房產大佬看樓市：2021年該怎麼走？_風聞

作者：夏日

來源：GPLP犀牛財經（ID：gplpcn）

2020年對於房地產業來説是挑戰的一年。

無論是營銷還是產品、包括整個行業都發生了翻天覆地的變化，那麼，在2021年，整個房地產業還將出現哪些發展趨勢？

易居企業集團CEO丁祖昱：2021年房地產該怎麼走？

到底2021年中國的房地產行業該怎麼辦，首先我想提出一個新的邏輯，整個行業將步入無增長時代：

一個方面的表現是，2016、17、18、19到2020年，中國這幾年銷售面積穩定在16億平方米左右，另外一個方面是過去幾年以三四線城市成交結構為主，到2019年和2020年一二線城市的成交佔比越來越高，造成了總成交金額的不斷上升。可以説，整個行業的銷售面積觸碰到了一個相對的高點，很難突破了，不過從金額來説在未來幾年還有向上的空間；

第二個是因為三道紅線的政策出台，從2020年8月21日開始，整個地產金融界發生了天翻地覆的變化，由於有了三道紅線的限制，很多房企拿不到額外更多的資金，如果沒有額外資金的加入，整個行業再往上走的動力會大大削弱。企業沒有動能、行業沒有動能，整個行業就將步入無增長的時代。

那麼，未來幾年，確定性的發生是什麼呢？

那就是房住不炒，這兩個確定性讓行業的發展方向其實非常清晰了，高歌猛進的時代應該告一段落，整個行業也應該更加的清楚。

第三個觀點我認為2021年開始，規模房企也可能出現負增長。前面説無增長時代，當然會有增長的企業，也會出現負增長的企業。在三道紅線的壓力之下，未來規模房企出現負增長，大家千萬不要覺得很奇怪。在三道紅線的壓力之下，這可能也是未來的一個常態。

2021年，建議大家進行壓力測試，得出來的結果是不錯的房企，可以在2021年，乃至未來每一年繼續大踏步的前進。但是如果這兩道壓力測試題做出來的結果不盡如人意的話，是否可以適當的放緩腳步，夯實基礎。

2021年，可能就有一半的企業，原來只有25%是綠的。2021年就應該有過50%的企業是綠的。不過也有個別房企三年轉綠都很困難。

那麼2021年，中國房企的新發展在哪裏呢？

毫無疑問，未來房企要跟着客户走，周邊兩房100到110賣得最好是競品分析，未來企業我們應該重新跟着客户走，認真跟着客户走，重新做好需求的研究和分析。

最核心的是投資。對於所有企業來講最大的挑戰就是投資就是拿地，拿錯一塊地也許10塊地都補不回來，選對城市拿對地對於企業來講就是翹翹板，選地的指標包括生育率、幼兒園人口的競爭指標、結婚的指標和離婚的指標，軌道交通的指標，特別是三線城市軌道交通的指標特別的關鍵，此外還包括常住人口變化和老齡化的發展趨勢。

後面還有一個需求調研大家可以看到，年輕人口增加更多的話，它在未來三五年的購房需求數量可能會更多，因此，中長期三五年看好的城市會更多，這些也是僅供參考，希望大家每個企業根據自己相關的數據、相關的指標及模型，再做進一步的研究和判斷。

總而言之，對於2021年，我們有一些判斷：

第一個剛剛講過了行業步入無增長時代；

第二政策關注重點在租賃，我覺得2020年政策關注重點在租賃，2021年更是如此；

第三個金融政策還會趨緊，三道紅線的範圍也會不斷的擴大，會從十幾家試點企業變成五十甚至一百家更多的房地產的主流企業；

第四個就是房企會快速去槓桿，最終2021年有一半的房企都會變成綠色，我相信這也是三道紅線給房企帶來的好的方面，也是大家的機遇。

第五個由於投資趨同，重點城市的土地一定是還有上升空間；

第六個銷售全口徑整體還會上升，但是操盤和權益下降的量會越來越多；

第七個是數字化加速，2021年每年投資1億以上做數字化的企業會越來越多，另外線上營銷真的會成為戰場；

第八點就是養老進入到新時代，增長會提速，規模也會放量；

第九條資本的聚焦還是在物業，我們説房企的上市、數量肯定不可能再有大幅度的提升，但是物業公私要上市的還很多，但是2021年的估值會進一步的迴歸理性；

最後，2021年，我們希望迎接所有的挑戰，用我們最大的力量去面對這些挑戰。

綠地集團張玉良：2021年房地產有更多機會

2021年的房地產市場在我看來，主要就是：

一是人民滿意；

二是全球矚目；

三是載入史冊，在中國的經濟當中是壓艙石、穩定劑的作用，正如在這一塊中央的經濟工作會議跟中央的領導講到，因此，明年一定有更多的機會、更多前途，我們可以有更多的作為，方方面面的這種變化是要我們去順應市場、順應需求，順應國家的政策，當然一定是要共同努力，我們這個行業會更好。

旭輝集團創始人林中：2021年將否極泰來

2020年我的評價就是否極泰來，這句話其實是很有哲理的，很多人覺得2020年很難，難是因為這個行業在變化，你可能用過去的思維、過去的模式看上去很難，如果你能換一種新的思維、新的模式、新的視角來看，能適應這種變化的人就逆流而上，所以我覺得你那句話總結得很好，否極泰來。

2021年我的觀點有三點：

第一點我認為還是樂觀謹慎，有的人用謹慎樂觀，我感覺還是要用樂觀謹慎，為什麼？因為樂觀是一種自信，樂觀是一種勇氣，樂觀才能成功，所以可能把樂觀擺在前面。

第二個我覺得這個行業是明年應該是個穩，整體來看這個行業非常的平穩，我相信在政策面上是穩定，房價穩預期；

第三個我覺得這個行業明年最大的變化是分化，我覺得這個行業你很難説漲、跌，你會發現有的城市是漲的，有的城市是微調，即使可能在一個板塊，比如長三角也有漲的，也有跌的，但是我們現在觀察到一個現象是，在一個城市裏面那個不同的板塊也是有漲也是有跌，所以我認為到明年這個現象會更加的普遍，所以我們得適應，我相信中國房地產還是一個非常大的行業，大水大魚。

如何過2021年，我説過2021年沒有什麼特殊的，就是努力奮鬥好每一天，努力做好每件事，努力開發好每個項目，努力做好每個服務，努力做好每個產品，謝謝。

首旅如家酒店集團總經理孫堅：2021年，幹

商業其實總是有挑戰的時候，也是有機會的時候，只要把我們的基礎面，把數據看清楚了，把我們未來的方向認清楚了，我覺得就去幹吧。

（本文僅供參考，不構成投資建議，據此操作風險自擔）