上坤地產：“業界黑馬”還是“年少輕狂”？_風聞

來源：中訪網關注

近日，十一歲的“少年”上坤地產（6900.HK）在烏鎮落筆，書寫詩和遠方的新故事。1月9日，上坤地產與平安不動產、首創置業於桐鄉烏鎮簽署戰略合作協議，“烏鎮·新柵”國際人文藝術村項目正式落地。

據悉，此次合作意味着上坤地產進入平安不動產的合作白名單，成為平安不動產合作企業中為數不多的非50強房企。

上坤地產於2010年在上海成立，深耕上海數年後，於2016年首次進入江蘇省，隨後拓展至長三角經濟區、珠三角經濟區及中部核心經濟區的其他一線、二線及強三線城市。

2020年，上坤地產開啓上市之路，3月30日在港交所遞交招股書，該份招股書失效後又於10月5日重新提交了招股書，11月17日，上坤地產正式登陸港交所，成為“三道紅線”監管新規之後第二家完成IPO的房地產開發商。

有意思的是，在招股書失效後，上坤地產第二次遞交的招股書顯示其三年淨負債率竟從684.9%降到了73.8%。2017-2019年，上坤地產的淨負債率分別為684.9%、325.9%與118.8%。

此外，剔除合約負債後的資產負債率為81.8%、現金短債比率為1.4

去年8月，住建部對房地產公司監管的“三道紅線”上線：剔除預收款後的資產負債率上限為70%，淨負債率上限為100%，現金與短期債務比的下限為1。

雖然上坤地產淨負債率的“淨化”程度令人“目瞪口呆”，但仍然踩中一條“紅線”。

與此同時，高昂的融資成本也是上坤地產的一個“痛點”，單筆13%的借款年利率難免成為其擴張道路上的“絆腳石”。

而對於負債率下降原因，招股書顯示，主要由於保留盈利的增長導致權益總額不斷增加。

不過，在這背後存在着其非控股權益貢獻較多的情況。2017-2019年，上坤地產的權益總額分別約為6.38億元、18.15億元、27.63億元，其中，非控股權益分別為1010.9萬元、12億元、19.03億元，佔比從1.6%增至66.2%、68.9%。

有媒體分析認為，非控股權益佔比較高説明企業的合作項目較多，通過合作來推動規模增長，在增加資產規模、降低負債的同時，也容易將項目負債表外化。

或許這也就不難理解，為何上坤地產在烏鎮開啓了新的合作項目。

在規模上，上坤地產是典型的中小房企，但似乎上坤地產“掌舵者”朱靜的“野心”卻不小。2019年，上坤董事長朱靜表示，希望在未來的3-5年內，能夠保持50%的複合增長率。

朱靜在接受採訪時坦言，百強房企過去的複合增長率大概在30%左右，50%的增長只能是百強中優秀者、少數者才能做到。同時，50%的複合增長率是一個均值概念，在具體每年會依據當年房地產政策、市場好壞等進行動態調整，行情不好時可能40%，行情好時也可能60%，但上坤希望能保持這個速度。

上海易居房地產研究院總監嚴躍進表示，在當前形勢下，客觀而言年複合增長率50%左右壓力並不小，因面臨疫情衝擊，以及未來可能的相關政策形式的變化，可能在策略上需要做一些適度的調整。

樂觀、充滿拼勁是一件好事，不過，現實情況仍需要理性對待。上市首年，上坤地產的業績不漲反降，表現平平。

2019年，上坤集團實現全口徑銷售額271.8億元，在克而瑞榜單上排名第91，同比增長18.4%。

去年，克而瑞中國房地產企業銷售榜單顯示，上坤2020年全年全口徑銷售金額為265.1億元，排名第97，下降了6位。

同榜單中，上坤地產2020的操盤金額為221.3億元，排名第99位，較2019年下降9位；操盤面積為155.1萬平方米，排名甚至跌出了百強。

隨之而來的還有高管變動，上坤集團副總裁、主管營銷工作的佟文豔近日提出辭職，或將於春節前後正式離職。

據悉，佟文豔於2018年11月加入上坤地產，在公司上市前8個月被任命為副總裁，負責品牌、銷售、營銷管理及客户關係。

據公開資料顯示，佟文豔曾先後任職於綠地集團、旭輝集團、泰禾集團。2017年旭輝集團業績首破千億，佟文豔負責營銷工作的上海區域貢獻了100億左右，可以説是得力干將。

而此次離職業界猜測或許與上坤地產業績不穩有關，不過，上坤地產方面還未發佈相關公告，佟文豔真正的離職原因還不得而知。

在未來長久地“活下去”是一般中小房企的訴求，上坤地產今後能否以上海為中心“突圍”成功還需要時間的驗證。（中訪網出品）