動真格了？滬深杭重拳出手，透露今年樓市調控重大信號_風聞

　　◎智谷趨勢（ID：zgtrend） |  江文華

　　樓市又不安分了。

　　2021年短短一個月都不到，上海、深圳、杭州等熱點城市已經祭出了多個調控措施，就連北京也釋放要加強調控的信號。

　　迅速升温的一線樓市已經驚動中央。

　　央行官員馬駿在昨天的重磅講話中提到“有些領域的泡沫已經顯現”，特別點名了“近期上海、深圳等地房價漲得不少”。

　　住建部副部長帶隊到上海、深圳調研，要求“堅決遏制投機炒房”。

　　不用懷疑，接下來肯定有更多城市要加入調控大軍。

　　但詭異的是，為什麼調控會突然在近期密集出台，明明一線城市已經火了大半年？

　　2021年的中國樓市，真的註定要涼涼了？

　　各大熱點城市都在忙着給調控政策打補丁，一幅不把炒房客徹底堵死不罷休的姿態。

　　就在今天（1月27日），最意外的是杭州加碼樓市調控：

　　1.加強限購，落户杭州未滿5年的，在杭州市限購範圍內只能買1套房；

　　2.加強限售，杭州市限購範圍內，個人住房轉讓增值税徵免年限由2年調整為5年；

　　搖號中籤率小於或等於10%的商品房、以優先購買方式取得的熱點商品住房，自拿證起5年內不得轉讓。

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　　杭州的這些措施，劍指一直以來的打新熱。

　　由於當地執行新房限價，新房價格比周邊二手房價格低不少，引來杭州甚至全國的投資客瘋搶新房。其實在過去這幾年裏，限價政策帶來的負面效果已經是非常明顯的，它造成一二手房價倒掛，這個套利空間會驅使市場瘋搶新房。

　　杭州的做法是通過將增值税免徵年限從2年變5年等方式，增加交易成本，勸退部分炒房客。

　　不僅是杭州，上海、深圳紛紛出台調控新政，不斷補漏洞。

　　上海，堵住假離婚買房路、增值税兩年調5年、法拍房開始限購……至此，一線城市全部都對法拍房出手限購。

　　深圳同樣是堵上假結婚買房的路子。在瘋漲的房價面前，家庭倫理經不起太多的考驗。

　　這兩天，住建部還專門赴滬深調研，要求及時出手採取針對性措施**“堅決遏制投機炒房”**。

　　北京市住房和城鄉建設委員會黨委書記、主任王飛也在近日一期電視節目裏表示：

　　打擊惡意炒作和違規資金進入樓市，是今年整頓房地產市場秩序的重中之重，近期就將開展專項行動。

　　顯然，決策層已經“亮劍”了，別當他們的對手盤。

　　其實，這段時間的調控頗為“詭異”——

　　毫無徵兆地來了，還這麼密集，而且為什麼偏偏是滬深杭這3個城市？

　　實際上，上海樓市已經火了大半年了。

　　2020年一年上海消化了30萬套二手房，臨近年底時單月成交量頻頻觸達3萬套，12月甚至快達到4萬套。只有在疫情最嚴重的2月，市場成交低迷，只有4000多套。

　　2020年上海每月二手房成交量/來源：真叫盧俊

　　這完全是炒房客的鍋嗎？也不盡然。

　　上海樓市的關鍵問題在於住宅供應太少了。

　　有人做過統計：目前上海鏈家的二手房供應量大概在3萬套。如果按照去年12月一個月成交3.8萬套計算，上海二手房將在不到一個月時間消化完。

　　再看深圳樓市，還是那麼狂。

　　在715調控後依舊很火，代持打新風氣不減，深圳人都在做着買一套房淨賺百萬的美夢。但深圳一直沒有加碼調控，直到上週。

　　至於杭州，自從去年被叫到北京開會後低調不少。

　　根據70城房價數據，去年12月，杭州新房價格同比增長4.5%，環比還降了0.3%；二手房價格同比上漲6.9%，環比上漲0.5%，都不算特別突出。最新一期的冰山指數排名，杭州房價漲幅排在第10位，低於泉州、合肥、西安、廣州等地。

　　但你換個角度想，問題就不一樣了：杭州新房限價，漲幅必然不大，大家也爭着去搶新房。因此，當地樓市火熱，並不一定表現在房價上，而是表現在杭州人瘋狂打新上。

　　杭州之前堵住打新的方式是不給網紅盤發預售證，看你還怎麼搶。

　　去年下半年，杭州土拍數量驟減，紅盤也延後開盤，硬是把上半年瘋狂的樓市按下去。從下圖可以看出，杭州下半年土地供應面積出現斷崖式下降。

　　來源：克而瑞

　　換一句話説，杭州要是在去年下半年不悄悄出手，萬人搖號的局面還會出現。調控的大刀，這會兒也必然要更加重重落下。

　　為什麼這些城市在近期都開始出台調控？

　　我認為上海調控加碼，樓市火熱是主要原因，如果任由供應不足引導市場預期，那麼上海樓市必然會成為熱錢蜂擁之地。

　　深圳加碼調控，應該是給政策打補丁，威力其實並不大。

　　杭州就比較有意思，看這勢頭是把上海、深圳視為風向標。身旁的大哥上海已經打響2021年樓市調控第一槍，南邊的先行示範區也出手調控了，看來，新一線城市杭州也要有所表示才行。防患於未然，總比被叫去喝茶好一些。

　　結合近期滬深等地收緊調控，市場上的天量資金無處安放，杭州的調控，除了打擊打新熱，還有一層是預防滬深等地，特別是上海的投資客湧入，繼續刺激蠢蠢欲動的樓市。

　　乾柴烈火，燒也燒不盡。

　　説句實話，調控的花樣越來越多，打擊力度卻未必就越來越大。

　　就像杭州的調控措施，有效果，但威力有限。

　　雖然收緊限購，落户不滿5年，只能在杭州買1套房。但這條政策的另外一層意思是：

　　只要落户杭州，就可以買房。

　　之前被稱為炒房天堂的深圳，買房都要滿足落户3年加社保3年了。即使如此，深圳樓市還非常瘋狂。這就可以預見杭州此次調控的效果。

　　其次，我上面説了，杭州樓市的矛盾，其實是新房限價，和二手房價格倒掛，大家瘋狂打新。

　　對此，杭州出台限售措施。説得直白點，就是網紅盤5年內不能賣、增值税免徵年限兩年改5年。

　　這兩點措施還是給力的。何為網紅盤？其實不是質量有多好、户型有多好，而是售價遠低於人們預期的樓盤。這種樓盤一倒手，就能賺得大額差價。

　　現在網紅盤5年內不能賣，起碼增加交易成本和風險成本。

　　增值税免徵年限提高到5年也是差不多道理。政策的意思是：

　　買到房就安心住吧，別想太多。

　　當然，為了給杭州樓市降温，適當縮小新房二手房價差、增加住宅土地供應都是非常有效的辦法。但杭州這次調控並沒有提出來。

　　所以，道理大家都懂，想要給樓市降温，直接照搬北京、長沙等地的樓市調控經驗就好，不必在這些調控尖子生的措施上刪刪減減。

　　但事實是，沒有哪座城市願意拋棄房地產這塊大蛋糕。因此，致命招永遠不會下，絕大多數城市更像是因特爾公司升級處理器，每次都在擠牙膏。

　　除了給地方發揮空間的“因城施策”，中國樓市最根本的基調還是那最重要的4個字——“房住不炒”。

　　最近，住建部專門到滬深兩地調研（劃重點， 1年內去了2次深圳），説明上面已經非常重視房地產市場了。

　　按照去年7月住建部前往深圳調研的經驗，這次滬深兩地的調控措施還有可能繼續升級，更加嚴厲。

　　中國樓市本就是政策市。就房產交易來説，理解政策便是重中之重。

　　2021年，中國樓市的政策出發點是“穩”。

　　12月11日的中央政治局會議，提到“促進房地產市場平穩健康發展”， 關鍵詞是“平穩”和“發展”。意思應該是：

　　2021年房價不能上漲過快，干擾了內循環的發展大局，但也不能止步向前，更不能後退萎縮，要起到一定的經濟支撐作用。

　　隨後召開的中央經濟工作會議，將房地產和強化國家戰略科技力量、反壟斷等列為8大工作重點，足見高層對房地產的重視程度，特別強調“解決好大城市住房突出問題”。

　　漲跌都行，但不能暴漲暴跌。

　　因此我判斷，像滬深杭等地樓市過熱就打的動作，會延續今年一整年。

　　而且大家發現沒有，今年年初的全國樓市，倒是和去年的有點像——冒頭就打：

　　之前是出台突破“房住不炒”底線的樓市鬆綁政策，打；

　　現在是樓市過旺，打。

　　總而言之，現在是中國經濟轉型、為大國博弈磨利劍的關鍵時期，容不得半點差錯。房地產如果敢冒頭炒作，一定會被狠狠地摁在地上摩擦。這點政治意識不能少。

　　現在，滬深杭都升級了樓市調控措施，北京也表示要加強調控了。

　　北京，一直是樓市調控風向標城市。這也意味着，北京一旦升級調控，全國各地都會立馬跟進。只是不同的城市，政策嚴厲程度和執行程度不一。

　　在這裏就要提醒大家，一定要重視年初的這個信號。

　　其次，想買房賣房，必須抓緊。

　　一般而言，在政策出台前交易，不會受新政影響。因此，你的房子沒有滿5年但想賣出，就趕緊賣了吧。

　　想買房的朋友也要抓緊了，不然可能會在約業主談價途中失去購房資格。

　　結合目前全國各地樓市的火熱程度和樓市調控措施的嚴厲程度，我認為接下來可能收緊調控的城市有：

　　北京、廣州、東莞、合肥、南京等地。

　　準備在這些地方置業的朋友，要格外關注了。

　　參考資料：

　　德科地產頻道：你説杭州樓市會怎樣

　　克而瑞浙江區域：克而瑞杭州年報|撥開迷霧，透過數據與現象看清2020樓市真相

　　真叫盧俊：上海樓市真的瘋了嗎？