多舉措並舉“減負重”，富力地產月內兑付近200億元債券本息_風聞
节点财经-节点财经官方账号-专注上市公司价值发掘，聚焦头部公司增长节点2021-01-13 10:24
出品 / 節點財經
剛剛過去的2020年，房地產行業過得頗為艱辛，疫情“黑天鵝”的影響尚未完全散去，“三道紅線"的突然襲來又給開發商融資上了一道"緊箍咒”。就在年末的最後一天，銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度出台，讓本就身處冰天雪地的地產業雪上加霜。
面對新形勢下房地產市場節奏的變化，“減負”成為行業主基調。作為百強房企之一，富力地產亦把降負債作為重中之重，通過促銷售、引入合作伙伴、配售新股，執行較為謹慎的拿地政策等一系列方式，取得了顯著成效。
新年伊始，富力地產降低槓桿、優化負債的步伐再度加快，以實際行動給近來對公司債務及現金流憂心忡忡的市場人士喂下一顆顆定心丸。
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全力“減負”
月內完成近200億元債券本息兑付
1月6日，富力地產公告披露，公司已準備好“16富力01”公司債券本金及利息共計64.32億元並足額匯至中國證券登記結算有限責任公司上海分公司，提前完成全額本息支付工作。
據悉，“16富力01”公司債券發行規模為60億元，票息7.2%，期限為5年期，2021年1月11日到期。
此前1月4日，公司剛剛完成了對“18富力10”回售本金及全額利息共計約75.11億元的兑付工作，再加上2020年12月4日富力地產支付的“18富力08”公司債39.99億元回售本金及2.62億元利息，也就是説，短短33天內，富力地產已累計拿出約182億元資金用來償還債務。
如此巨量的集中兑付，這在目前融資趨緊的大環境中，對任何一家企業來説都實屬不易，而富力輕鬆自如的應對，從側面映射出公司雄厚的資金實力和充分的準備。
回溯過往兩年，富力地產降負債決心凸顯，執行堅決。2018年，曾有過45天內集中兑付262億元債券本息的經歷，2019年，完成了256.8億元到期公司債券本息的兑付及轉售。作為一家長期信用評級AAA的企業，其償債能力經受住了資本市場的考驗。
得益於不斷做“減法”，富力地產槓桿控制效果顯著。
截至2020年三季度末，公司有息負債規模已下降至1789億元，較2020年一季度減磅約242億元，淨負債率為166%，較2019年同期大幅下降64%，較2020年中期再下降10.66%。
2020年8月，富力地產中報業績發佈會上，董事長李思廉提到，在未來的一段時間，富力還是會再減輕負債，相信淨負債率年底會再降10%左右。
目前看來，這一目標已提前完成。
“負重”減輕的同時，富力地產的經營性現金流情況也發生了質的變化。
截至2020年三季度末，公司經營性現金流淨額由負轉正至188.45億元，相較於2019年同期的-227.98億元及2019年末的-136.32億元改善巨大，比之2020年中期增加超100億元，賬面現金儲備近360億元，流動資金充沛。
節點財經注意到，對於即將於2021年1月22日到期的“16富力03”公司債券本金及利息共計38.52億元，富力地產已備好資金，屆時將按規定完成債券全額本息兑付。
背後，正是富力地產大力促銷售，抓回款，以及在資本市場持續耕耘的結果。
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促銷售，抓回款
2020年權益銷售超2019年
2020年，面臨房地產業的重大挑戰和考驗，富力地產適時提出“行穩致遠”的發展戰略，努力穩定銷售去化，增強資金安全管控，其近日披露的全年未經審核經營數據驗證了這一戰略的有效性。
1月4日晚間，據富力地產發佈的公告顯示，2020年全年，公司權益銷售金額約1387.9億元，銷售面積約1153.09萬平方米。
其中，2020年12月，富力地產權益合約銷售總金額達到215.0億元，銷售面積約160.06萬平方米。與上月相比，銷售收入和銷售面積分別環比大幅上升47%和31%，與去年同期相比，銷售收入和銷售面積分別同比上升20%和19%。
從數據來看，在2020年這一特殊年份，公司不僅穩住了業務基本盤，且實現了逆勢突圍，1387.9億元權益銷售金額相比2019年的1382億元仍然有少量正向增長。
另據克而瑞地產研究發佈的2020年1-12月中國典型房企銷售業績TOP200研究報告顯示，按照權益口徑銷售金額排名，富力地產位列榜單第24位，2020年全口徑銷售金額達1496.6億元，同比2019年有略微增長。
事實上，為了盤活現金流，降低負債率，富力地產採取了多種創新營銷模式。
2020年“開局難”，而1月和2月又是真正的“至暗時刻”，各大房企無一例外悽悽慘慘慼戚。
但從3月開始，富力地產率先發力線上營銷，從“富力好房”在線賣房到明星直播賣房、老總直播賣房，再到與廣汽傳祺房、車跨界聯動……如下圖所示，業績強勢復甦，拉動其上半年權益銷售額510.6億元，總營收335.91億元，基本回到上年同期的水平。
進入下半年，富力越玩越“嗨”。
2020年9月16日，在天貓好房、蘇寧易購、易居、樂居共同推出的“雙11”線上購房活動中，富力地產攜全國優質項目共500億貨值搶先入局，覆蓋華南、中南、西南、海南、華北、西北、華東七大區域。
活動期間，結合一系列針對性強的促銷政策，如百億大補貼、5折特惠房源等，富力吸引了大量潛在購房者，線上銷售金額超過100億元。
為了進一步去化，加速回款，富力地產還在2020年年底推出了一項針對員工的購房計劃，凡富力員工購買公司在售項目，只要在規定期限內一次性付款，即可獲得幅度不等的優惠，引發一波對“別人家公司”的羨慕。
除此之外，富力地產不忘在資本市場未雨綢繆，提早做好資金儲備規劃。
2020年10月，富力地產完成2.57億股新H股配售，計劃配售所得款項淨額24.98億港元（約3.2億美元）全部用於償還公司境外債務。
預計此次配售完成後，富力地產扣除預收款的資產負債率下降至70%以下，這意味着公司符合了資產負債率小於70％的新規標準，掣肘的“三道紅線”由此減少一道。
2020年11月9日，富力地產與黑石聯屬的基金附屬公司簽署合併事項協議，安排將廣州富力國際空港綜合物流園內的物業作價63億元，其中70%權益以44.1億元的價格轉讓給黑石。
另外，富力地產於2021年1月4日公告稱，上述回售的40億元“18富力08”公司債券已於2020年12月31日前順利完成全額100%轉售留存，轉售完成後“18富力08”公司債券留存規模為人民幣40億元，到期日為2022年12月4日。
站在穩健運營的角度，以上舉措無疑有助於公司優化資源配置、增加資金儲備、降低負債率。長遠來看，波譎雲詭的市場中，富力地產的抗風險能力將顯著提高。
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發力城市更新
未來可期
伴隨着地產行業從“黃金時代”過渡到“白銀時代”，城市更新，也就是我們俗稱的“舊改”成為富力地產近年來着重發力的一個領域，也是另一個可期待的增長點。
而在該領域，富力地產的戰略方向非常明確，繼續鞏固在大灣區的領先優勢，包括2020年在廣州新增大同村、赤沙村、石壁村、吉山村等城市更新項目，而後衝出大本營廣州，將觸角伸至山西、陝西等富力傳統優勢地區，並逐漸在全國拓展開來。
目前看來，城市更新取得了不錯的成績。
截至當下，富力地產的“舊改”業務已簽約合作項目達80多個，規劃總建築面積超7000萬平米，這其中，大灣區面積佔比逾54%。
2020年12月末，富力地產打敗眾多競爭對手，以總價11.22億元將廣州市花都區“中軸線八地塊一”優質住宅用地收入囊中。
這是繼富力•環貿港項目和田美村東南經濟社全面改造項目後，富力地產在廣州花都核心區的上馬的又一個重點項目，將再度為公司深耕粵港澳大灣區添磚加瓦。
據節點財經觀察，秉持先發優勢，多年的舊改經驗和高品質的產品、服務，富力地產城市更新板塊發展迅速，2020年以來，不少項目已進入到收穫期，呈現出加速迸發的新局面。
例如，原廣州茅崗村舊改項目富頤華庭，2020年11月首次開盤收金約26.8億元，創下廣州近五年開盤記錄，單盤銷售突破50億元；西安土門四村改造項目富力開遠城，累計勁銷超過70億元。
值得一提的是，對於市場尤為關心的負債問題，經過過去幾年的消化後，富力地產短期債務壓力已得到釋放，不再如牛負重。
未來一年內，公司需償還的到期公司債券金額不到1億元，加上選擇權到期的公司債券，總額大概為2020年度的21.48 %，且沒有集中到期情況。
回望富力地產的2020年，告別過去的激進前行，彰顯沉穩冷靜。促銷售，抓回款，降負債，盤活現金流，多舉措並行，馳騁在不確定的環境中，讓富力地產擁有更多的定力和確定性。
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