全年銷售完成目標，遠洋集團的根本問題卻仍未解決_風聞
深度观点财经-2021-02-02 16:12
作者 l 橙子
作為港股市場老闆上市房企之一，遠洋集團（03377·HK）從2007年上市以來，股價一直處於波動下跌狀態。
截止到1月29日，13年來，其股價已經從上市以來的最高價13.25港幣跌至1.59港幣，年複合增長率-15.05%。
不過，在1月13日晚間，遠洋集團披露的2020年未經審核營運數據裏，截止到2020年12月31日，遠洋全年實現協議銷售額約1310.4億元，同比增長1%，略超1300億元的全年銷售目標。
遠洋以價換量
強行實現全年銷售目標？
早在去年8月底遠洋披露半年報之際，我們曾對遠洋全年銷售情況作出如下預測：截止到去年前7個月，遠洋的去化效果並不理想，僅完成全年銷售目標的39.14%，因此要想完成全年1300億銷售目標，壓力山大。
從最新銷售數據來看，儘管遠洋順利實現全年銷售目標，然並非經營情況改善，而是以價換量的結果，尤其在12月，因降價致使銷量猛增。
根據遠洋集團披露的全年銷售數據，公司2020年12月實現協議銷售額228億元，同比增長36%。對應協議銷售樓面面積142.29萬平方米，同比增長84%，但協議銷售均價為1.6萬元/平方米，同比下降26%。
由此可見，為了保證實現全年銷售目標，遠洋集團在銷售均價問題上犧牲不少。
儘管去年以價換量的房企並非遠洋一家，恒大也曾多次推出折扣房，但從遠洋的平均經營成本來看，遠洋價換量更像賠本賺吆喝。
作為較早開展全國化經營的房企之一，遠洋卻一直表現出對大本營京津冀的高度依賴性。
公開數據顯示，2016-2019年，遠洋在京津冀區域分別實現協議銷售額264.41億元、211.91億元、448.44億元、456.73億元，佔當年銷售總額的比例分別為53%、32%、42%、36%。
近年來，隨着“南移西拓”戰略逐步落實，遠洋在京津冀以外的區域也在加大拿地節奏。據統計，2020年遠洋集團全年拿地項目已有約40個，新增土儲規模同比增長超過30%，其中“南移西拓”項目佔比高達70%。
由此對遠洋帶來兩點影響：
好的一面是讓遠洋不斷提升土儲規模，確保更長遠的開發。
根據新浪財經大眼樓管統計整理數據，2016-2018年公司新增土儲分別為1375萬平方米、1849萬平方米和1018萬平方米，2018年的土地儲備達到最高峯，為4044萬平方米。截至2019年12月30日，公司的土地儲備為3724萬平方米，可供6年左右的開發。
不好的一面，則在於隨着近年來樓市地價飛漲，此時擴張讓遠洋不得不揹負更高的拿地成本，也在不斷拉高其實際銷售成本。
2014年，遠洋平均銷售成本為3300元/平方米，到2020年的1-6月，這一數字已經升至7800元/平方米。
但受制於樓市宏觀調控，為了加速去化，遠洋的銷售均價卻在不斷走低，從2018年的22900元/平方米降至2020年的18600元/平方米，此消彼長也在做低公司利潤空間。
如此來看，儘管遠洋在數據上實現全年銷售目標，但從實際銷售效率來看，其盈利質量卻在同步下降，這也導致遠洋成為克而瑞“2020年度房企銷售排行榜”裏的退步生，被正榮集團、佳兆業、濱江集團等一眾房企彎道超車。
反映到財務報表上，則是令人堪憂的盈利質量。
盈利質量堪憂的遠洋集團
也並非一無是處
根據遠洋歷年財報數據，遠洋近幾年毛利率就始終處於20%上下，遠低於30%左右的行業平均水平，淨利率在10%左右，經營性現金流也連續三年為負。
根據其2020年半年報數據，整個上半年遠洋實現營收193.74億元，同比增長17.61%，實現歸母淨利潤12.23億元，同比負增長34.8%。
而上半年遠洋毛利率也只有23%，遠低於30%左右的行業平均水平，銷售淨利率則只有10.21%。
如果再往前推，遠洋從2011年以來，已經連續8年毛利率處於25%左右的水平。
對此，遠洋官方給出的解釋是“由於期內投資物業公平值收益、出售附屬公司權益的收益等非核心業務利潤有所減少”，簡單理解就是房地產銷售業務的資本回報沒有獲得太大增長，從而導致銷售毛利持續處於低位，也導致淨利增速下滑。
而且，除了業績表現不佳，遠洋經營性現金流也已經連續三年淨流出：
2017年，遠洋經營性現金流為-12.22億元；
2018年有所回升，但同樣為負，即-4453.3萬元；
2019年，公司該指標則再度大幅下滑，達到-33.03億元。
經營性現金流作為企業盈利質量的重要反映，遠洋在這一核心數據的表現上，確實不夠理想。究其根本，恐怕還在於低性價比拿地導致開發成本較高，去化難度較大，從而拖累其週轉效率。
再加上“南移西拓”戰略持續進行，讓遠洋拿地成本持續處於高位，恐怕在未來遠洋依舊會保持較長時間的低盈利質量狀態。
好在背靠中國人壽和大家保險（前安邦保險）兩大控股股東，遠洋在融資成本方面，優勢明顯。也讓其融資成本處於行業低位，整體債務水平相對可控：
目前僅扣除預收款後的資產負債率微超監管紅線，淨負債率和現金短債比均處於合理水平。也讓遠洋在資金層面相對寬裕。
但在注重基本面的香港資本市場，相比槓桿水平，他們可能更關注企業的營收質量，只是這一塊恰好是遠洋集團的短板。
關於遠洋未來，我們依舊認為提高經營效率，增強盈利質量才是其重中之重。
聲明：文章不構成投資建議，轉載請註明來源與作者