一家擅長“毀容”的房企_風聞

文|內幕君

1月18日，停牌了57個月的明發集團迎來複牌，復牌首日股價就腰斬了，不過總算解除了“退市危機”。

事兒沒在地產圈驚起一絲波瀾。狗蛋説，這差點讓人忘了明發曾經輝煌過：

中國企業500強

中國城市運營商50強

中國房地產百強企業

中國十大商業地產民營企業

全國守合同重信用企業

…… 

誰能想到，這樣一家“威名”遠播的企業，其實並不擅長運營城市，反而屢屢消耗城市。

15年來，它相繼給廈門、南京、揚州、合肥等地留下一道難愈的傷口。

成了城市的毀容師。

1  

上世紀八十年代，如今熱鬧繁華的蓮坂在當時的廈門人眼裏還很“村”，事實上它那會也的確是個村——蓮坂村，村民種菜為生。

村是村了點，但地段特別好，島內兩大交通主幹道廈禾路、嘉禾路在此交匯，緊挨着廈門市的絕對中心，離市政府也就四五公里路。

上世紀80年代中期的蓮坂

慢慢的，隨着特區發展步伐加速，外來人口不斷湧入，村民轉向蓋房收租為生。蓮坂隨之成為流動人口聚集的城中村。

進入二十一世紀，廈門開始由海島城市向海灣型城市發展， 提出“優化島內、拓展海灣”的口號。

一些地段賊好的“城中村”不得不進行提升改造。

城市核心圈的蓮坂的“改造”自然是重中之重。在2003年開元區併入思明區之前，蓮坂屬於開元的地盤，時任開元區長的裴金佳對媒體説：

新蓮坂建設這個問題上，開元區要求開發單位至少要引進四家跨國公司，其中有3家必須是世界500強企業。           

在領導眼裏，蓮坂應該通過形成有特色的步行街，成為大家最喜歡購物的地方，更成為一個具有商業特色概念的旅遊區。

時任廈門市長的張昌平直言，要把蓮坂舊城改造成“交通便捷、商業繁榮、生態型的城市中心商業區，力爭東南沿海第一流”。

那會廈門業界普遍認為，蓮坂舊城改造的開發權應該會花落萬達。領導們説的條件，被看作是為萬達量身設定的。

2002年廈門“98投洽會”上，王健林與開元區政府簽訂投資協議，雙方都表達出了想密切結合的意向。王老闆定下一個小目標：

將投資20億元，建設萬達集團迄今為止所開發的最大商業廣場。      

結果，第三者來勢洶洶。明發半路殺出，以高出競拍底價0.65億，總價7.85億的代價，搶下蓮坂“舊改”地塊，計劃打造明發商業廣場。

然後廈門和廈門人的噩夢就開始了。

2 

明發商業廣場的工程搞了5年，終於在2007年初步竣工。那年年初，主力店先開業的時候，市、區領導紛紛到場慶賀。

一個副市長上台發言時表示：這將是廈門商業發展重要的里程碑，對帶動全市經濟發展具有重要的戰略意義。

當時媒體報道時是這麼形容明發廣場的：

國內城市中心區域第一大MALL。

大確實是大了些，有40萬㎡的體量。因為大，所以也種得下更多的韭菜。當時進場投資商鋪的客户從全國各地湧來。

大家幻想這個“高起點”項目能帶來不錯的回報，不説一鋪養三代，怎麼也要養一代吧。

開業慶典上，明發大老闆黃煥明的親弟弟——明發集團總經理黃慶祝自己也説，“全廈門的目光都聚集在這裏。不論是政府還是普通市民，都對這個項目充滿了期望”。

廈門明發商業廣場的效果圖

外界只看到開業時禮花飛舞、鑼鼓喧天的熱鬧場面。看不到暗暗流湧動。

開業之前的2006年，業主和開發商明發已經鬥得不可開交，聲討、投訴、維權不斷。歸結起來主要是因為交房問題重重：

裝修中的不少店鋪出現漏水；交房前拿不出正式的整體結構消防合格證書；地下室排水存在問題；不少地方存在吊頂脱落。

《海峽財經導報》後來曝光相關問題時寫到：為避免支付延期交房的賠償金，明發集團在不具備交房條件的情況下匆忙交房。

那時候，關於這個項目的官司就有100多個，有商家告業主的，也有業主告開發商的。

隨着時間的推移，業主和開發商的矛盾並沒有消散。因為他們發現，重金投資的商鋪別説租上高價，大多數連租出去都是一個難題。

開業14年來，廈門明發商業廣場的空置率一直居高不下，空七八成是常態。

不管政府還是普通市民，大概都對這個項目充滿了絕望。上週末出差廈門的狗蛋順道去現場逛了逛，完後他感慨：

沒想到美麗的廈門的市中心，會有一個這麼“髒亂差”的商場。          

3  

當年規劃和開業時説好的“商業繁榮”“力爭東沿海第一流”“廈門商業里程碑”“特色旅遊區”，如今通通看不見。

白天的明發廣場甚是冷清，到處都是空店。只有晚上大排檔和酒吧開門納客後，才煥發些許生機。

5年多前就已閉店的東百購物中心，停止營業的公告還張貼在店門玻璃上。緊挨着公告，同一個業主連貼兩張出租、出售“小廣告”。

一句“人在附近，3分鐘到”，狗蛋讀出了業主求租的迫切

開發商曾經引以為傲的巨型摩天輪早已停運，所謂的地下近千米“威尼斯水系”，已經成了臭水溝。

商場內部，樓道狹長昏暗，整個項目100多部扶梯幾乎都是停運狀態。

站在廣場附近天橋上看，還瞧不出它的破敗，因為外圍那一圈店鋪的外裝，在“金磚會議”前統一修整過。

一進到裏面，腳下污垢橫生，頭頂電線交錯，兩輪的、三輪的、四輪的，各種車在廣場內隨意穿梭，停放無序。狗蛋説，他簡直不敢相信：

這是二十一世紀二線城市的市中心的商場。           

當年號稱“國內城市中心區域第一大MALL”，就醬？

就醬，店鋪的物業費還要收8塊錢一個平方。

一個多月前，有商家不滿收費夠高及懷疑物業方侵佔公共收益，於是發動大家拒繳物業費。

4 

因為規劃設計不合理，第一次去明發廣場的小夥伴多半要繞暈。

狗蛋的廈門朋友告訴他，當地人調侃這是“一座來了就走不出去的迷宮”。在狗蛋看來：

這是一塊直接烙在廈門臉上的傷疤。     

當年成功競得地塊後，明發集團總經理黃慶祝説：相對國有企業而言，民營企業更注重在服務和遠期規劃上努力做得更好、更全面些。

開業時又説“必將提升整個廈門商業水平，調整市場格局，甚至引發整個商業地產重新洗牌”。

狗蛋在廣場西門看到了駿馬奔騰的雕塑，可以想象當時的黃家兄弟是何等自信。

到頭來卻把自己洗了下去。

曾經各種flag，如今看來都是一記記耳光，只是不知道打在了誰的臉上。

之所以一地雞毛，最主要的原因還在於明發搞不懂運營。

狗蛋説，也可能根本就沒想搞懂。

萬達廣場之所以能成功，很大原因在於它的模式是“招商先行、訂單地產”，同時拿住宅銷售回籠的資金來貼補商業，自持不小的比例來盤活運營。明發的做法更多是簡單粗暴“賣賣賣”。

以廈門明發廣場為例，除了主力店外，明發將剩下的切割成2500多個商鋪出售。根據業主的説法，當年賣了40個億。只不過面對幾千個“散户”，運營難度可想而知。

疲態在開業之初就註定了也顯露了。

那時候起，業主、商家通過各種渠道聲討明發運營無方。比如2007年6月14日《東南快報》刊登文章《一個華僑的噩夢》披露：29歲歸國華僑是廈門明發商業廣場首批商户，300萬投入顆粒無收。曾經廈門最黃金的地段冷冷清清，矛盾根源在於開發商缺乏統一經營的管理辦法及其面對問題的推卸責任態度。

2009年明發赴港上市那天，黃煥明在敲鐘現場説道：

我創辦明發15年，成功發展了一套高利潤、低成本的商業模式。     

狗蛋表示，在賺錢這件事上，黃老闆誠不欺人。

5 

説起來有趣。

明發參與蓮坂“舊城改造”之前壓根沒做過商業，除非賣傢俱也算。黃煥明是泉州南安人，90年代初在老家賣傢俱，但沒有完成原始財富的積累。知情人士回憶，1994年黃煥明闖蕩廈門的時候連部車都沒有。

四年後，黃煥明和自家兄弟開發了人生中的第一個項目，也是讓他們挖到第一桶金的項目：廈門明發國際新城。

按照黃老闆的説法，當時他預判到了廈門城市發展必會向東，明發國際新城所在的前埔大有可為。他拿地時一平1600元，一年後相鄰地價漲近一倍。

狗蛋想起他爹常説的一句話：做大生意的，不一定是自己行，很可能是自己的“朋友圈”行。

2015年，時任福建副省長的徐鋼落馬，黃煥明受該事件牽連曾被帶走調查。《中國房地產報》曾經採訪撰文直言：徐鋼是黃煥明的領路人。

2016年，時任廈門市委常委、常務副市長的鄭雲峯涉嫌違紀被查。同樣是南安人，已經在廈門官場摸爬20年的鄭雲峯，和黃老闆也有交集。2019年鄭雲峯因受賄罪一審獲刑，判決書顯示，鄭雲峯收受財物就有部分來自黃煥明。

明發國際新城之後，黃老闆在同一片區連下四五個項目，但都是住宅。

拿下蓮坂改造地塊那年，黃老闆才宣佈轉型搞商業地產。也就是説，廈門明發商業廣場是他的試手項目。

更有趣的是，試手項目沒搞好，還能被拿來作背書，以此獲得更多繼續試手的項目。

2011年11月，國家工商總局商標局把“明發商業廣場”認定為：

中國馳名商標。     

繼廈門商業項目之後，明發輾轉江蘇、安徽，在南京、無錫、揚州、合肥等城市的中心地段，投資開發商業廣場。

這些項目無一例外，最終都陷入了風雨飄搖之中。

南京明發商業廣場，曾經的市重點項目，因為臨近南京南站，又有多條地鐵穿過，銷售時出現“一鋪難求”的火爆場面，如今也是冷冷清清、空空如也。一兩年前媒體報道過，因為招租難，很多業主把商鋪改成了公寓出租。

這個項目同樣具有40萬方的體量。

揚州明發商業廣場，2011年蓋成後一直沒對外開業，被稱“十年鬼城”。

無錫明發商業廣場，2006年開工到如今還沒蓋好，也就是爛尾了。

合肥商業廣場，總建36萬㎡，2019年時被當地媒體形容為“建成9年空置9成”。很多合肥的小夥伴和廈門人民有一樣的想法：

應該把明發廣場拆掉重建。     

願望是美好的，現實是複雜的。

這些明發廣場所在的城市，它們腳下踩着的地方哪一個不是寸土寸金？

拆，又會衍生新的矛盾。

狗蛋在想，如果當初廈門引進的是萬達，至少不會比現在更差：

一個明發廣場，一個城市傷疤。     

6 

去年4月，創始人黃煥明辭去公司職務。

他的另外三個親兄弟隨後也一一“離開”公司，放棄一線管理職位。

這輪去家族化的操作，被外界解讀為重新出發。明發手上還有133個項目，應占土儲2000多萬㎡。

狗蛋想説：很難。

這個行業留給大家重新做人的時間不多了。