剛上岸就掃雷 祥生控股前債難還_風聞

　　上市不到兩月，浙系房企祥生控股集團（02599.HK）就迎來了一波風浪。

　　作為國內TOP30房企中最後一家登陸資本市場的房企，祥生控股集團一度被二級市場投資者認為是房地產板塊“明星股”，結果其股價表現卻不盡如意。截至1月29日收盤，祥生最新股價為5.58港元/股，仍運行於發行價之下。

　　出來混遲早是要還的，只是有關祥生控股的這一切來得比預想要早一些。

　　**團隊整合能力不夠、土儲欠缺、千億規模成色不足、盈利能力偏低、地產大勢收緊，祥生要掃除的障礙還有太多。**好在，祥生控股抓住了資本市場這根“救命稻草”成功上岸。

　　只是，不知剛剛“上岸”的祥生控股能否用“韭菜”手裏的錢掃清其為自己埋下的各種“雷”。

　　矛盾井噴

　　“TOP30中唯一一家沒上市的房企成功登陸資本市場”怎麼看都是一件皆大歡喜的事。

　　2020年11月18日，頭頂TOP30房企和千億房企兩大光環的祥生控股登陸港交所，一時間，地產圈和資本圈都歡呼雀躍，投資者迎來優質標的，公司成功融資並走向可持續發展，公司高管與一級市場機構紙面富貴躍然提升，然而劇情並沒有如此發展。

　　然而，祥生控股上市後不到兩個月，積聚已久的矛盾就如火山噴發一般爆發了。

　　最勁爆的是近日“裁員30%”的傳聞。祥生官網顯示，截至2020年4月底，祥生共有3561名員工，按照上述“裁員30%”的説法，祥生須裁掉1000多名員工。

　　**高管離職也像“下餃子”一樣。**有市場信息顯示，祥生浙南區域總裁顧建軍有意在年後離職，祥生副總裁郭政將離職，祥生營銷中心總經理龍鑫源將於年後離職，市場還傳言祥生總裁趙紅衞也將於年後離職。

　　出走的，個個可都是“精兵強將”。

　　雖説祥生公司稱“年末個別人員變動屬公司業務發展過程中的正常變化”，但曾輔佐“皇太子”上位的祥生元老趙紅衞，在祥生上市時的股東及高管名單中已不見蹤影，這種“指標性”人物的出走，也絕對是利空祥生控股的。

　　除了人事層面的調整，祥生對組織架構的“大手術”也是翻雲覆雨。

　　除了之前蘇寧皖大區的重組，祥生浙南區域的重組規劃也正式落地。在大本營浙江，原本以浙北、浙東、浙南構成的三大區域也展開了進一步的融合重組。祥生一系列操作頗有“壯士斷腕”的味道。

　　| 祥生全國化戰略佈局  圖片來自祥生官網

　　接踵而至的還有祥生呼和浩特項目農民工討薪的風波。

　　對比此前豪擲18.3億元一口氣拿下八塊地的豪氣和“呼市前三，區域奪冠”的雄心，如今農民工討薪潮讓祥生進軍呼市顯得相當“爛尾”。

　　一位地產行業資深人士表示，一般房企上市前一年業績爆發，第二年業績平穩，再往後個別高管離職屬於正常現象，衝刺上市多少會掩蓋內部一些問題。

　　只是，像祥生這般上市才兩個月就陷入大規模裁員、高管離職、農民工討薪等負面漩渦的確實少見。上市後矛盾集中爆發其實也意味着此前積聚的矛盾已無法遮掩下去。

　　這一些列風波的爆發對資本市場投資者的持有信心，大為折損。祥生控股的戰略管理、內部運營、品牌運作能力究竟如何，市場觀望者顯然是會心裏沒底。

　　“倉皇”上市

　　事實上，祥生控股上市兩月就爆出的諸多問題，從其倉皇上市路就可見端倪。

　　一般而言，房企上市有相似的“套路”，無非就是區域發展到一定程度，“遷都”宣佈全國化擴張，而後加槓桿擴大規模，到一定程度後衝擊上市。與祥生同屬“浙系房企四小龍”的中梁控股便是如此。

　　而25年來首提上市的祥生則與眾不同。2019年建立上海運營中心，連境外上市的VIE結構也是2019年底才開始搭建，2020年，祥生就成功登陸港交所。從遞表到成功上市，祥生只用了168天。

　　財經評論員周正國曾表示，祥生控股上市步伐太快，戰略管理經驗不足，團隊整合不夠，內部不穩定。尤其地產公司若向省外擴張，其發展總監、戰略總監都必須對新開拓市場足夠熟悉，團隊磨合需要很長時間。

　　可“突擊”上市的背後，祥生控股也有其“難言之痛”，回看來時路再摸摸兜裏的錢，上市融資是祥生控股“渡劫”唯一的出路。

　　作為崛起相對較晚的浙系房企，祥生的激進相比“前輩”有過之而無不及，兩個指標足可見之：

　　一是祥生銷售額從百億元到千億元只用了3年，同樣收割三四線市場紅利的碧桂園用了6年，恒大萬科用了5年，連因高槓杆而暴雷的泰禾也用了4年，祥生控股真是後浪可畏；

　　二是祥生控股對高週轉有自己的定義，從“3個月動工，6個月開盤”到“2個月動工，5個月開盤”，再到“施工證到預售證間隔小於2個月”，“小碧桂園”之稱名副其實。

　　激進擴張註定要付出代價，高負債、現金不足可以預見，只是祥生的高負債業內聞名，現金流更是“捉襟見肘”。

　　萬得數據顯示，2019年祥生控股資產負債率為95.43%，在127家港股上市房企中排行老二，截至2020年4月，其淨負債率更是高達426%。

　　2017-2019年以及截至2020年4月，祥生控股的現金及現金等價物分別為32.3億元、31.14億元和24.12億元、24.4億元。但同期短期貸款和一年內到期的長期貸款分別為120.4億元、155.9億元、115.1億元、157.2億元。

　　也就是説，現金流已經是危機重重了。

　　“借錢”續命是祥生的必經之路，祥生也確實這麼做了。票據、信託、資產抵押證券，祥生用盡渾身解數，管它是否非標資產，管它19.6%的信託利率，能借來再説。

　　一系列“騷操作”之後，祥生控股已再無它技可施。上市融資，再拿投資者的錢“堵窟窿”是目前可行且有效的對策。

　　於是，我們看到祥生控股在上市公告中有一條是上市融資的30%資金將用於償還現有信託貸款。

　　“上岸”還前債

　　引入活水只能解決一時危機，地產高壓下，比拼的是內功，祥生控股目前“功力”恐難不負投資者信賴。

　　一位地產行業資深人士表示，在之前的行業大勢下，先加槓桿擴張，再用幾年時間消化之前的激進是包括閩系、浙系在內的眾多房企的打法。

　　只是，祥生相比其他浙系房企而言，有更高的拿地成本、市場開拓成本，以更激進的姿態示人，卻要在當前收緊的環境下“還之前欠的債”，一增一減間，難度係數加大了不少。

　　近兩年以來，房地產行業“畫風”突變，政策層面不斷收緊，“三道紅線”之後又有“兩道紅線”。在此背景下，此前越激進的房企越會率先退潮，泰禾如此，祥生控股的風波不斷也值得警惕。

　　另外，打鐵還須自身硬。頭頂“TOP30房企”和“千億房企”光環的祥生控股，硬實力似乎也確實不及同規模房企。

　　2018年突破千億門檻的祥生控股彼時營收只有142億元，約佔銷售額的1/10。而同期相似規模的奧園營收為310.7億元，遠洋營收為414.8億元。

　　中原地產首席分析師張大偉表示，一般房企營收在銷售額中的佔比都在35%以上，若相差近10倍則説明其大概率粉飾了業績。

　　祥生的“賺錢”能力也令人堪憂。萬得數據顯示，2017-2019年，祥生的銷售毛利率分別為13.25%、21.1%、23.87%，在港股房企中排名尾段，港股127家房企銷售毛利率的中位數分別為30.99%、34.14%、32.3%。

　　最後，祥生控股上市後的發展必然要加速全國化擴張，但50%以上依賴浙江根據地市場的業績、尚不穩定的團隊以及2019年才進行“遷都”的時間點看，其全國化的節奏顯然落後於同等規模的房企。

　　上市如上岸，但上岸的祥生控股還要繼續面對更為殘酷的“叢林法則”。

　　結語

　　上市是眾多快速發展中的企業都夢寐以求的事兒。只是，有的借上市平步青雲，並藏富於股東，有的卻用“割韭菜”的錢掃除自己前進中的“雷”。

　　上市是眾多危難中的企業“求生”的最後一根稻草，只是，有的可以實現華麗轉身，完美蜕變，有的只能引入活水，解燃眉之急，不穩固的根基猶存。

　　成功“上岸”的祥生如何讓自身戰略管理、內部整合等能力同步跟上，如何修煉好自己的內功，需要它做的還有太多。