負債率居高不下 2021年中國奧園怎能不焦慮？_風聞

2020年，對房地產行業而言是跌宕起伏的一年。新冠疫情、三道紅線、房住不炒……

1月4日，中國奧園集團股份有限公司發佈2020年12月的未經審核物業合同銷售表現。

中國奧園集團股份有限公司董事會欣然宣佈，2020年1至12月，集團的未經審核物業合同銷售額累計約人民幣1,330.1億元，較2019年增長13%。合同銷售面積約1,288.2萬平方米，同比增長10%，平均售價約每平方米人民幣10,325元。於十二月，奧園集團實現未經審核物業合同銷售額約人民幣192.5億元，同比增長15%。

然而，令人擔憂的是，截至2019年底，奧園長期股權投資賬面金額53.06億元，而奧園對外投資97.29億元，其中對間接控股股東港股上市公司中國奧園擔保22.25億元，其它主要是對合、聯營企業擔保75億元。

2019年，網上曾經發布了一份奧園做空報告，揭露其“明股實債、涉嫌自融、虛增銷售額”三大罪名。

該報告質疑：奧園通過“明股實債”的方式，將數百億借款通過信託和旗下基金公司，注入到子公司的少數股東權益中，並存在隱瞞和低報歸屬少數股東利潤等行為；過去三年虛報合約銷售和回款金額約20%；違規引入信託貸款，並利用旗下金融平台為母公司項目融資（自融）。

同時，還把相關資料，上報給了銀保監會和人民銀行。 即時，奧園股價應聲下跌2.43%。

面對指控，奧園連夜發佈公告澄清： 奧園在項目層面引入少數股東，能充分利用當地資源，且與股東風險共擔；奧園絕大部分項目都並表，過去幾年歸母淨利潤佔比在80%以上；由於項目從拿地到竣工交付約需2至3年，少數股東權益在損益表與資產負債表中的體現存在時間差。

負債率居高不下

近年來，奧園加快資本運作。2019年上半年，主營物業管理的奧園健康完成分拆上市。2020年10月下旬，奧園作為主要股東的中國文旅集團繼上半年IPO遇挫後再次向港交所提交招股書。

更被關注的是今年上半年奧園收購目前已更名為奧園美谷的京漢股份。

2020年5月，京漢股份原控股股東京漢控股將其持有的上市公司2.29億股無限售流通股轉讓給深圳奧園科星投資有限公司，股份轉讓價款合計為11.60億元。

奧園科星由奧園集團間接全資持有。經過上述股權轉讓，奧園科星成為京漢股份的控股股東，郭梓文成為上市公司實際控制人。6月，協議轉讓股份完成過户登記手續。11月，京漢股份更名為奧園美谷，上市公司其時表示，未來將以綠色纖維新材料為基礎，上下游聯動，打造成健康美麗產業的上市平台。

有分析意見認為，奧園入主奧園美谷看中的包括後者的土地儲備。

據奧園美谷2019年年報披露，其儲備土地總計佔地面積為63.6萬平方米，剩餘可開發建築面積為98.62萬平方米。

奧園集團公司債半年報顯示，今年上半年，奧園集團實現營業收入272.68億元，同比增長24.07%；歸母淨利潤為29.04億元，同比增長3.03%。截至上半年末，奧園集團總資產為2797.25億元，總負債為2280.52億元，資產負債率為81.53%。

從以往公開財報獲悉，2018年以來，中國奧園的負債總額持續攀升，金額由1581.24億元上升至2020年中期的2564.93億元，三年來負債大增約1000億元。值得注意的是，於2018年中報顯示中國奧園的總負債已超越千億元為1248.32億元，彼時奧園的銷售剛過四百億為403億元。