德信服務遞交赴港IPO申請，建銀國際為獨家保薦人，在管面積2310萬平_風聞

繼2019年德信中國（02019.HK）闖關港股IPO之後，德信集團又對旗下物業板塊進行了拆分，並打包赴港上市。

1月18日晚間，港交所公佈了德信服務集團有限公司的招股書，建銀國際為獨家保薦人。

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德信服務披露，截至2020年9月30日，公司在管物業共163個，覆蓋9個省份26座城市，在管建築面積約2310萬平方米；已訂約管理226項物業，合約總建築面積為3540萬平方米，覆蓋12個省份的31座城市。

從區域來看，截至2020年9月30日，德信服務的在管建築面積中有1458萬平米來自浙江省，729.9萬平方米來自長江三角洲地區(浙江省外其他地區)。

成立16年來，德信服務已發展成為浙江省領先的綜合性物業管理服務提供商，根據2020年中指院發佈的排名，在總部位於浙江省的中國物業服務百強企業中分別以收入及在管建築面積排名第四位及第五位。

德信服務表示，未來計劃繼續鞏固於浙江省的地位，大力提高於長江三角洲地區以及中國其他經濟發達地區的市場份額。此外，德信服務將在武漢、鄭州、成都、西安、貴陽及佛山等具有巨大發展潛力的中國其他地區持續擴張。

招股書顯示，2018年、2019年及2020年前9個月，德信服務收入分別為3.98億元、5.13億元及4.98億元，利潤分別為2250萬元、5060萬元及8070萬元，毛利率分別為23.9%、28.3%及33.6%。

與部分物管企業高度依賴母公司不同，德信服務來自第三方業務佔比較高。

截至2020年9月30日，德信服務163項在管物業中，由獨立第三方開發商開發的物業有100項，佔在管總建築面積的66%；由德信集團及合營、聯營公司開發的物業有63項，佔在管總建築面積的34%。

收入結構方面，於2018年及2019年、2019年前9個月及2020年前9個月，由德信集團所開發物業提供的物業管理服務產生的收入，分別佔公司同期物業管理服務所得總收入的22.2%、25.4%、26.2%及26.2%。

不過，德信服務與德信集團之間的關係，不只是集團將物業交由德信服務來管理，還有資金方面的往來。德信服務在招股書中明確表示，公司於過往業績期間，曾向德信控股的附屬公司提供計息墊款。

關於計息墊款的信息，並沒有作為單獨列項進行公佈，而是分散於招股書幾處進行了披露。

“我們的融資收入為銀行存款的利息收入，以及向胡先生（胡一平）所控制的其他實體，做出墊款所產生的利息收入。”德信服務方面表示。

德信服務並未披露向德信控股附屬公司墊款的詳細金額，但公佈了墊款的利息收入。

招股書披露，公司於2018年、2019年以及截至2020年9月30日止九個月，涉及有關計息墊款的利息收入分別約為0元、90萬元及160萬元。

在“融資收入及融資成本”一欄，德信服務則就墊款的利息水平進行了披露：“於過往業績期間，我們向關聯方做出利率為12%的計息墊款。”

據瞭解，截至2020年9月30日，德信服務的有關墊款及相關利息，已悉數結清。

就墊款行為所潛藏的風險，德信服務坦陳，“倘我們就該等墊款及相關利息遭受中國人民銀行的處罰或不利司法裁決，我們的現金流量、財務狀況及經營業務，可能受到不利影響。”

對德信服務的發展歷史及股權進行溯源，一家名為盛全物業的企業，為德信服務展開物業管理的主要平台。

公開資料顯示，盛全物業於2004年成立，初始註冊及實繳資本為100萬元。成立之初，德信控股和杭州互豐置業諮詢有限公司分別持有盛全物業51%及49%股份。此後於2004年、2014年，經歷一系列股權轉讓及註冊資本增加後，盛全物業由德信控股集團董事長鬍一平所控制。

據德信服務招股書，公司上市重組前，胡一平持有德信控股91.61%股權，德信控股持有盛全控股81.79%，而盛全控股為盛全物業控股股東。招股書公佈的信息顯示，對公司架構進行調整後，胡一平仍是盛全物業的實控人。

另據德信中國2020年半年報顯示，“本公司最終控股股東，為胡一平先生。”

業內人士表示，去年至少有17家物業公司上市，獲得了資本市場較高的估值。物業管理板塊被投資者持續看好，除了屬於輕資產，另一原因在於其可以“永續經營”。而物業公司，也被不少開發商視為“現金奶牛”。