中國房產業會遭遇“灰犀牛”襲擊嗎?——中國人的“祖籍(籍貫)”情_風聞
刘志勤-人大重阳金融研究院高级研究员-2021-01-25 16:00
十四五經濟發展規劃正在密集討論中,人們對未來的五年發展前景充滿信心和期待。特別是在疫情反彈壓力尚未完全消除,世界各國正在為疫情失控手忙腳亂之時,中國經濟如何佈局,走好每一步路,對中國的經濟社會的未來都至關重要。
其中,房地產產業的發展十分引人注目。
人大重陽金融研究院於近日發表了《防範“灰犀牛”》的研究報告,對國際國內房地產市場的發展和未來可遇見風險做了詳細的分析,受到多位學者專家的高評。大家一致認為,中國的房地產市場基本是健康,安全的,但是在複雜多變的不確定因素影響下,認真做好發生“灰犀牛”現象,對完成中國未來發展宏圖具有特別的價值。
中央在最近的重大會議和十四五經濟規劃綱要中,對房地產產業的發展基本方針不變,依然是要求採取”穩定發展”的底線,不允許房地產市場出現大起大落,忽冷忽熱的局面,讓房地產市場平穩,平衡,平和的發展有利於保證經濟大盤的穩健,社會秩序的穩固和社會情緒的穩定。
房地產產業在任何國家的經濟發展中的地位和作用都不可小覷,常常被成為經濟運行的“三駕馬車”或三大發動機之一,它與外貿,投資,共同組成支撐國家經濟發展的三大支柱產業之一,它在某種程度上對整體經濟的發展具有特別的意義和作用。
經濟“興衰”看房產,道出了房地產市場的重要性。
當年亞洲的“四小龍”經濟蓬勃發展,發跡於貿易,發聵於金融,發達於房產。房產繁榮,整個經濟也被帶動繁榮而昌盛。包括日本,以及後來中東國家的經濟發展軌跡都證明,房地產市場的穩定與繁榮和國家整體經濟發展是緊密相連,密切相關的。
能夠成為觀察和判斷國家經濟冷暖的“温度計”的就是房市,股市,和債市了。
現在有不少人擔心中國的房市泡沫嚴重,隨時會引爆市場地震。還有的輿論擔心未來中國房價會出現斷崖式下跌,中國也會爆發2008年美國那樣的次貸危機,並引起中國的金融崩盤風險。
這些擔心值得關注,但是隻要我們及時採取有針對性的措施,可以有效規避這些風險。
中國房地產市場的最主要風險,不僅僅是來自市場的調節功能,最主要的是來自政策,來自政策的穩定,持續和可預見性。
因為中國的房地產市場主要稟賦是屬於政策性產業,它的“興衰”,主要取決於相關的政策是扶植還是抑制,兩種政策導致兩個截然不同的市場表現。
換句話説,我們的房地產市場還是靠政策吃飯,發展的產業。
由於中央確定了“房子是用來住的”這個帶有根本性指導政策,就從根上消除了房產無序擴張,無智發展的風險,擠掉了絕大部分積累的泡沫,讓房地產市場處於長期冷靜,平靜的發展軌道上,避免了過度開發,過熱開盤和過高價格的空間,解除了爆發因房貸引發的金融危機的引信(雷管/導火線)。
這個市場穩定了,我們就可以放手集中精力發展其它產業了。
中國的房價不會大漲,也不會大跌,除了上述政策因素之外,還有以下重要原因。
1,從長遠看,中國將是一個長期缺房的社會。其中有農村人口進城的因素,有人口自然增長壓力,雖然近年人口出生率有所下降,但是對於房產市場的影響還有二十年時間窗口期。特別是中國每年畢業的大學生平均在800萬人,五年之中已經高達4000萬之多,他們對住房的需求已經展現出巨大壓力和挑戰。如果加上其他人員的成長,構成的房屋潛在購買力,沒有任何人可以忽視不動心。
2,中國民眾的收入結構決定房價不會發生太大波動。
中國目前有4億中等收入人羣。他們中的大部分人的財富主要集中在已購買的房產上。如果房價跳水,這些中等收入人羣的資產會立刻大幅縮水,有的會跌入低收入人羣,這種現象必須避免發生,因為維持這些中等收入人羣的資產不貶值,對於經濟發展的穩定十分重要,他們可以用其餘資金用在消費其它商品,對於促進商業繁榮,旅遊,教育和養生產業的貢獻會有積極意義。
中國的房價出現拐點的關鍵點就是要讓那些收入在1000-2000元的6億民眾的收入儘快提高,儘快縮小這6億人羣與那4億中等收入人羣之間的財富差距,或者説,當中等收入人羣達到6億,而低收入人羣降到4億或以下的時候,中國的社會消費能力將有巨大提升。
那時的中國或許進入(全面)小康社會水平。
中國已經完成了讓極端貧困人羣的脱貧任務,下個階段重要任務就是如何增加中等收入人羣,提升全民的生活水平質量。
這個任務十分繁重。
3,中國的快速城鎮化是房產市場持續發展的催化器。為了防止房屋價格過快提升,適當調整城鎮化的節奏十分必要。中國的城鎮化,要有中國特色,要符合中國國情和中國農村人口的願望,任何過急,過快,過猛的做法都不可取。
十年以前到城市打工的農民工,打幾年工就能夠回去蓋上自己心儀的住房(這是當年大多數農民工的樸素想法)。現在這種夢想已經不現實了,一是建房材料價格翻了許多倍,農民承擔不起。還有的村落被強行並建,農民遠離祖宗遺蹟,遠離祖傳文化,以後的孩子失去了“祖籍”的概念……
人不怕無房住,而是害怕無根可尋,真的淪落成“浮萍”隨處漂流?數百年後的中國人會成為現在一些國家的人一樣的“無根移民”了嗎?
認祖歸宗,葉落歸根,總是中國人靈魂中丟不掉的情結。
中國人的“祖籍(籍貫)” 情結不能被野蠻的城鎮化摧毀,這是任何房產開發商無法,無價承擔的後果。
中國未來的房產市場發展不僅僅是經濟問題,同時也是文化問題,涉及到傳統情感的傳承問題。這裏不是用價格就能夠決定的因素,因為它牽扯到文化價值。價格可以量化,而價值是無法衡量的。
決定中國房地產市場命運的不只是價格,還有它承載的幾千年中國人文化的血脈相連的情感。
讓城鎮化留住農村,留住大多數人的“祖籍(籍貫)”,這應當是中國特色的房產業發展的方向。