建業地產：從固守河南到困守河南，“後胡葆森時代”的發展難題_風聞
一号财经-看得见的商业世界2021-01-14 23:33
原創： 一號地產 作者： 海哥
一號説：建功立業，只有地產圈“帶頭大哥”敢起這名
對於“中原王”建業地產，海哥還是很好奇的，不管是其創始人胡葆森的傳奇經歷，還是建業地產固守省內、不搞全國化擴展的特立獨行，都曾是海哥關注的點。
所不同的，是在2020年收官這個節點，再來審視這家房企，會有更多的看法。
老驥伏櫪、超齡服役的創始人作為“92派”企業家，建業地產胡葆森一度是中國房地產業“帶頭大哥”式的存在，曾經是和王石、馮侖等第一代地產巨頭談笑風生的人物。
有人説，大哥曾經改過名，本名不姓胡，也不葆森，因為從香港轉了一圈，認了一個乾爹，忽然改頭換面以港資衣錦還鄉。
也有人説，“大哥”喜歡搞聯盟、玩足球。
在1999年，胡葆森和萬科的王石、萬通的馮侖等發起成立了中城聯盟，目的是把全國各大開發商聯合起來，相互交流。
彼時，合生創展的朱孟依、南都地產的周慶治等業內大佬悉數到場，而日後地產圈叱吒風雲的BOSS楊、許教授、孫大聖等還不知道在行業的哪個角落。
2014年的時候，“大哥”又領銜組織起了豫商組織“嵩山會”，頗有與柳傳志的泰山會、馬雲的西湖會爭一爭江湖地位的感覺。
最近一次胡葆森進入公眾視野是去年9月份，監管層出台房企融資“三道紅線”之後，河南省房協專門開了一個閉門會議，作為商會領袖的他表態，不帶頭降價。
據説此舉得到兄弟們的積極響應，被外界戲稱為“不降價聯盟”。
而説到足球，作為球迷的海哥，還依稀記得1994年河南建業接下河南足球隊之後，26年來始終如一。
胡葆森曾在2019年建業俱樂部25週年時説到：
“有人問我能扛多久，我説一直扛到建業破產為止，扛到我自己扛不動為止。我希望我離開這個世界的時候，身上覆蓋着的是建業俱樂部的旗幟！”
可以説是真的熱愛。
去年年初足協要求球隊“中性名”政策出台後，據《體壇週報》瞭解到的內部消息，建業集團董事會在高層會議上就有多人曾表示：
如果不帶“建業”二字，不建議再搞足球。
只不過為了球隊能更好地活下去，建業最終還是接下了洛陽拋來的橄欖枝，商定之後更名為“洛陽龍門”而收場。
儘管球迷們有再多的不滿、苛責，“河南建業”球隊也由此成為歷史。
另一方面，胡葆森這一輩子最大成就的建業地產，也在他66歲之際陷入了發展的瓶頸期，這也使得“後胡葆森時代”充滿了不確定性。
相較於其他房企二代接班不同，雖然創始人胡葆森已屆古稀，在所有房企一代創始人中年歲最高，但仍未有明確接班人的信號。
胡葆森對此也曾明確表示，不會讓女兒接班，未來的接班人將是公司管理層。原因是不想讓她像自己這麼累，如今妻女均在香港，而女兒在上市公司中所佔的股份幾乎可忽略不計。
而目前上市公司的11名高層中，有7位高管的年齡在53歲以上，僅有公司財務胡平、董秘楊偉梁、執行董事王俊和其女兒、非執行董事李樺在40出頭。
儘管在此前，其女兒進入董事會的這一事件被視為二代接班的信號，但實際上李樺並未出任公司高層職務，也未參與公司管理。
一度年輕的職業經理人王俊被視為建業接班人，但從話語權和曝光度來看，王俊似乎並不多。
也許是“老人政治”氣氛組太過活躍了，年輕人根本沒機會滿分。
由此來看，“後胡葆森時代”仍充滿變數。
困守河南之下：業績下滑不可逆轉對於建業地產而言，2019年既是一個高光時刻，也是一個轉折點。
那一年，建業地產終於實現了其所謂的“千億”銷售規模，其操盤規模達到了1011億元；同時也將區域深耕發揮到了極致，據説建業地產下沉到了河南省的每一個縣。
彼時，一眾中小房企老闆欽羨不已，紛紛要求手下高管去建業取經。可以説，建業讓他們看到了希望：
原來不出省也能玩這麼大？
到2020年，建業地產官宣的合同銷售總額約1026.42億元，同比僅增加1.5%，實現總合同銷售建築面積1459.7萬平方米，同比也僅增加1.8%。
相較於其他千億房企的繼續高歌猛進不同，可以説建業地產進入“千億”之後，基本上熄火了。
另一方面，自從2015年，建業地產啓動輕資產以來，其銷售規模實際上的水分就很大了。
建業地產做輕資產，不光代建還代銷，從中只收取管理費、品牌費和績效提成，所以嚴格來説，這部分的銷售並不屬於建業，現金流也不會進入建業的賬户，充其量是個“過手的掌櫃”。
2018年至2020年的情況看，輕資產的銷售額分別是187億、293.5億、343億，分別佔操盤金額的25%、29%、33.4%，佔比逐年走高。
所以建業地產的所謂千億規模，至少是三成多的水分。
而在其所謂的重資產銷售，也就是全口徑銷售額方面，2018年至2020年的業績情況分別是537億、718億、683億，同期的權益銷售金額佔比則分別是80%、77%、72%。
如此看來，建業實際的銷售增長不僅放緩，而且在2020年還有所下滑，另一方面，能真正為建業帶來現金流和營收、利潤的權益銷售佔比也在逐年下滑。
由此，我們可以看出建業地產未來的成長性極低。
而且建業地產曾對媒體宣稱，2020年總體的銷售目標為1100億，其中重資產銷售800億，如果照此測算，2020年建業地產重資產業務完成全年目標約85%，未能如約完成銷售目標。
這時候，就可以看出“帶頭大哥”的智慧了。
在2020年初的業績會上，儘管建業地產宣佈2020年的銷售目標為800億元。但胡葆森稱，這是管理層定的不是他定的，他自己沒有定目標，接下來兩到三年公司發展以鞏固為主。
既沒有肯定銷售目標，也沒有否定。成了就是達成目標，沒成就説我們壓根沒定目標。
果然非常之人建非常之功，建業的名字沒白取。
只要我不尷尬，尷尬的就是別人。
拿什麼賭未來：銷售均價下滑、拿地規模驟降從銷售均價和拿地情況來看，建業地產似乎也很不樂觀。
由於長期深耕河南，相對於東部和沿海，河南雖然有一億多人口，由於經濟相對欠發達，但很難稱得上是房地產高地。
在全國銷售均價都破萬的的情況下，建業地產的銷售均價還遠在萬元以下，不禁讓人看到了15年前的光景。
據其經營簡報，2020年，建業地產項目每平方米平均銷售價格為7032元。
怪不得胡葆森要在全省同行面前表態絕不帶頭降價，在建安成本、人力成本剛性的當下，這個價格也確實降無可降。
觀察建業地產近三年的銷售均價，據其經營簡報顯示，2019年銷售均價為7051元每平、2018年是7221元每平。
與此同時，建業地產的拿地狀況也呈現下滑趨勢。據中國指數研究院數據，2020年建業地產總拿地金額僅為92億元，位列百強房企93位，拿地面積443萬平米；新增土地貨值484億元，權益貨值328億元，位列百強房企第68位。
而在2019年，建業地產的拿地金額還達到224億元，新增土儲1303萬平方米、新增貨值890億元，位列行業32位；
可以説目前的拿地規模呈現斷崖式下滑，這對以規模為王的房地產企業來説，無疑是一張“退場券”。
當然，規模收縮之下，建業地產還面臨更深刻的危機，那就是盈利能力趨弱。
翻閲財報發現，2019年，建業地產的毛利率較2018年的34.4%大降8.4個百分點，降至26.0%；而淨利率則為7.9%，較2018年下跌1.7個百分點。
時間線延長三年，我們發現建業地產的毛利率和淨利潤率長期處於逐年遞減態勢。
2018年上半年—2020年上半年其毛利率分別為36.05%、27.28%和23.73%，淨利潤率分別為12.0%、8.5%和6.0%。
這個淨利潤率，在行業內也基本屬於墊底狀態。
其中，增幅最大的當屬該公司的融資成本，2020年上半年較2019年同期的2.3億元驟增超1億元至3.70億元，同比增幅高達60.60%；
而銷售成本緊隨其後，從2019年上半年的65.94億元增至2020年上半年的99.30億元，同比增長50.60%。
對於胡葆森固守河南的執念，儘管前些年也有過鬆口，但省外項目一共也沒超過5個，且多為輕資產。
然而，這些年似乎大本營也不穩了。
億翰智庫的統計顯示，儘管2020年建業地產在河南省內市場佔有率仍排第一，緊隨其後的碧桂園、恒大，以及本土房企的康橋、正商，與建業的差距在逐漸縮小。內外圍剿之下，失去“中原王”的寶座也是遲早的事。
可以説，對胡葆森和建業地產而言，是成也河南、敗也河南。
從固守河南到困守河南，繼而可能困死河南。建業地產在“老人政治”的保守、逼仄環境之下，還能有多少騰挪的空間？