金茂預警！利潤腰斬，一二線城市戰略還穩嗎_風聞

　　文丨西部菌

　　對房地產行業來説，伴隨着疫情壓力和調控收緊，剛剛過去的2020年，成了承壓最重的一年。這種壓力，已經體現在各大房企的業績表現上。

　　1月25日，中國金茂發布業績預警：

　　根據現有數據預期，截至2020年12月31日止年度之本公司所有者應占溢利（未包含投資物業的公平值收益）將較截至2019年12月31日止年度錄得約40%至50%的下降。

　　不過，盈利能力大幅下滑的同時，金茂的銷售規模卻成功突破兩千億大關，再攀新高，首次殺入房企銷售TOP15陣營。

　　兩項數據對比，可謂是冰火兩重天。增收不增利背後，金茂高度聚焦一二線城市的高端路線，弊端也不斷凸顯。

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　　央企金茂的房地產開發歷史其實不算長，不過憑藉着在一二線城市的“地王”式收割，它的規模化擴張之路，倒是走得相當迅猛。

　　比如2019年，金茂的銷售額還只有1608.06億元，2020年在疫情壓力下，還能提前一個月順利衝破兩千億大關，實現全年2311億元的銷售額，同比增長43.7%。

　　來源：網絡

　　數據顯示，2015年至2019年，金茂的五年複合增長率超過52%。駛上增長快車道的金茂，行業排名逐漸提升，從2015年的房企銷售三十強，一路進擊到目前TOP15陣營。

　　2020年，金茂在北京、上海、南京、杭州、長沙、蘇州、寧波、青島、温州等九個城市簽約銷售金額超過百億，基本都是溢價空間很足的高能級城市。

　　不過正如業績預警所顯示的，金茂在銷售收入搶眼的同時，營收卻表現平平，盈利能力更是出現顯著滑坡。

　　2020年上半年，金茂實現營收約120.97億元，同比減少18%。2020年全年，歸母淨利潤預計會有40%至50%的下降，降幅和銷售增幅差不多。這樣的落差，在房企中是相當少見的。

　　對於利潤腰斬，金茂解釋稱，“因房地產市場調控等原因，導致本集團及本集團之部分聯營及合營企業項目售價不及預期，需計提發展中物業、持作出售物業減值所致”。

　　去年以來，融資環境收緊，三道紅線出爐，這些的確是重要因素。不過拉長視角看，金茂銷售規模和盈利能力增長的不匹配，並不是去年才出現。

　　數據顯示，2016年至2019年，金茂淨利潤分別為25.36億元、39.78億元、52.11億元、64.52億元，增速分別為-16.75%、56.88%、31.00%、23.82%。

　　在淨利潤方面，2017年增速觸頂後，連續兩年下滑。2020年歸母淨利潤上演腰斬局面，可以説是早有預兆。

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　　銷售暴增，而利潤驟降，除了調控因素外，去年的打折促銷、以價換量無疑是重要原因。

　　其實不只是金茂，在多重壓力疊加下，去年以來，各大房企一邊開啓線上賣房渠道，一邊打折促銷回籠資金。但金茂的銷售和利潤落差遠超同行，説到底還是戰略選擇差異的結果。

　　來源：網絡

　　金茂的擴張思路，有兩大典型特徵。第一點就是前面提到的，業務高度聚焦在極具增長潛力的一二線城市，尤其是沿海地區。

　　第二，金茂的產品定位比較高端。比如鼎鼎有名的金茂府等“府”系產品，面向的主要也不是一二線城市的剛需羣體，而是對居住品質要求較高的高購買力人羣。

　　比如在房企紛紛搶灘成都時，2017年金茂以17160元/平方米樓面價、46.62億元總價在武侯新城拿地，推出武侯金茂府項目，才首次闖入成都。當然，也引發了本地市場廣泛關注。

　　直到今天，金茂在成都包括重慶，投資力度依然比較有限，沒有太多的項目。這種城市運營的思維，最直接原因，自然是川渝地區的房價水平，相較於沿海熱門城市存在一定差距。

　　來源：金茂官網

　　金茂過去的高增長，靠的不是廣撒網，而是一二線城市高端產品帶來的高溢價。然而，隨着樓市政策的收緊，一二線城市在有購買力支撐的同時，也成為被重點盯防的地區。

　　相較於那些在政策較為寬鬆的三四線城市也有大量項目的房企，這一輪持續已久的調控，金茂可以説首當其衝。加上金茂的產品較為高端，受限價的影響較大，利潤空間會大大壓縮。

　　比如金茂的銷售均價，已經從2016年的2.54萬元/平方米，下降到2020年的2.05萬元/平方米。

　　對金茂來説，面臨行業承壓的局面，銷售和利潤之間的增長，變得更難平衡，房價上漲紅利式微，增收不增利的問題逐漸凸顯。

　　而且注意，前幾年的金茂不惜重金在各地拿下諸多地王，而項目從拿地到入市都有個兩三年的週期，這些地王項目如今正好又趕上調控限價，利潤下滑也就成了意料之中的事。

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　　最近幾年，金茂從傳統的地產開發，向城市運營轉型，開發一些產城融合的綜合體。相對於過去的地王模式，城市運營可以低價拿地，利潤空間也得到提升。

　　比如重慶的金茂國際生態新城。另外，2020年上半年落地的武漢方島智慧科學城、天津上東金茂智慧科學城、常熟智慧科學城等，也是金茂的城市運營項目。

　　來源：金茂年報

　　不過，城市運營同樣存在着建設週期長、資金沉澱大的問題，利潤的釋放，也比蓋樓賣房要更慢一些。所以，在利潤下滑之外，還可以看到，金茂的債務壓力在不斷提升。

　　不管是資產負債率，還是淨負債率，金茂都是一路走高。以資產負債率為例，從2015年的62.93%提升到2020年年中的76.4%。

　　哪怕是作為央企的金茂，在有融資優勢的前提下，迫於債務壓力，也不得不通過轉讓項目的方式來充實資金。

　　據觀點地產統計，2020年以來，金茂掛牌轉讓了10個項目公司的股權，包括位於北京、上海、杭州、青島、福州等項目，回籠資金超過50億元。其中有的項目，拿地才3個月就給賣了。

　　另一方面，為了給持續增長注入動力，破解盈利能力下滑的難題，金茂的區域戰略同樣有所調整，開始向政策更加寬鬆的三線城市落子，避免版圖過於集中。

　　來源：金茂年報

　　比如去年在煙台、泰州、金華等地，金茂都有土儲進賬。

　　值得一提的是，在缺少深耕的成都市場，金茂也於2020年年底聯合成都城投，在龍泉驛區以8.91億元的價格拿地。1.55萬元每平方米的成交樓面地價，不算便宜。

　　毫無疑問，專注於房價上漲空間大的一二線城市的金茂，將業務版圖延伸到一些過去不夠重視的二線城市，甚至三線城市，正是內外壓力疊加的必然結果。

　　在2020年的年中業績會上，金茂方面表示，“2021年、2022年會保持強勁的增長動力，2021年2500億元，2022年實現3000億元的簽約目標”。

　　照此目標來看，金茂的高速擴張勢頭還將繼續維持。只是，只講體量而忽視效益，終究不是長遠之路，增收不增利的難題，將成為持續擴張的最大隱患。