雅居樂“負債前行” 平安“雪中送炭”_風聞

　　自住建部對房地產公司監管的“三道紅線”政策出台以來，除了傳統的企業債、銀行借款、還外債、信託基金等之外，不少房企還通過轉讓項目股權等方式來回籠資金。

　　其中 ，通過轉讓項目股權來回籠資金，由此改善財務狀況的便有踩中紅線的雅居樂（HK3883）。

　　按照2020年中期報告數據計算，雅居樂剔除預收款之後的資產負債率為72.79%（剔除預收款後的資產負債率上限為70%），現金短債比為0.79（現金與短期債務比的下限為1），踩中“兩道紅線”。

　　2020年12月24日，雅居樂發佈公告，企業附屬項目公司（均為公司間接全資或非全資附屬公司）與投資者平安不動產簽訂合作協議，向中國平安打包出售7個資產項目。

　　投資者平安不動產已同意向有關雅居樂附屬公司支付合計70.51億元誠意金，最終交易對價還未確定。

　　

　　根據公告，雅居樂向平安不動產出讓7個開發項目35%-50%的股權，仍由雅居樂集團負責操盤。

　　上述項目總佔地面積達176萬平方米，包括海南萬寧山欽灣項目、大灣區中山東城麓峯、清遠清城區新美居、惠州仲愷項目、揚州江都項目、天津寶坻津僑國際小鎮和河南鄭州鞏義羅曼小鎮。

　　對於雅居樂來説，此舉或可謂是“雪中送炭”。

　　2020年中報顯示，雅居樂一年內到期的有息負債包括銀行借款274.53億元，優先票據28.25億元，境內公司債券、商業物業資產支持證券及資產支持證券100.25億元，累計還款額為403.03億元。報告期內，現金及現金等價物約383.6億元，如不計入受限資金，短期償債面臨19.43億元缺口。

　　而據美林銀行報告，平安不動產此次投資有助雅居樂的淨負債比率下降13個百分點。

　　而就在這70.51億元誠意金“敲定”後，雅居樂又緊接着發行了一筆82.47億元小公募債券。

　　

　　1月19日，上交所披露，廣州番禺雅居樂房地產開發有限公司2020年公開發行公司債券(面向專業投資者)項目狀態更新為“已反饋”。

　　根據募集説明書，此債券將用於償還雅居樂此前發行的兩筆熊貓債本金及利息及三筆存續的番禺雅居樂公司債券。

　　其中，熊貓債“16雅居02”本次擬償還金額18.95億元，將於2021年10月11日到期；熊貓債“16雅居03”本次擬償還金額12.68億元，將於2023年10月11日到期。

　　公司債“16番雅債”本次擬償還金額17.11億元，將於2021年1月12日到期；公司債“20番雅01”本次擬償還金額16.86億元，將於2022年7月13日到期；公司債“20番雅02”本次擬償還金額16.86億元，將於2022年10月19日到期。

　　值得注意的是，上述五筆債券擬償還金額總數為82.46億元，不過，根據上交所2020年8月10日（含）之後獲受理的住宅地產企業項目規定，企業申報發行額度不得超過擬償還到期及回售公司債券本息規模85%。

　　按此計算，此次廣州番禺雅居樂房地產開發有限公司債券申報發行額度不得超過 70.10 億元，這也就是説，此次新發行的債券填補不了上述即將到期的五筆債券的缺口。

　　此外，募集説明書風險提示表明，發行人進行投資建設以及經營的資金除自有資本金外，主要來自銀行借款，發行人對外融資形成大量以中長期為主的有息債務。近三年及一期，發行人資產負債率分別為80.18%、86.51%、85.66%和83.00%，扣除預收款項的資產負債率分別為76.60%、83.96%、78.30%和67.97%。

　　截至2020年三季度末，發行人全部有息債務合計251.91億元，佔總負債的比例為24.39%，其中，短期借款6億元，一年內到期的非流動負債38.53億元，長期借款192.42億元，應付債券14.96億元，有息債務規模較大，債務負擔較重。（中訪網出品）