槍打出頭鳥！下一個是誰？_風聞

　　文|凱風

　　新一輪樓市調控，如期而至。

　　01

　　近日，上海市住建委、房管局等八部門聯合發文，頒佈一系列調控政策：

　　防範“假離婚”購房**，夫妻離異三年內實行限購，購房時擁有住房套數按離異前家庭總套數計算；**

　　調整增值税徵免年限，個人對外銷售住房增值税徵免年限從兩年提高至五年。

　　無論是限制假離婚，還是增值税2改5，都不是新政策，深圳等地早已實施，雖能在一定程度上抑制投機，但對整體樓市的影響相對有限。

　　然而，這背後的信號卻值得重視。

　　上海樓市自2017年以來一直處於高位盤整態勢，直到2020年年底出現翹尾行情。

　　雖然上海樓市成交量創下近年新高，但房價才剛剛復甦，與深圳、東莞等熱門城市相比，完全談不上冒尖。

　　事實上， 深圳是連續多年的單邊上漲，北京、上海、廣州則都經過兩到三年的橫盤調整，房價不過是剛走上覆蘇之路。

　　北京房價甚至都沒回到2017年的最高點，廣州也只是中心城區在漲。這幾個城市基本面沒有問題，樓市風險已經得到消化，房價補漲在預料之中。

　　雖然上海只是合理補漲，遠遠不及深圳、東莞等熱門城市，但調控的重拳，仍舊第一時間降下。

　　無論是反應速度，還是傳達的政策態度，上海都非同尋常。

　　02

　　不僅如此，前不久，央行上海總部召開工作會議指出，要穩妥實施好房地產貸款集中度管理要求，合理控制房地產貸款規模。

　　房貸“兩道紅線”是2020年最後一天出台的，上海在第一時間就進行響應，這背後的覺悟不是一般城市可比。（參閲《2021年，中國樓市調控第一槍來了》）

　　要知道，過去一年來，房價漲幅高過上海的城市不計其數，樓市熱度更甚於上海的城市大有所在，但未必每個城市都有這種政治覺悟。

　　在上海出台調控的同時，深圳也出台新政:

　　明確居民家庭購買的商品住房，只能登記在具有購房資格的家庭成員名下，暫停夫妻婚內更名。

　　這不是深圳第一次加碼調控。上海對準了“假離婚”，深圳瞄準了“假離婚”，目的都是堵住樓市投機的漏洞。

　　然而，這些政策並未能扼住深圳樓市的熱度。

　　2021年1月，深圳二手房均價已經攀升到7.1萬元，相比2018年的5.5萬元，上漲了30%左右。

　　至於深圳二手房的掛牌價，甚至已經攀升到8.7萬元的高位，遠超京滬，直追香港。

　　面對這種格局，坊間對於深圳先行示範房地產税的呼聲不絕於耳，深圳進一步加碼調控的必要性仍舊存在。

　　03

　　事實上，在深圳上海之外，房價重回上行走勢的城市不在少數。

　　這是2020年房價漲幅最高的15個城市：

　　深圳（14.1%）、寧波（8.5%）、銀川（8.5%）、徐州（8.5%）、唐山（8.3%）、成都（8.2%）、西寧（7.9%）、瀋陽（7.8%）、廣州（7.5%）、無錫（7.4%）、杭州（6.9%）、北京（6.3%）、上海（6.3%）、大連（6.1%）、烏魯木齊（5.8%）、濟寧（5.3%）、温州（5.2%）。

　　過去一年，深圳、寧波、成都、瀋陽、杭州均已出台調控，不論這些調控成效究竟如何，調控本身就是一種態度。

　　值得一提的是，這些城市裏，深圳已經連續多次升級調控、杭州也多次升級搖號新政、成都也對樓市新政打了幾次補丁……

　　這説明，只要無法按住樓市熱度，調控就會不斷疊加，不要指望一次性調控就能應付過去了。

　　這些城市仍舊不乏繼續加碼調控的可能。

　　槍打出頭鳥，這是過去樓市調控的常態，只要不冒尖，自然不受關注。如今，凡是出現過熱苗頭的城市，皆在政策關注之列。

　　所以，誰還沒有出台樓市新政，誰最需要進行樓市調控，可想而知。

　　04

　　多説一句，傳統的限購、限售、限制假結婚，對於如今的樓市作用已經不大了。

　　市場上已經有了各種各樣的規避手段，限制外地人購房就玩假結婚，限制打新就玩代持，限制新房售價就玩雙合同，限制房貸就玩經營貸……

　　歸根結底，樓市的核心在於信貸，只要按住信貸，就能按住房價。

　　去年至今，監管部門先後出台了房企融資“三道紅線”和房貸“兩道紅線”，一個限制開發商加槓桿，一個限制居民加槓桿，指向的都是信貸。（參閲《2021年，中國樓市調控第一槍來了》）

　　只要這兩大政策能夠真正落地，對樓市的影響將會超出預期。