅有銀城生活服務、中奧到家、濱江服務微漲，其餘19家普跌。
9月之後情況也未有改善，物業股整體跌幅達20%-30%；10月成功上市的4家公司，3家破發。世茂服務開盤報價每股15.8港元，較發行價下跌約4.82%。合景悠活與之同日上市、當即破發，第一服務更是刷新物企上市首日跌幅之最。上市當日，第一服務最終收盤價較發行價每股2.4港元大跌26.7%。
物業股IPO頻頻暴雷背後，歸根結底，這個行業一直存在一些隱患，越來越多新股IPO，謀求高估值發行放大了這些問題。
其一是三道紅線之後，竣工節奏大幅放緩，物業股的估值再次被打壓。雖然統計局公佈的數據顯示，商品房的竣工面積累計增速從9月份的-11.6%收窄到了-9.2%，但仍然會影響到物業公司的業績增速。
其二，房企銷售面積增速開始停滯。2015-2019年，國內商品房的銷售額從8.7萬億增至15.97萬億，這直接帶動物業公司的業績高速增長。但到了2018年、2019年及今年前10個月，國內商品房銷售面積增速分別為1.3%、-0.1%、0%，增速大幅放緩，導致物業公司的高增長難以持續。
其三，目前分拆上市的物企高度依賴母公司，盈利模式還存在很大的問題。以行業龍頭為例，今年上半年，碧桂園服務除了"三供一業"外，來自關聯公司的在管面積和營收貢獻都超過了7成。小型物企也一樣，例如奧園健康來自關聯方的收入在物管服務收入中佔比約為90.2%。
這樣看來，此前市場對於物業板塊上市的熱情已經開始逐漸迴歸冷靜，稀缺性消失、行業基本面基礎也在弱化，未來在尋找到可靠的盈利模式前，預計這一板塊破發還是會持續下去。
估值回調，物業股能否講出"新故事"？
現在的物業板塊除了上市不息，破發不止的情況愈發惡劣之外，市場還需意識到隨着行業頭部效應將愈加明顯，物業板塊未來估值分化將加速。
另一方面，市場上不僅充斥着保利、碧桂園、恒大等行業話語權較高的行業頭部公司，但仍有很大一部分諸如合景悠活、第一服務等小型物企。
目前，已經在港交所上市的30餘家物業企業中，市值形成斷檔，僅碧桂園服務、恒大物業市值在千億港元左右，其他物業企業市值大都低於400億港元。隨着雙方之間品牌溢價所帶來的差距日益明顯、物業公司上市數量的不斷增多，未來物業公司之間的市值差距的進一步拉大，不無可能。
想要避開物業股乘風吹起泡沫，首先，在市場迴歸理性的修正階段中，房地產將逐漸向存量傾斜，在這一過程中，物業服務企業的功能、性質也會隨着發生重大改變，需要改變現有的營收結構，尋找新的利益增長點，提升抗風險能力。
另外，11月，發改委會同財政部等13部門印發的《近期擴內需促消費的工作方案》中，提出推動物業服務線上線下融合發展。這是國家層面首次把物業管理納入擴內需的核心領域，也是政策層面首次明確鼓勵物業管理公司依託科技賦能，開展社區增值服務。此外，12月，住房和城鄉建設部等六部門發佈意見，推動物業服務企業發展居家社區養老服務。
在此背景下，物企可以利用政策利好提升獨立第三方拓展能力已經得到體現，同時規避行業存在關聯方利益傾斜問題，謀求更好的市場表現。
總而言之，明年勢必仍有部分物業股選擇上市，但出於三道紅線及本身降負債的考慮，想要延長物業公司上市窗口期，核心還是要看已上市物業公司的表現，兑現複合高增長能力得以強化，否則市場對物業股轉冷的情緒或仍將持續。
文章來源：港股研究社。