566次出價,萬人搶破頭:比盲盒更刺激的“法拍房”,坑你沒商量_風聞
快刀财经-快刀财经官方账号-2021-02-01 08:49

“法拍房”絕非兒戲,買定離手無反悔餘地。
作者:朱末
來源:快刀財經(ID:kuaidaocaijing)
2021年1月21日凌晨5點,黑夜和白天的界限還未完全分明,一道清脆而凌厲的“異響”,毫無徵兆地響徹上空,樓棟的燈陸續亮了起來。

接到報案的警方很快趕來,作為砸壞門窗的“始作俑者”,李復(化名)顯得鎮定過頭。一年前,她買下這套位於廣州越秀區的法拍房,明明手執確權裁定書,卻遲遲拿不到房門鑰匙。
忍無可忍,李復與該房的租客、收租方陷入數輪破門、換鎖的交鋒,事態僵持不下,警方只得以調解無效收場,並建議李復走司法途徑解決。
事實上,像李復這樣陷入法拍房“糾紛”的案例並不在少數。房子被他人佔用,無法入住還不算最慘,有的還存在拖欠大量未交費用的資金大窟窿,接盤者莫名其妙就成了冤大頭。
儘管如此,依然阻止不了前赴後繼者的“熱情”。據央視新聞報道,上海法拍房市場異常火爆,85%的房源都會在一拍當中被客户拍中,競爭之激烈,逼得限購政策連夜出台。
阿里司法拍賣平台數據也顯示,從2017年至2021年1月,法拍房源已從9000餘套激增到138萬套左右,價格更是水漲船高。

狂熱背後,法拍房從鮮少問津的冷門,變身成了當下流行的購房方式。但到底是撿漏,還是踩坑,每個人的悲歡並不相通,結局也不盡相同。
畢竟,天上掉的餡餅,一不小心,就成了陷阱。
01
被瘋搶的“法拍房”
為何讓人欲罷不能
無風不起浪,事出必有因,“法拍房”的走紅,是中國樓市畸形發展下的必然結果。
所謂法拍房,俗稱為“法院拍賣的房產”,指的是遭法院強制執行拍賣的房屋,來源主要是商業貸款逾期、違法犯罪沒收以及無主認領的財產。
縱觀近幾年,一二線城市的房價漲幅驚人,前段時間鬧上頭條的深圳,為搶房就上演了各類鬧劇,眾籌打新、名額代持、合夥買房等奇葩亂象層出不窮。

**房價已讓人望而生畏,雪上加霜的還有日趨嚴格的限購令。**現實與政策的夾縫下,不限購、不搖號的法拍房,成了想要落户紮根,又苦於沒有房票的部分人的救命稻草。
何況,法拍房的價格實在很有“誘惑力”。最高人民法院對此有明確規定,簡單理解就是:市場價格為100萬元的房子,拍賣價就是80萬元(100萬元*80%),如果流拍,第二次拍賣價會降到64萬元(80萬*80%)。
總體來説,法拍房大多數是基於市場價的5-7折起拍,少則省幾十萬,多則省幾百萬甚至上千萬,這種“大便宜”,很難叫人不心動。
其次,法拍房還會出現一些“白菜筍盤”,即處於核心地段,又有學區加持的的優質房源,再不出手,更待何時。
因為有機可趁、有利可圖,法拍房也吸引了不少“投資客”。一位資深的投資客稱,在房產投資圈裏,抄底法拍房的收益不比炒二手房差,在投資客們看來,只要買房能上槓杆,以500萬本金搏500萬收益的事情總能發生。
市場上也因此衍生出不少專門代理法拍房的機構。中介對於操作手法駕輕就熟:“有人借錢全款買房,在辦完房本,交完房後,去銀行申請經營貸,把貸款出來的錢還給朋友。這種把房子抵押給銀行的利率,比正常按揭還低4%左右,我們叫‘倒按揭’,月供都是按照20年走的,還款基本沒壓力。”
該中介還透露了自己最近的一起“成功案例”,有客户倒騰了兩輪法拍房,北京的法拍房在過户完成後,可以按照正常二手房入市交易,一買一賣中間淨賺了幾百萬。
許是鑽空子的黑手太多,水被越攪越渾,法拍房也漸漸變得“高不可攀”起來。2020年9月3日,歷經近10小時的競價,經過566次出價,深圳龍港龍苑路(龍苑新村)7號一幢房屋,最終以2210萬成交,溢價率為1.6%,這時還算正常。

到了2020年12月3日,深圳香蜜湖一號一套347平米的別墅物業開拍,超萬人在線,竟拍出9191萬天價,溢價率77%。值得一提的是,該套法拍房税費超過800萬,若是再算上其他隱形成本(租金+裝修費),最終花費過億。

再説2021年1月7日,上海靜安彭浦新村一套32平方米的法拍房,起拍價只有115萬元,經過108輪你來我往的爭搶,成交價飆到了232.51萬,每平方米的價格達到72000餘元,而周邊同期二手房均價僅在50000餘元。

後據上海國拍統計,在上海成交的住宅類法拍房中,有64%的標的以高於評估價成交。翻查近期北京、杭州、廣州的法拍房交易中,價格遠超出正常市場價的情況也比比皆是。

▲圖/第一財經
眼看事情在失控的方向上越走越遠,密集的“爆雷”又開始在各地頻頻上演。
02
“法拍房”背後的坑
多的是無法承受之重
利益越高,風險越大,千算萬算,很多人選擇性忽略了法拍房自帶的“漏洞”屬性:身世複雜。
2020年6月,滎陽的杜先生拍下了一套精裝法拍房。不想原房主對外欠下了高利貸,因此與債權人簽訂了長達20年的長期租約合同,用以抵扣債務。
根據現行相關法律規定,買賣不破租約,房子還沒到手,杜先生就先吃了啞巴虧。更絕的是,債權人又將房子轉租給了他人,其中包括一位年逾花甲的老人,更增加了騰空難度。
經過漫長的調解、訴訟、執行,身心俱疲的杜先生終於得以入住,誰料開門的瞬間,杜先生又傻了眼。
實木地板,被全部撬走;燈具和房門,全部拆走;水管,齊根隔斷;就連牆上的插座插板,也全部被卸掉,只留下一個個窟窿。

如果要全部修復,裝修公司給的最低報價是40萬,算上之前打官司所花的人力、物力、財力,杜先生非但便宜沒佔到一點,反惹了一身麻煩。
杜先生的遭遇還不算極品,近期成交的一套上海的熱門法拍房源,被扒出原業主先後抵押給12個人,其中交易、變更、質押與消質等流程的複雜程度,可想而知。
即便沒了被“非法侵佔”的苦惱,鄭州楊女士的鬧心程度也是有過之而無不及。在230萬買得一套法拍房後,楊女士在辦理過户時被告知,要交46萬的天價個税。
原來,該房產上次交易是直系親屬過户,過户總價只有500元,個税繳納比例是兩次總價價差的20%,如此一來,個税額度相當於縣城一套房了。

楊女士大呼“上當受騙”,隨即提出撤銷拍賣的申請,被無情駁回,46萬的個税,分文不少還得照交。
和楊女士的遭遇“如出一轍”,杭州的黃女士在過户時得知,自己購入的法拍房源屬於“房改房”,且為歷史建築。
過户時不僅需要繳納房改房的相關税費和維修費,另外土地性質還是“使用權劃撥”,未來房子要變更,還得再繳納土地出讓金和增值收益部分,令黃女士叫苦不迭。
同樣陷入迷茫的,還有廣州的李先生夫婦。在綜合權衡後,李先生夫婦在去年11月買下了一套帶學區的法拍房,等到準備報名的時候,才發現房子已被掛了户口。
偏偏目前我國對户口強制遷出方面存在法律空缺,律師直言不諱地告知李先生夫婦,即使是打官司也未必能順利遷出户口,無奈之下,李先生只得將孩子送回老家。
西安的姚先生,在去年9月競拍下心儀的法拍房後,誰想麻煩接踵而來。起因在於,房子的產權是倆兄弟共有,有個是服刑人員。
未涉案的兄弟提出異議,認為房子不能按整體產權拍賣,始終拒不過户,一籌莫展的姚先生,問題至今仍未得到解決。

温州的馬女士,興沖沖買到手的法拍房,在準備搬家時突然得知,這套房子曾發生過惡性殺人案件,是名副其實的“凶宅”,馬女士為此和家人爭吵不斷,被診斷為中度抑鬱。
買房時歡天喜地,拿房時哭天喊地,現在流的淚,都是當時腦子進的水。
03
“法拍房”絕非兒戲
買定離手無反悔餘地
需要明確的是,購買法拍房和正常途徑的商品房不同,屬於真正的一錘子買賣。

法院方只負責將房子賣出去,若出現遺留問題(未交齊土地出讓金、沒有房產證、未交清物業費等),法院概不負責解決。
雖然負責司法拍賣的法院需要當對法拍房信息的真實性負責,但在實際情況中,核實未必能夠詳盡。
比如,法官上門執行,通常會詢問房屋佔用人的身份和原因,佔用人往往會拿出身份證和租賃合同,在沒有人主張合同有問題的情況下,法官不會再深入去調查合同的真假。
此外,對於多重查封、抵押的房產,尤其是不同法院、不同地域的法院實施的,可能會有協同不一致問題,拍賣後如果有的查封或抵押沒法解除,根本無法辦理產權證。
就像買房者有把“小算盤”,法院也有自己的“小心思”。在廣州市的一起訴訟案中,原告李姓男子以約560萬元拍下天河區一套法拍房後,要求原住户搬離,卻遭到敗訴。
審理法院給出的理由是,李某某雖然取得了涉案房屋的不動產權證,但房屋是按現狀方式拍賣,李某某在拍賣時對此應當瞭解清楚,並承擔相應的法律後果,要求原住户騰空房屋,理由欠充分。
再者,執行法院如不負責騰空,法拍房的買受人另訴排除妨害時,涉及不動產糾紛,就由不動產所在地法院專屬管轄,如果執行法院所在地和不動產所在地不是同一個地方,“麻煩”也就順理成章地交了出去。
這種結果,等於變相告訴買方,有房也住不了,還沒有任何後路。隨着法拍房糾紛案的逐年暴增,矛盾衝突下,2019年6月,廣東省高院不得不發佈《關於進一步規範司法拍賣不動產移交工作的指導意見(試行)》,明確“以清場交付為原則”,並規定了強制清場的方法和程序。

雖然規定了“清空交付”,卻沒有明確“先清空再拍賣”,而是表述為“執行法院應當責令被執行人或者其他佔有人在指定期限內自行搬離”,並承擔拒不辦理的法律後果。
這裏面依然有很多不確定因素,比如法院找不到被執行人,倒騰的時間是不確定的,清場移交無法落實的情況依然會在未來大量存在。
沒有門檻,恰恰是最高的門檻。如同充滿未知的盲盒,優劣對開的法拍房,普通人得到“驚嚇”的可能,遠多於驚喜。
更何況,隨着進場的人越來越多,“法拍房”的價格優勢早已不復存在,想要“撿漏”的可能性,幾乎為零。
沒有金剛鑽,不攬瓷器活。普通人強行接盤的結局,多半隻能是,打落牙齒和血吞,自個兒受了。
同時在心底嘆息一聲:“早知今日,何必當初”。
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